Недвижимость

Комментариев: 1  (смотреть / добавить) |

« Назад 17 июля 2011

№5

Банки оживились и готовы давать кредиты на покупку жилья

По оценкам специалистов, в 2011 году отечественные банки все чаще начали предлагать заемщикам кредиты на покупку недвижимости.

При этом предпочтение отдается плавающей ставке. Уже четыре из одиннадцати банков, которые кредитуют покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 20 лет, выдают займы именно по этой схеме. Еще два банка предлагают заемщику самостоятельно выбрать тип ставки.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 20 лет на 28.03.2011 г. предлагают одиннадцать банков из числа 50 крупнейших по размеру активов. При этом четыре банка (Credit Agricole, Пиреус Банк, Укрсоцбанк, Unicredit Bank) готовы предоставить ссуду только под плавающую ставку. Еще два банка (Сбербанк России (Украина) и Universal Bank) оставляют выбор ставки за клиентом.

Сегодня средняя реальная стоимость ипотеки на покупку «вторички» сроком на 20 лет и с плавающей ставкой составляет 17,21% годовых. При этом средняя стоимость займов с фиксированной ставкой — 19,19% реальных годовых.

Клиентом быть не просто

Каждый банк старается обезопасить себя и привлечь в свои ряды добропорядочного клиента, способного своевременно погашать кредит. Поэтому деньги выдаются не каждому первому встречному. При выборе клиентов банкиры используют правило «50 на 50». По мнению специалистов, клиенты должны тратить на обслуживание своих кредитов не более 50% совокупного ежемесячного дохода семьи.По оценкам специалистов, в 2011 году отечественные банки все чаще начали предлагать заемщикам кредиты на покупку недвижимости.

В Украине положительное решение получают 60-75% клиентов банков. В результате того, что большая часть отечественных компаний выплачивает зарплаты своим сотрудникам «в конвертах», официальная ставка минимальна. Следовательно, документально клиент не может подтвердить свою достаточную платежеспособность. Еще одна причина отказа — наличие у клиента негативной кредитной истории. Сейчас все без исключения банки сотрудничают с различными бюро кредитных историй, поэтому скрыть невыплаты или просрочки по долгам потенциальным заемщикам сложно.

Есть у банкиров и особый черный список профессий, обладателям которых скорее откажут в выдаче кредита, чем дадут в долг. К таким невезунчикам можно отнести тех, чей заработок складывается из процентов от продаж или бонусов. Негативно относятся банкиры и к военнослужащим, милиционерам, сотрудникам строительных и туристических компаний, рабочим, занятым в сельском хозяйстве, представителям творческих профессий.

Сейчас все больше банков предлагают своим клиентам возможность оформить предварительное решение о согласии выдать кредит в виде гарантийного письма. «Письмо — это обещание банка выдать кредит в будущем, основанное на оценке платежеспособности клиента без наличия недвижимости», — объясняет Татьяна Шаповал. Срок действия такой гарантии — до трех месяцев. Как правило, в письме банкиры указывают максимальный лимит кредитования, на который может рассчитывать заемщик.

На сегодняшний день классический заемщик — семейный мужчина в возрасте 30-45 лет, ежемесячный доход которого не ниже 7-10 тыс. грн. (5-6 тыс. грн. для жителей регионов Украины).

Стоимость кредита

Сопутствующие расходы при оформлении кредита в сравнении с докризисными временами не изменились. Из своего кармана заемщик должен оплатить страхование имущества (0,3-0,5% в год от стоимости недвижимости) и жизни (0,3-0,5% в год от суммы кредита).

К обязательным платежам по-прежнему относятся госпошлина и сбор в Пенсионный фонд (по 1% стоимости жилья), регистрация ипотечного договора (0,1% стоимости жилья), услуги нотариуса (500-1000 грн.) и оценщика (500-1500 грн.). Например, для получения кредита на квартиру стоимостью $80 тыс. (в эквиваленте) сроком на 5-10 лет потенциальный заемщик должен иметь на руках как минимум $25-35 тыс.

Правительство действует

Правительство планирует в 2010 году выделить 10 млрд. грн. на ипотечное строительство и под программы доступного жилья. Об этом сообщил премьер-министр Украины Николай Азаров. «Я ставлю задачу перед строительным комплексом и правительством в следующем году выйти на докризисный уровень строительства. Банки не кредитуют строителей, поскольку они все перекредитированы, нет денег, нет задатков. Мы готовы идти на частичную компенсацию процентов по кредитам. Мы обратились к Национальному банку с предложением восстановить для строителей льготные проценты кредитования, под это дать банкам рефинансирование», — подчеркнул премьер.

Н. Азаров отметил, если сейчас действует средняя ставка 18%, то под строительно-инвестиционные проекты программ доступного жилья следует сделать кредиты не выше 10%.

«Мы решили на следующий год выделить 10 млрд. грн. под ипотечное строительство и под программы доступного жилья. Мы готовы взять на себя подготовку сетей площадок под программы доступного жилья. Для нас большой задачей является привлечение ресурсов населения. Мы должны пойти на снижение цен на новое жилье и заинтересовать людей, чтобы начали покупать жилье, а для этого опять нужно реализовывать программу долгосрочных ипотечных кредитов», — отметил глава правительства.

Гривна или валюта

По оценкам специалистов, в 2011 году отечественные банки все чаще начали предлагать заемщикам кредиты на покупку недвижимости.Специалисты считают, что в условиях начала роста рынка кредитования многие клиенты уже хотят минимизировать свои расходы по кредитам. Наиболее простой способ для этого — взять кредит не в гривне, а в иностранной валюте, например, в долларах США.

Для краткосрочных кредитов риск валютных колебаний достаточно приемлем. Скорее всего, первые предложения уже скоро появятся на рынке. В иностранной валюте кредиты будут интересны тем, кто обладает каким-то капиталом в этой валюте либо получает в ней доход. Также кредиты в иностранной валюте будут интересны заемщикам, которые не ощутили на себе влияние кризиса, и их все так же будут манить низкие процентные ставки.

На сегодняшний день заемщик, который пойдет на риск с иностранной валютой, должен быть уверен в своих доходах и прекрасно понимать, что какой бы ни был красочный процент, на кредит, в первую очередь, при погашении будет влиять курс купли-продажи этой валюты.

Эксперты придерживаются мнения, что вероятна перспектива введения запрета на валютное кредитование. Учитывая, что основные валютные риски лежат на клиенте, в работе с физическими лицами логично выдавать кредиты в той валюте, в которой население получает основной доход. А это гривна. Тем более что большинство розничных клиентов не могут адекватно просчитать финансовые риски и, соответственно, здраво оценить свои возможности обслуживания кредитных обязательств в валюте. Банкиры считают, что запрет на валютное кредитование позволит банкам максимально удерживать качество розничного портфеля и более точно прогнозировать платежную дисциплину заемщиков.

Плавающая ставка

Все большую популярность сейчас получают плавающие процентные ставки: отечественные финучреждения привязывают стоимость кредита к стоимости привлеченных ресурсов (как правило, это депозиты свыше 367 дней, с выплатой процентов в конце срока) и пересматривают ее раз в год. Специалисты отмечают, что, например, в США плавающие ставки базируются на рыночной стоимости государственных казначейских облигаций. Украинские банки не имеют аналогичного рыночного постоянного базиса, поэтому вынуждены брать за основу стоимость собственных ресурсов.

Как правило, плавающая процентная ставка ниже, чем фиксированная, но риски для заемщика выше. Стоимость ресурсов может не только снижаться, но и расти. Если заемщик берет кредит, когда ставки на рынке низкие, то целесообразно оформлять займ под фиксированную ставку: так можно установить низкую ставку на весь срок кредита.

В сегодняшней ситуации, когда ставки по кредитам высоки, логичнее оформлять кредит под плавающую ставку: ее переменная составляющая в ближайшей перспективе будет снижаться.

Прогнозы

В 2011 году ситуация в сфере кредитования вряд ли кардинально изменится. По оценкам специалистов, толчок развитию ипотечного рынка могут дать сами банки, постепенно улучшая условия своих продуктов по срокам, ставкам и первоначальному взносу, а также применяя более лояльный подход к оценке заемщика. Однако у банков по-прежнему нет дешевых долгосрочных источников нацвалюты: основная масса средств населения привлекается в данный момент на срок до одного года.

Банкиры надеются, что уже во второй половине 2011 года начнется оживление рынка: ставки по ипотеке приблизятся к докризисному уровню (14-16%), и клиентам станет выгодно рефинансировать валютные кредиты на покупку жилья и переводить их в гривну — валюту получения доходов. Это будет началом возрождения ипотеки. Тем не менее, массовым кредитование станет только тогда, когда банки будут выдавать займы под 10-12% годовых. А это перспектива как минимум середины 2012 года.

Мария Иванова

 

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

2011-07-28Сергей, Киев
Банки всегда готовы а как насчет людей... они такие проценты дают что охота брать кредит отпадает сразу :(

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*