Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 18 декабря 2008

№11_2008

Аферы при инвестициях

На сегодняшний день в Украине очень популярны два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке недвижимости: покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства.

Увы, юристы считают, что ни один из них не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам. В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке многих волнует вопрос: когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на него однозначен.

«Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее брать ее на этапе строительства, – советует риелтор Александр Загородний. – Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить».

От себя мы добавим, что, кроме существенной экономии, эта покупка таит и немало рисков, особенно теперь, когда застройщикам не хватает ресурсов.

«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», – поясняет юрист Ксения Проконова. – Согласно этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых обли­гаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Они являются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, даже они не защищают инвестора от потери средств, вложенных в новостройки».

Делаем взносы

Наиболее распространенная схема – инвестирование в «виртуальные метры», то есть участие в ФФС. Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже управляющим выступает финансовая организация, например, банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондомАферы при инвестициях управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то она будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир.

Дело в том, что управляющая фирма должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли таких компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Так как банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.

Среди недостатков ФФС Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования, ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате.

Есть и более серьезные риски: «По закону, одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, – говорит К. Проконова. – Ведь средства инвесторов, вложенные в один дом, могут быть использованы не по назначению».

Аферы при инвестициях

Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда возникает опасение, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений.

Еще одна важная функция управляющей компании – создание правил ФФС, то есть своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате, затягивание срока сдачи жилых домов на пол года или год для Киева стало нормой.

«Бумажный» вопрос

Второй механизм покупки квартиры у застройщика – приобретение ценных бумаг (в данном случае, целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступает жилплощадь. 1 м2 равен определенному количеству ценных бумаг.

Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно составляет 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет, и в дальнейшем просто докупать их до тех пор, пока на руках не будет необходимого для полученияАферы при инвестициях квартиры количества.

«Целевые облигации не дают право на владение конкретной квартирой, поскольку закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае, площади), а не конкретной недвижимости, – рассказывает Ксения Проконова. – Одним из способов защиты прав инвестора, в этом случае, можно считать заключение договора аренды определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, это также не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывает».

Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том случае, если клиент уже приобрел облигации хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.

По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. К сожалению, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность.

Еще один риск – подорожание. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще один-два года назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.

Доверяй, но проверяй

Таким образом, каждый из возможных механизмов покупки жилья на первичном рынке имеет свои недостатки и не способен в полной мере защитить инвестора. Аферы при инвестицияхЕдинственный выход – максимально тщательно выбирать компанию, которая будет помогать вам в решении жилищного вопроса.

Чтобы обезопасить себя от участия в очередной строительной афере, К. Проконова советует предпринять ряд превентивных мер: «Нужно сравнить предлагаемую цену жилплощади на возводимом объекте с ценами других застройщиков; досконально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство и т. п. Не лишним будет заключить с юридической фирмой договор на проведение экспертизы правоустанавливающих документов и договоров строительной компании, и, в случае наличия скрытых дефектов в них, требовать внесения соответствующих изменений».

По данным сайта realt.ua

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*