коммерческое строительство

Обзор украинского рынка коттеджного строительства

Известно, что здоровье, работоспособность и хорошее настроение напрямую зависят от уюта и комфортности жилья – места, где человек проводит почти половину своей жизни. Может быть, поэтому многие наши сограждане стремятся улучшить качество, основного компонента уровня своей жизни – жилья.

Понятию «комфортность жилья» более всего соответствуют коттеджи. В период экономической стабильности этот вид загородной недвижимости развивался бурными темпами. Подтверждением этого может служить как официальная статистика, так и анализ экспертов, которые с гордостью говорили, что в 2006 году в Украине было построено более 576 тыс. м2 коттеджного жилья, в 2007 году – чуть больше 600 тыс. м2…

Не подозревая каких-либо подвохов, аналитики строили радужные планы и на последующие годы. Так, например, они предполагали, что в 2008 году загородная застройка увеличится на 49%, по сравнению с 2006 годом, а в 2009 году застройщики должны были преодолеть миллионный рубеж в возведении коттеджного жилья….

Какие коррективы внес мировой финансово-экономический кризис в развитие украинского рынка загородной недвижимости? Остается ли актуальной для наших сограждан, тенденция смены городского жилья на загородное для постоянного проживания? На эти и другие вопросы, с помощью специалистов, мы и попытаемся найти ответы в этом материале.

Теоретический аспект

Коттеджный поселок – организованный комплекс малоэтажной застройки, предназначенный для проживания или отдыха, с земельным участком, с обязательным наличием на территории поселка административного здания, обслуживающего персонала и охраны.

Эти поселки строятся по единой архитектурной концепции, которая в обязательном порядке предусматривает наличие всего комплекса коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха и зоны зеленых насаждений.

Классификатор коттеджных городков, который был разработан при участии ведущих консалтинговых компаний, специализированных агентств недвижимости, застройщиками, выделяет такие их виды, как: эконом; эконом+; бизнес; премиум и де-люкс.

При этом дома поселков эконом–класса должны быть площадью до 170 м2, эконом+ – до 220 м2, бизнес – 200-400 м2, премиум – от 350 м2 и де-люкс – от 400 м2. Допускается наличие домов с площадями, соответствующими разным классам. В таком случае, учитываются классы домов, чья совокупная площадь составляет не менее 20% от общей площади всех домов поселка.

Оценка принадлежности того или иного городка к определенному классу определяется по шести основным и ряду дополнительных критериев, каждому из которых присваивается оценочный балл.

К обязательным критериям оценки относятся: характеристики месторасположения; социальная инфраструктура; инженерная и эксплуатационная инфраструктура; площади домов и участков, а также используемые технологии строительства и материалы.

Дополнительные критерии оценки включают: внешнюю инфраструктуру и зоны окружающей застройки в радиусе 5 км; уровень шума на территориях, прилегающих к жилым домам в дневное время суток, экологические характеристики, благоустройство и озеленение.

Эксперты убеждены, что такой обширный набор параметров разработан для того, чтобы покупатель сам мог определить классность своего будущего жилища, а не прислушивался к застройщику, который по своим, понятным только ему критериям, классифицировал свои же коттеджные поселки, стремясь показать их с самой лучшей стороны.

Следует отметить, что соответствие обязательным критериям, а также сумма баллов определяет класс поселка. Чем выше итоговая оценка, тем выше класс. Так, например, для статуса де-люкс поселку необходимо соответствовать не менее 5 обязательным критериям, а также набрать не менее 60 баллов, а для эконом-класса достаточно 2 критериев и 17 баллов.

Рыночная ситуация

По оценкам экспертов, начиная с октября 2008 года, то есть с начала активного развития кризисных явлений, на украинском рынке загородной недвижимости наблюдалось снижение темпов продаж. Особенно провальным, с точки зрения реализации, был 2009 год.

Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development отмечает, что анализ объемов реализации домовладений в коттеджных поселках Киевской области подтверждает это. Так, если в 2006 году было продано 700 домовладений в коттеджных поселках, в 2007 году –

1 тыс. 100 , а в 2008 году – 1 тыс. 200, то в 2009 году было реализовано уже не более 500 домовладений.

По количеству проданных коттеджей рынок сократился более чем в два раза. При этом стоимость снизилась в среднем на 45-50%. По мнению эксперта, это тоже можно считать показательным моментом для украинского рынка загородной недвижимости. Этому в значительной мере способствовало прекращение ипотечного кредитования, а те финансовые учреждения, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты – значительно ухудшили условия кредитования: повысили процентные ставки, увеличили первоначальный взнос и уменьшили сроки кредитования.

Следует отметить, что в условиях падающего спроса, а, значит, и сокращения объемов продаж, застройщики загородной недвижимости искали новые подходы в работе с клиентами. Для стимулирования спроса в кризисный период многие застройщики предлагали покупателям скидки, а также делали специальные предложения в своих проектах.

Многие эксперты отмечают, что в кризисный период, рынок продавца стал рынком покупателя, наибольшим спросом стали пользоваться готовые дома в сегменте бизнес-класса площадью 300 м2 с земельными участками 15-30 соток, и которые девелоперы готовы были продавать со значительным (30-40%) дисконтом.

В целом, по мнению экспертов, рынок загородной недвижимости в период кризиса характеризовался: снижением стоимости загородной недвижимости класса эконом и бизнес; приостановкой реализации проектов; падением объемов продаж домовладений во всех коттеджных поселках; снижением себестоимости строительства за счет удешевления материалов и как результат – снижением качественных характеристик предложения, а также пересмотром проектов, находящихся на стадии разработки концепции.

Предложение и спрос

Рассматривая процентное соотношение в сегментов (эконом; эконом+; бизнес; премиум и де-люкс) загородной недвижимости, Владимир Степенко отмечает, что с точки зрения предложения и спроса, оно имеет различные показатели.

С точки зрения предложения, сегмент эконом и эконом+ занимает примерно 25%, бизнес – 55%, а премиум и де-люкс – 20%. Надо отметить, что такое распределение осуществляется не исходя из ценовых предложений, а исходя из реальных характеристик домов и коттеджных поселков. Очень часто дом относится к классу «бизнес», но продают его как класс премиум или де-люкс.

С точки зрения спроса соотношение приобретает совершенно другой вид. Максимальным спросом пользуются коттеджи класса эконом и эконом+ – 55%. Сегменту класса бизнес принадлежит около 40% и примерно 10% занимают сегменты премиум и де-люкс.

Сам собою напрашивается вопрос: «Почему такая разница в соотношениях спроса и предложения?». Отвечая на этот вопрос, эксперт отмечает, что у некоторых застройщиков бытует мнение, что если они будут реализовывать проекты класса бизнес и де-люкс, то они смогут заработать много денег. Понятно, что это ошибочное мнение.

Хотя, исходя из стоимости 1 м2, то рентабельность бизнес, премиум и де-люкс сегментов, будет значительно выше. Но, если реально смотреть на динамику продаж, то хороший эконом-класс можно продать гораздо быстрее и заработать те же деньги, что и при реализации более высокого класса недвижимости. Кроме этого, общая неграмотность застройщиков и девелоперов ведет к несбалансированности спроса и предложения.

В целом при принятии решения о строительстве коттеджного поселка определенного класса надо проводить исследования, либо своими силами, либо обращаться в специализированные консалтинговые компании, которые смогут профессионально обосновать целесообразность строительства определенного сегмента загородной недвижимости.

Стоимость

Владимир Степенко, рассматривая финансовые ресурсы необходимые для реализации проекта загородной недвижимости отмечает, что около 10% в общей смете строительства коттеджа закладывается в цену земельного участка. При этом очень часто стоимость земли включается в общую стоимость отдельного домовладения.

Под строительно-монтажные работы отводится примерно 50-55% сметы, организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций 30-35%, а проектным работам, управлению и продвижению поселка принадлежит 5-10% в общей смете.

Эксперты отмечают, что при формировании цены реализации, как правило, учитывается не количество затраченных на проект ресурсов, а качественные характеристики поселка. Максимальное влияние оказывает расположение, формирующее до 10-30% добавленной стоимости. Учитываются удаленность от городской черты, престижность направления и экологическая обстановка. Прибавка за высокое качество строительства может составлять до 50% от стоимости строительно-монтажных работ. Вполне ощутимо, в пределах 12-14%, на формирование продажной стоимости влияют инженерная инфраструктура и коммуникации.

Правда, мировой финансово-экономический кризис внес определенные коррективы в окончательную стоимость объекта загородной недвижимости. По оценкам экспертов, наиболее существенное снижение цен по итогам прошлого года наблюдалось в сегменте эконом класса (18-20%), менее значительно были снижены цены на загородную недвижимость бизнес-класса (8-10%). В то же время цены на элитную недвижимость даже немного выросли, примерно на 5%.

В подтверждение этого можно привести данные компании SV Development, которые говорят, что за период с 1 февраля по 1 марта 2010 года средняя стоимость коттеджей в Киевском регионе снизилась на 0,20% до $939 за 1 м2. при средней цене реализации среднестатистического домовладения $122 тыс. 670.

Многие эксперты убеждены, что стоимость загородных объектов будет падать, пока не появится устойчивый платежеспособный спрос. И в первую очередь, эта тенденция коснется особняков средней ценовой категории. В тоже время сегмент элитных коттеджей, на который как уже отмечалось выше, приходится около 20% предложения и 10% спроса, вынужден будет принимать определенные меры для того, чтобы уравновесить соотношение спроса с предложением объектов загородной недвижимости категории премиум и де-люкс.

Кто лидер на рынке?

По оценкам экспертов, лидером по строительству коттеджных поселков выступает киевский регион. Здесь уже сдано в эксплуатацию около 50-ти коттеджных поселков, а это более 2,5 тыс. домовладений.

На этапе строительства в столичном регионе находится около 65 коттеджных поселков – около 10 тыс. домовладений, а в процессе проектирования задействовано около 25 коттеджных поселков – 8 тыс. домовладений.

Эксперты убеждены, что если бы эти все предложения были бы качественными, то есть такими, в которые покупатель не боится инвестировать свои финансовые средства, то они полностью удовлетворили спрос на загородную недвижимость. К сожалению, с учетом кризиса многие застройщики идут на удешевление и это сказывается на предложениях, которые и снижают интерес потенциальных покупателей-инвесторов.

За столичным регионом следуют города-миллионники (Харьков, Донецк, Днепропетровск), где активно идет развитие рынка загородной недвижимости, а также города с населением более 500 тыс. человек (Запорожье, Львов, Полтава). Отдельно следует назвать Одессу и Крымский полуостров.

В целом следует отметить, что инвесторы отдают предпочтение столичному региону и приморским городам. При этом свои финансовые ресурсы в создание коттеджных поселков в докризисный период вкладывали как зарубежные, так и отечественный компании. В сфере интересов отечественных инвесторов были небольшие до 50 домовладений, коттеджные поселки.

Крупные проекты – это в основном, сфера интересов иностранных инвесторов с серьезными финансовыми возможностями, которые готовы инвестировать в строительство коттеджных поселков, правда в условиях стабильности и прогнозируемости рынка.

На украинском рынке загородной недвижимости можно заметить еще одну характерную особенность – коттеджные поселки в курортно-туристических регионах, таких как Крым и Карпаты, привлекательны, в первую очередь, для приезжающих из других областей украинцев, а также для иностранцев.

Этот интерес не угас, даже в условиях кризиса. И хоть большинство инвесторов сегодня финансово ослаблены, но многие из них по-прежнему заинтересованы в приобретении крупных земельных участков для строительства коттеджных поселков.

Проблемы рынка

По мнению экспертов, главная или даже глобальная проблема – финансово-экономический кризис. Свое влияние на рынок недвижимости оказала и политическая нестабильность в стране.

Негативно сказывается на развитие рынка отсутствие нормального ипотечного кредитования и несовершенная разрешительная система, которая так и не изменилась даже в условиях кризиса. На сегодняшний день в Украине нет такого юридического понятия, как «коттедж» и «коттеджный городок». Земли отводятся под строительство и обслуживание жилого дома. Мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения лишает инвестора возможности использования земельных участков больших размеров, которые, собственно говоря, не пригодны к использованию или малопродуктивны в сельском хозяйстве.

Кроме этого есть проблема долгого срока изменения целевого назначения земли – это дополнительные затраты для инвестора. Поэтому, прежде всего, необходимо урегулировать законодательство Украины, что и будет стимулировать отечественных и иностранных инвесторов вкладывать денежные средства в развитие организованного коттеджного строительства и создаст здоровую конкуренцию.

Тенденции и перспективы

Ввиду сезонности и кризиса по итогам трех месяцев текущего года, объемы продаж были на минимальном уровне. Если говорить о тенденциях 2010 года, то они будут схожи с тенденциями прошлого года. Правда есть и положительный момент, существует реальная надежда на то, что на рынке будет происходить постепенная стабилизация, будет увеличиваться динамика продаж и банки начнут выходить с реальными ипотечными программами.

Таким образом, по оценкам экспертов, 2010 год будет немного лучше прошедшего: начнется некая стабилизация, но будет она плавная, поступательная. Кроме этого текущий год должен стать годом выхода страны из политико-экономического кризиса, не будет такого противостояния, который наблюдался в 2008-2009 годах.

Стабилизация рынка загородной недвижимости начнется, скорее всего, с киевского региона и Южного берега Крыма. Подобный оптимизм базируется на том, что даже в нынешних непростых условиях здесь есть определенный спрос на коттеджные поселки.

Николай Бойко

Автор выражает благодарность компании SV Development за помощь в подготовке материала