коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 15 августа 2011

№7

Утолители бензиновой жажды

Обзор украинского рынка автозаправочных станций

Современная автозаправка по многим своим параметрам отличается от той бензоколонки, где работала веселая девушка Людмила (фильм «Королева бензоколонки»), желающая радикально перестроить там всю работу.

Сегодня автозаправочная станция — это комплекс высокотехнологичного оборудования с использованием автоматизации и информационных технологий. Проектирование, строительство, поставка оборудования и управление такой АЗС — задачи, которые под силу только…

Кому под силу решить эти задачи и пойдет речь в нашем материале. Тема эта актуальная, так как даже в нынешних непростых экономических условиях автозаправочный бизнес по-прежнему остается одним из самых привлекательных видов розничного бизнеса в Украине.

Проектирование и строительство АЗС

Что надо знать при проектировании и строительстве автозаправочных станций? Елена Логвинова, аналитик Группы компаний «Проконсул» (Харьков), отвечая на этот вопрос, отмечает, что организационно-технологическая схема проектирования, строительства, эксплуатации АЗС включает в себя 8 основных этапов:

  • — предпроектные проработки (ТЭО, ТЭП);
  • — подготовка исходных данных для проектирования;
  • — разработка проектной документации с использованием современных компьютерных технологий;
  • — согласование проекта с заинтересованными организациями, решение градостроительного совета, заключение экспертизы;
  • — получение разрешения на строительство; строительство АЗС, поставка и монтаж технологического оборудования;
  • — сдача АЗС в эксплуатацию;
  • — эксплуатация АЗС, сервисное обслуживание.

При этом эксперт отмечает, что особенность проектирования и строительства автозаправочных станций заключается в том, что данные объекты относятся к объектам повышенной пожарной опасности. Именно этот фактор накладывает целый ряд дополнительных требований по созданию АЗС, что в свою очередь приводит к значительному удорожанию проекта.

Основные требования

Проектирование автозаправочных станций требует обширных знаний норм, предъявляемых значительным количеством государственных учреждений Украины. Начальной стадией строительства АЗС является аренда земли и получение специальных разрешений на хранение продуктов переработки нефти.

Выбор земельного участка и согласование места расположения АЗС осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства на основе градостроительного обоснования размещения объекта, согласованного с учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической службы.

Установка и размещение мобильных заправочных модулей осуществляется согласно ДБН 360-92**:

  • — в крупных городах АЗС следует размещать вдоль магистральных улиц общегородского и районного значения, в средних и малых городах — вдоль магистральных улиц и дорог, а также вдоль улиц и дорог промышленных и коммунально-складских зон и на их территориях;
  • — запрещается размещать АЗС на пешеходных улицах и внутриквартальных проездах;

При этом АЗК с пунктами технического обслуживания транспортных средств необходимо размещать только вдоль улиц и дорог промышленных и коммунально-складских зон, на их территориях и на выездах из населенных пунктов. Запрещается размещать эти АЗК в пределах зон отдыха. Размещение АЗС и придорожных станций технического обслуживания (СТО) должно проводиться на основе технико-экономического обоснования.

В центральных, плотно застроенных районах городов с населением 200 тыс. чел. и более допускается размещение новых АЗС только малой мощности с подземным размещением резервуаров (10-40 м) без пунктов технического обслуживания и при применении экологобезопасного оборудования.

В пределах населенных пунктов не допускается оборудование автозаправок подземными одностенными резервуарами.

При размещении новых и реконструкции существующих АЗС должны соблюдаться санитарные разрывы от сооружений АЗС до ближайших жилых домов и приравненных к ним объектов. Радиус санитарно-защитной зоны (СЗЗ) не может быть менее 50 м.

При должном обосновании и при условии использования экологически безопасного оборудования, эффективность которого доказана экспертным заключением органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, допускается уменьшение СЗЗ (санитарно-защитной зоны) до 25 и 40 м. Для АЗС с постами технического обслуживания уменьшения размеров санитарных разрывов не допускается.

ДБН 360-92** запрещает размещать АЗС и АЗК в прибрежных водоохранных зонах водных объектов, I и II поясах зоны санитарной охраны поверхностных и подземных источников водоснабжения; в санитарно-защитных полосах магистральных водоводов и воздушных линий электропередач.

Кроме этого, проектируемые и реконструируемые АЗС должны быть оснащены системами хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения и канализации. При отсутствии централизованного водоснабжения возможно использование местного водозабора (артезианские скважины), расположенного за пределами территории АЗС с установлением зон санитарной охраны.

Немного о стоимости АЗС

Какими финансовыми ресурсами необходимо располагать, чтобы обзавестись автозаправочной станцией? Отвечая на этот вопрос, эксперты отмечают, что расходы на строительство и ввод в эксплуатацию станций зависят от многих факторов, в том числе количества топливно-раздаточных комплексов; наличия газозаправочного терминала; включения предполагаемых сервисных компонентов, как-то магазина, кафе, мойки и др.; наличия пунктов технического сервиса, таких как шиномонтаж, подкачка шин и т.п.

Безусловно, конечная сумма затрат предопределяется и местоположением АЗС, ибо стоимость земельного участка или величина арендной ставки может отличаться в разы. Кроме этого, расходы на строительство АЗС зависят от близости и доступности основных коммуникаций и сетей: электричества, газа, канализации, телефона… Обзор украинского рынка автозаправочных станций

Если систематизировать все это, то можно назвать основные статьи затрат на строительство и ввод АЗС в эксплуатацию:

  • — стоимость земельного участка, отводимого под возведение автозаправочной станции;
  • — расходы на разработку проектно-сметной документации;
  • — получение разрешительных документов на строительство и эксплуатацию автозаправочной станции;
  • — стоимость возведения каркаса и внутренней отделки станции и подсобных помещений;
  • — расходы по приобретению и инсталляции инженерного и электронного оборудования;
  • — финансирование стартового оборотного капитала, необходимого для начала деятельности станции.

Эксперты отмечают, что только с учетом всех этих статей затрат можно определить стоимость АЗС. Если говорить без учета некоторых статей затрат, то верхний предел стоимости оборудования и строительных конструкций для современного автозаправочного комплекса с 8 местами для заправки составляет более $800 тыс., а минимального комплекта, состоящего из двух колонок — около 50 тыс. евро, правда, есть и более дорогие модели.

Следует отметить, что две колонки в состоянии разливать несколько видов топлива, однако их количества недостаточно, чтобы обслужить большой автомобильный поток. Обычно на заправке не меньше четырех колонок. В среднем, затраты на оборудование одной АЗС составляют до 200 тыс. евро.

Владельцы АЗС говорят, что рентабельно строить сеть, состоящую не менее чем из 5 автозаправок на 4 колонки каждая. Суточный объем реализации топлива с одной АЗС колеблется от 5 до 8 тонн.

Емкость украинского рынка

Елена Логвинова отмечает, что на сегодняшний день в Украине отсутствуют нормы по обеспечению заправочными мощностями в городах. И хоть в большинстве регионов ставилась задача разработки схемы размещения АЗС, но ни в одном из них работа не была доведена до логического конца.

Нормы застройки лучше всего прописаны в Москве, где на одну ТРК (топливно-раздаточная колонка) должно приходиться 1 тыс. 200 легковых автомобилей. Центр Киева этим нормативам соответствует, однако в некоторых районах данный показатель падает до 140 автомобилей на одну ТРК, например, Голосеевский район.

По оценкам экспертов, реконструкция, а еще и ребрендинг АЗС в последнее время относится к наиболее востребованным услугам. По разным оценкам этот вид работ составляет около 80% заказов компаний, специализирующихся на создании АЗС.

Строить автозаправочные станции с нуля по-прежнему решаются лишь некоторые компании, в связи с чем количество автозаправок в Украине за последние два года практически не изменилось. Хотя надо отдать должное инвесторам, отказываться от строительства новых АЗС в их планы не входит.

По данным Госкомстата, на сегодняшний день в Украине работает более 6 тыс. 300 автозаправочных станций. При этом около половины рынка АЗС распределены между шестью игроками. Из них 1 тыс. 638 (по данным компании «Галнафтогаз») связаны с крупнейшим игроком на рынке — группой «Приват».

Обзор украинского рынка автозаправочных станцийСамые крупные сети АЗС/АГЗС, то есть сети с максимальным количеством АЗС/АГЗС на территории страны, в Украине работают под торговыми марками «ЛУКОЙЛ-Украина», «ТНК-ВР», ОККО, WOG, Shell, «Укрнафта» («Укрнафта», ANP, «Авиас», «Сентоза», «Мавекс» и др.), «Веста», «Татнефть» и «УТН-Восток (Formula)». Данные сети являются и наиболее широкими сетями, то есть с наибольшим количеством регионов охвата в стране.

Рассматривая ситуацию на украинском рынке, эксперты отмечают, что достаточно высокая финансовая нагрузка заставляет некоторых владельцев сетей АЗС в Украине искать покупателей для своего бизнеса.

По их оценкам, рынок розничной торговли нефтепродуктами находится на пороге массовых сделок по слиянию и поглощению. Собственники небольших региональных сетей АЗС выставляют свой бизнес на продажу. Среди причин, вынуждающих владельцев заправок идти на продажу своих активов, значатся повышенные долговые обязательства компаний, а также невозможность привлечения новых средств.

Пережив глобальный кризис, по мнению Виктора Бащенко, коммерческого директора строительной компании «Жемчуг», многие осознали, что успешность бизнеса в значительной степени связана с его качественными изменениями. Поняли это и некоторые владельцы АЗС, которые свои объекты стараются переоборудовать в автозаправочные торгово-сервисные комплексы (АЗК), на которых используется современное специальное автоматизированное оборудование, а продажа топлива перестает быть единственным источником прибыли.

Это европейская практика организации работы. Именно там около 60% дохода заправочному бизнесу приносят пристанционные магазины и дополнительные услуги, а реализация топлива — только 40%. Эксперты отмечают, что в Германии из почти

16 тыс. заправок 15,7 тыс. — с магазинами, причем годовой оборот последних достигает 8 млрд. евро. Такое положение отражает одну, пока нехарактерную для Украины, тенденцию: в конкуренцию вступают не только топливные компании, но крупные торговые сети, для которых заправочный бизнес уже становится лишь незначительной частью операционной деятельности.

В Украине на сегодняшний день подобных объектов еще немного, в основном, преобладают АЗС с минимальным набором сервисных услуг, а реализация топлива — основной источник дохода.

Структура рынка

По мнению экспертов, рыночные требования способствуют определенной специализации компаний, работающих в сегменте строительства АЗС. Условно их можно разделить на четыре группы: инжиниринговые фирмы; генподрядные организации; узкоспециализированные производственные предприятия и крупные предприятия, выпускающие комплексную продукцию для АЗС.

Особенность работы инжиниринговых компаний заключается в индивидуальной проработке объекта строительства с учетом всех пожеланий заказчика. Такие фирмы берут на себя полный цикл рабочего проектирования, определяют поставщиков продукции и услуг, осуществляют авторский и технический надзор за объектом строительства, а также управляют или координируют действия подрядных организаций.

Группа генподрядных организаций традиционно представлена строительными организациями, обладающими достаточной технической базой и компетентностью для ведения строительно-монтажной фазы, технологической части строительства объекта. Ярким представителем этой группы может служить строительная компания «Жемчуг», одно из основных направлений деятельности которой — строительство автозаправочных станций и комплексов «под ключ», начиная с разработки и согласования проекта и заканчивая благоустройством территории.

Среди предприятий — изготовителей узкоспециализированной продукции выделяются две подгруппы: фирмы, специализирующиеся на производстве облицовочных элементов и малых форм для оснащения АЗС, и заводы по изготовлению резервуаров и технологического оборудования для оснащения резервуарных парков.

Предприятия — производители комплексной продукции для строительства АЗС — это компании, полный комплект поставки которых включает резервуарный парк с оборудованием и материалами для технологической обвязки; очистные сооружения; навесную группу с облицовочным комплектом в фирменном стиле заказчика; здание АЗС в полной комплектации; информационные стелы, указатели и другое оборудование.

Мнение специалиста


Виктор Бащенко, коммерческий директор строительной компании «Жемчуг»

— Оценивая ситуацию на украинском рынке проектирования и строительства автозаправочных станций, хочу отметить, что последствия кризиса ощутили на себе практически все сегменты строительной отрасли. Не остались в стороне и компании, которые специализируются на строительстве АЗС. Объемы заказов в этом сегменте, по сравнению с докризисными, значительно сократились.

Несмотря на это, полной остановки строительного процесса по возведению этих объектов не было. Даже в этот непростой период многие заказчики ориентировались на развитие своего бизнеса через создание современных автозаправочных комплексов, которые, кроме своей основной функции - продажи горюче-смазочных материалов, предлагают автолюбителям ряд сопутствующих услуг.

Не секрет, что кризис внес определенные количественные и качественные коррективы на строительном рынке. Остались «на плаву» компании, ориентированные на качество выполнения строительных работ и которые способны осуществить полный цикл работ по строительству современных автозаправочных комплексов.


 

Проблемы рынка АЗС

К основным проблемам украинского рынка проектирования и строительства АЗС эксперты относят количество инстанций, разрешения и согласования от которых нужно получить. Эту проблему усугубляет непрозрачность разрешительных процедур. Много проблем создают недостаточно проработанные стандарты и СНиПы, которые иногда вступают в противоречие друг с другом.

К наиболее сложному этапу эксперты относят получение земельного участка и согласование разрешений на строительство АЗС. Проблематичными инстанциями для получения положительных результатов являются пожарная служба, санэпидемстанция, земельное управление и экологическая комиссия.


 

Соотношение спроса и предложения

По оценкам экспертов, рынок проектирования, строительства и особенно реализации АЗС и АГЗС характеризуется как достаточно закрытый сегмент недвижимости. Елена Логвинова отмечает, что большинство сделок происходит между операторами рынка без какой-либо внешней огласки. Именно это не позволяет составить достаточно объективную картину о спросе на этот вид недвижимости.

Эксперты убеждены, что объекты текущего предложения, как правило, не отвечают требованиям, которые предъявляют потенциальные покупатели, что говорит о дисбалансе спроса и предложения на данном рынке: в свободной продаже присутствуют лишь непривлекательные с инвестиционной точки зрения объекты. Обзор украинского рынка автозаправочных станций

Изучение текущего спроса на рынке АЗС основано на проведении личных и телефонных интервью с операторами рынка розничной торговли нефтепродуктами, на основании которых можно сделать следующие выводы:

  • — несмотря на кризисные явления в Украине и мире, на рынке специализированной недвижимости наблюдается спрос на покупку АЗС/АГЗС;
  • — определяющим фактором при покупке АЗС является количество реализуемого в течение суток горючего;
  • — в зависимости от типа расположения АЗС/АГЗС, предпочтения со стороны потенциальных покупателей по минимальному объему реализуемого в течение суток горючего — 5-10 м3/сутки;
  • — все более привлекательными становятся инвестиции в строительство АГЗС.

В целом спрос на покупку АЗС/АГЗС, как правило, наблюдается со стороны крупных сетей, которые готовы инвестировать средства в функционирующие ликвидные АЗС/АГЗС. Это объясняется тем, что некоторые крупные сети в докризисное время предпочитали строить собственные заправки, а не покупать существующие заправки по завышенным ценовым показателям. С падением стоимости на объекты специализированной недвижимости данные компании рассматривают покупку готовых АЗС/АГЗС или мелких региональных сетей.

Николай Бойко

Автор выражает благодарность Группе компаний «Проконсул» за помощь в подготовке материала

 

Мнение специалиста

Игорь Момот, директор ООО «Гранс»

— Современные автолюбители все чаще отдают предпочтение автозаправкам, которые могут предоставить для них максимальный сервис. Это удобные операторские, наличие санузла, магазина, в котором можно приобрести необходимые покупки, кафе и рестораны и, конечно же, удобный широкий подъезд на заправочную станцию. К сожалению, при проектировании АЗС не всегда учитываются все эти нюансы. Зачастую устаревшие нормы проектирования просто не предусматривают наличие необходимого сервиса, хотя сегодня при возведении АЗС применяются новые технологии, позволяющие успешно решить проблемные вопросы. К тому же, если Украина действительно стремится стать европейской державой, необходимо идти в ногу со временем, смотреть вперед и возводить современные объекты.

Сегодня в стране уже есть автозаправочные комплексы, соответствующие европейскому уровню, и приятно отметить, что к их появлению причастна и наша компания. Хочется верить, что автозаправочных станций с качественным предоставлением услуг с каждым годом будет больше.

 

 

 

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*