коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 17 июля 2011

№5

Построено для торговли

В годы экономического «процветания» (именно так многие наши соотечественники называют докризисный период) украинский рынок торговой недвижимости характеризовался особой привлекательностью как со стороны отечественных, так и со стороны зарубежных инвесторов. Это подтверждает и статистика. В 2007 году инвестиции в торговлю составили 7 млрд. 632 млн. 286 тыс. грн. В том же году оборот розничной торговли достиг 318 млрд. 725,3 млн. грн.

Кризис, безусловно, внес свои коррективы в развитие этого рынка. Негативные последствия финансово-экономической нестабильности ощутили на себе девелоперы и ритейлеры: многие проекты были «заморожены». Как сегодня чувствует себя украинский рынок торговой недвижимости? Что ожидает его в краткосрочной перспективе? На эти и многие другие вопросы с помощью специалистов мы и попытаемся найти ответы…

Ситуация на рынке

Дмитрий Топольсков, руководитель отдела исследований и аналитики компании NAI Pickard, 2010 год называет годом стабилизации и началом выхода из кризиса. По мнению эксперта, об окончании кризиса говорить пока еще рано, однако имеют место положительные тенденции, на которые нельзя не обратить внимание. Они касаются как макроэкономических показателей в Украине, так и показателей рынка торговой недвижимости.

В частности, наметился рост арендных ставок на вакантные площади (пока что можно говорить об изменениях в цене предложения, а не реальных сделках), несколько уменьшилась вакантность площадей в торговых центрах (ТЦ). Если же сравнивать различные типы недвижимости, то можно утверждать, что лучше всего дела обстоят в торговом сегменте. Именно этот сегмент не только в меньшей степени пострадал от кризиса, но и быстрее восстанавливается.

С такой оценкой соглашается и Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании «Эрнст энд Янг» в Украине. Она отмечает, что, действительно, в 2010 году, в результате улучшения общей экономической ситуации в стране, рынок коммерческой недвижимости также начал демонстрировать положительные тенденции. С учетом того, что сегмент торговой недвижимости был наименее подвержен негативному влиянию мирового финансового кризиса, «возрождение» рынка коммерческой недвижимости началось именно с него.

Объекты торговли столицы

Элеонора Мельник считает, что в докризисный период наиболее активным был рынок торговой недвижимости Киева. Именно поэтому и его восстановление началось со столицы. украинский рынок торговой недвижимости

Основными показателями того, что рынок торговой недвижимости Киева начал восстанавливаться, стало повышение спроса, в первую очередь, на качественные торговые площади и, соответственно, снижение уровня вакантности.

Начиная со второго квартала 2010 года на рынке торговой недвижимости Киева прослеживалось постепенное повышение уровня арендных ставок, а также возобновление реализации некоторых ранее приостановленных или «замороженных» проектов.

К концу года на рынке торговой недвижимости наблюдалась некоторая активность в развитии новых проектов. По итогам прошлого года, уровень вакантности на профессиональные торговые помещения составил 2-8%.

Однако, несмотря на положительные тенденции, которые были характерны для рынка торговой недвижимости в 2010 году, новое предложение торговых площадей в Киеве составило только 65 тыс. м2 за счет ввода в эксплуатацию второй очереди торгового центра Sky mall.

В целом, общее предложение торговых площадей в торговых центрах Киева по итогам 2010 года составляет более 700 тыс. м2.

Среди наиболее вероятных к реализации в 2011 году объектов торговой недвижимости можно выделить: ТРЦ Dreamtown (2-я очередь), Оболонский проспект,1-Б; ТРЦ «Мармелад», ул. Индустриальная; ТОЦ «Европейский квартал», Спортивная пл., 1; ТЦ в МФК «Мега-Сити», Харьковское шоссе, 19; ТЦ Silver, ул. Срибнокильская, 3.

При условии реализации перечисленных выше объектов торговой недвижимости рынок Киева пополнится на более, чем 200 тыс. новых м2 качественных торговых площадей, что увеличит общее предложение торговых помещений столицы на 20%.

Кроме этого, эксперт отмечает, что в первой половине 2011 года предполагается начало строительства таких масштабных проектов, как: ТРЦ «Ocean Plaza», ул. Горького, 176

(235 тыс. м2); МФК «Жемчужина Днепра», урочище Горбачиха (более 635 тыс. м2); ТРЦ «Panda Park» на Кольцевой дороге (более 200 тыс. м2). Предполагается, что данные объекты недвижимости будут введены в эксплуатацию на протяжении следующих нескольких лет.

Рассматривая торговую недвижимость в столице, Дмитрий Топольсков отмечает: по показателю насыщенности торговыми площадями в ТЦ Киев единственный из городов-миллионников входит в десятку лидеров, занимая шестую позицию. При этом он убежден, что для оценки насыщенности городов торговыми площадями в торговых центрах важно учитывать не только объекты, которые были введены в эксплуатацию, но и те, которые по разным причинам были выведены из эксплуатации.

Эксперт также отметил, что в период кризиса некоторые ТЦ концептуально эволюционировали. Это относится к таким столичным объектам, как «Ритм», ул. Героев Космоса, 4 и «Блокбастер», Московский проспект, 34-В. В первом случае торговые и офисные площади динамично перераспределяются в пользу последних.

В отношении «Блокбастера» можно сказать, что со времени открытия он эволюционировал концептуально с торгово-развлекательного центра в чисто развлекательный. Если год назад тут еще оставалось несколько магазинов, то к концу 2010 года не осталось ни одного. Это не значит, что объект стал менее успешным (судя по посещаемости, такого не скажешь), а лишь говорит об изменении его концепции.

В целом, оценивая возможности киевского рынка торговой недвижимости, Дмитрий Топольсков сравнивает его со столичным рынком нашего ближайшего соседа Польши. Подобное сравнение свидетельствует о том, что необходимо построить торговых центров площадью в 3 раза больше, чем существует на данный момент для того, чтобы Киев по уровню насыщенности города торговыми площадями в ТЦ на 1 тыс. жителей «догнал» Варшаву.

Объекты торговли в регионах

По мнению Элеоноры Мельник, региональные рынки торговой недвижимости, в первую очередь, крупных городов страны, несмотря на низкую активность, сумели показать позитивную динамику в прошлом году. украинский рынок торговой недвижимости

В первой половине 2010 года во Львове состоялось открытие первого регионального торгового центра ТРЦ «King Cross Leopolis», с общей площадью более 100 тыс. м2. Кроме этого, в 2010 году были введены в эксплуатацию: торгово-офисный центр «Green Plaza» в Донецке (более 30 тыс. м2); ТЦ «Шестой элемент» в Одессе (25 тыс. м2), ТЦ «Класс», ТЦ «Палладиум», ТЦ «Пальма» в Харькове (18 тыс. м2; 2 тыс. 660 м2 и 10 тыс. м2 — соответственно), 3 и 4-я очереди ТРЦ «Глобал UA» в Житомире (140 тыс. м2) и др.

По данным компании NAI Pickard, в 2010 году в целом в Украине было введено в эксплуатацию более 220 тыс. м2 торговых площадей в ТЦ

(с учетом Киева — Ред.). Такой прирост обеспечили 15 объектов в 12 городах. Необходимо отметить, что из 15 ТЦ можно говорить только о шести новых, а остальные — или открылись после реконструкции, или «дооткрыли» площади в уже работающих объектах.

В прошлом году на украинском рынке торговой недвижимости были случаи, когда торговые центры «выводились» из эксплуатации. По мнению экспертов, это было связано с реконцепцией и планами по вводу в эксплуатацию дополнительных площадей. В качестве примера таких объектов можно назвать ГУМ в Луганске и ЦУМ в Мариуполе. При этом аналитики убеждены, что такое выведение из эксплуатации характеризует не негативные, а положительные тенденции развития рынка торговых центров Украины.

В нынешних условиях для развития украинского рынка торговой недвижимости в целом и регионального в том числе, по мнению Дмитрия Топольскова, играет качество консалтинговых услуг. Именно знание рынка дает возможность развить объект с наименьшими рисками.

Как пример можно привести Херсон. Этот город по показателю насыщенности находится на последнем месте среди областных центров Украины. До последнего времени регион считался стагнирующим и непривлекательным для ритейла.

Однако в конце прошлого, начале этого года ситуация кардинально изменилась. На рынок коммерческой недвижимости города вышла компания, которая наметила открытие первой очереди регионального ТЦ в Херсоне до конца года. Кроме этого, получили жизнь, казалось бы, навсегда забытые проекты.

Если планы девелоперов будут реализованы, то к концу следующего года Херсон может стать одним из лидеров по данному показателю и достигнуть точки насыщения торговыми площадями в ТЦ.

Спрос на объекты торговли

Говоря о предложении торговых площадей в торговых центрах Украины, Дмитрий Топольсков отмечает, что оно продолжает расти, насыщая рынок. Вместе с тем, рост можно оценить как очень низкий. Такого незначительного прироста площадей ТЦ в Украине, как в процентном соотношении, так и в абсолютных величинах, какой был в 2010 году, по мнению эксперта, не было с момента становления рынка.

Что касается спроса, то, имея вакантность (хоть и незначительную) торговых площадей в ТЦ, можно сказать, что он меньше, чем предложение. Правда, это будет не совсем корректный вывод. Необходимо сегментировать предложение и спрос по нескольким логическим основаниям, — убежден Дмитрий Топольсков.

В региональном срезе спроса лидирует, безусловно, Киев, далее следуют города-миллионники. Наименьший спрос можно наблюдать в городах, которые не являются областными центрами, с населением менее 150 тыс. человек.

Если говорить о якорных арендаторах (особенно продовольственные супермаркеты и супермаркеты бытовой техники/электроники), то спрос в несколько раз превышает предложение. Даже предложение для кинотеатров рассматривает как минимум два потенциальных арендатора. украинский рынок торговой недвижимости

В свою очередь для заполнения площадей, которые, согласно концепции, должны быть отданы под детский развлекательный центр или боулинг, достаточно проблематично. Иногда владельцы торгово-развлекательных центров идут на то, чтобы организовать такого рода развлекательные точки своими силами, развивая дополнительный бизнес.

Следует отметить, что даже в нынешних условиях, спрос на качественные торговые площади есть. Это подтверждается и намерением операторов развивать свои сети. В 2010 году на рынок Украины вышло несколько международных сетей, в качестве примера можно назвать открытие первого в Украине DIY сети Леруа Мерлен.

Активизируются региональные се-ти, развиваясь в несвойственных им регионах. Однако спрос неравномерен. В наиболее сложном положении остаются торговые центры в плохом месте, с неудачной концепцией, а также объекты, предоставляющие площади низкого качества.

Во многих городах Украины недостаточно современных ТЦ, например, во Львове с 2010 г. работает только один профессиональный торговый центр. В то же время в городе достаточно много мелких объектов, в которых существуют вакантные площади.

Такой дисбаланс объясняется различным форматам магазинов: операторы не могут найти предложения, которое удовлетворяло бы их качественно. Торговые помещения, которые сдаются в аренду, не подкреплены достаточным спросом в предлагаемом формате.

Соглашаясь с этим, Элеонора Мельник подтверждает, что, действительно, основной тенденцией рынка торговой недвижимости Украины, как и прежде, считается значительный дефицит профессиональных объектов. Даже рынок торговой недвижимости столицы, являясь наиболее развитым среди всех областей Украины, не удовлетворяет потребности рынка в качественных торговых площадях.

По показателям насыщенности качественными торговыми помещениями Украина значительно отстает от развитых стран мира. Ведь наибольшим спросом пользуются качественные торговые помещения, площади в профессиональных торговых центрах, с удачным расположением и хорошей концепцией. Отвечающие этим критериям торговые объекты, даже в нынешних условиях заполнены на 95-100%.

Негативные факторы

Основным препятствием на пути развития украинского рынка торговой недвижимости, по мнению экспертов, следует считать нехватку собственных финансовых ресурсов для реализации проектов, а также трудности, связанные с возможностью получения заемного финансирования.

Не секрет, практически все проекты в сфере коммерческой недвижимости реализуются за счет заемного финансирования. Безусловно, это значительно замедляет развитие сектора торговой недвижимости и появление на рынке новых объектов.

Кроме этого, к факторам, замедляющим развитие сектора торговой недвижимости, можно отнести и наличие большого количества рисков при реализации объектов в сфере недвижимости.

Рыночная перспектива

С учетом того, что рынок торговой недвижимости Украины далек от насыщения качественными объектами, он характеризуется значительным потенциалом для развития, что, в свою очередь, привлекает внимание как национальных, так и иностранных участников рынка.

Однако, скорее всего, до конца 2011 года, по мнению Элеоноры Мельник, существенных изменений на рынке торговой недвижимости Киева и Украины в целом не произойдет.

Положительные тенденции, начавшиеся в 2010 году, при условии сравнительно стабильного развития экономики страны, сохранятся и в дальнейшем. Арендные ставки, скорее всего, будут характеризоваться дальнейшим постепенным ростом, в пределах 5-10%.

Наибольшим спросом, как и ранее, будут пользоваться торговые площади в профессиональных центрах, а также в магазинах формата «стрит-ритейл». Более активные темпы развития будут прослеживаться на региональных рынках страны. Связано это с тем, что на 2011 год заявлено к вводу достаточно большое количество новых объектов торговой недвижимости. На основе их фактического ввода в эксплуатацию можно будет судить о дальнейшем потенциале рынка и необходимости появления новых объектов.

Дмитрий Топольсков в отношении перспективы отмечает, что в 2013 году, если, конечно, не будет сюрпризов в виде второй волны мирового финансово-экономического кризиса, по макроэкономическим показателям Украина выйдет на докризисные показатели.

Николай Бойко
Автор выражает благодарность компаниям «Эрнст энд Янг» в Украине и NAI Pickard за помощь в подготовке материала


п/п

Город

Название ТЦ

Торговая площадь (GLA), тыс. м2

1.

Львов

King Cross Leopolis

44,5

2.

Киев

Дарынок

18,5

3.

Киев

Sky Mall

42

4.

Киев

Promenada Center

7,9

5.

Житомир

Глобал UA

15,5

6.

Севастополь

Капитан

7,4

7.

Винница

Квартал

10,5

8.

Донецк

Green Plaza

7,7

9.

Ровно

Злата Плаза

8,1

10.

Буча

Модуль

21,4

11.

Одесса

6-й элемент

8,6

12.

Одесса

Ривьера

17

13.

Николаев

Амстор

3,8

14.

Черновцы

Depot Center

3,6

15.

Лубны

Depot Center

5,6

Источник: по данным компании NAI Pickard

 


п/п

Объект

Расположение

Общая
площадь
(GBA), м2

Торговая площадь
(GLA), м2

1.

ТРЦ Dreamtown
(2-я очередь)

Оболонский пр-кт, 1-Б

82 000

55 000

2.

ТРЦ «Мармелад»

Индустриальная ул.

46 850

33 500

3.

ТОЦ «Европейский квартал»

Спортивная пл., 1

41 000

32 000

4.

ТЦ в МФК «Мега-Сити»

Харьковское шоссе, 19

25 400

13 700

5.

ТЦ Silver

Срибнокильская ул., 3

12 800

10 200

Источник: по данным компании «Эрнст энд Янг» в Украине

 

 

 

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*