Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 21 августа 2008

№7_2008

Грамотная покупка земли

На сегодняшний день в Киевском регионе, как и в Украине в целом, на рынке земли выставляются на продажу участки в основном под строительство и обслуживание жилых домов, ведение личного крестьянского хозяйства (далее – ЛКХ), сооружение коммерческой недвижимости. Среди крупных участков площадью от 1 га наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимают земельные участки под ведение индивидуального сельского хозяйства (70 - 75%). При этом обнаружилась определенная тенденция: количество участков больших размеров с целевым назначением «ведение товарного сельхозпроизводства» зависит от расстояния до г. Киева.

Чем дальше от столицы, тем больше предлагается крупных участков. Земельный союз Украины, одна из немногих общественных организаций, способных разрешить самые сложные вопросы, возникающие при оформлении, сертификации и изменении форм собственности земли.

Рассказать нам об возникающих проблемах любезно согласился Руслан Викторович Вдовенко, вице - президент Ассоциации «Земельный Союз Украины».

«С&p»: Уважаемый Руслан Викторович, какие возникают «казусы» при покупке земельного участка?

– Практически во всех регионах Украины возникают проблемы у тех, кто приобретает участки земли, поскольку все действия с покупкой - продажей строятся на земляпротиворечии законодательства. Существуют аргументы, которые позволяют это сделать, также есть аргументы, запрещающие такие действия. Все зависит от того, насколько были выдержаны существующие в законодательстве процедуры.

При покупке земель на вторичном рынке могут возникать проблемы, если приобретается земельный участок для его использования не по целевому назначению. Учитывая тот факт, что все земли в Украине имеют свое целевое назначение: для ведения товарного и сельскохозяйственного производства, либо под строительство и обслуживание индивидуального жилого дома, для коммерческого использования, под промышленную застройку.

Если покупается земля на вторичном рынке под строительство и обслуживание индивидуального жилого дома, казусов возникнуть не должно. При условии, что документы оформлены правильно, участок законно вынесен в натуру. Единственная проблема – это продолжительность такой сделки. Между нотариальной заверкой договора и получением государственного акта на землю проходит достаточно большой промежуток времени.

Проблемы возникают у тех, кто, соблазнившись низкой ценой сельскохозяйственных земель, используя «пробелы» в действующем законе, покупает земли личного крестьянского хозяйства или крестьянские паи с намерением в дальнейшем построить жилой дом. По действующему ныне законодательству делать это запрещено.

Специалистов земельщиков и тех, кто четко себе представляет, какие правовые ограничения существуют крайне мало. Поэтому многие схемы купли - продажи строятся на таких банальных вещах, которые кажутся очевидными и вполне законными. Но, при более детальном рассмотрении они не являются стопроцентной гарантией успеха проводимой сделки. Это приводит к нарушениям, которые в свою очередь создают огромный круг юридических проблем и коллизий.

Такие вопросы решаются только через суд. Уже существует судебная практика, есть вынесенные решения по землям «Счастливого». Не комментируя, кто прав, либо виноват, можно отметить, что было отменено решение Кременчугского суда, по которому аннулировали государственные акты, выданные физическим лицам. Собственно, был создан правовой прецедент. Горько, но в Украине такое возможно, так как на решение суда тоже может быть противоположное решение другого суда.

Проблема заключается в том, что посредники на земельном рынке зачастую недостаточно хорошо ориентируются в действующем законодательстве, к сожалению, охотно его нарушая.

Тем не менее, сделки по такому роду сельхоз земель осуществляются, но степень их законности весьма сомнительная. Они совершаются с использованием так называемых «серых» схем. Это может быть договор мены, решение суда, поскольку законодательство позволяет взглянуть на эту проблему как с одной стороны, так и с другой.

покупка земли«С&p»: Прежде чем покупать земельный участок, какие шаги необходимо предпринять, по Вашему мнению?

– Надо четко разобраться в том, что вы покупаете. Существует процедура изъятия этих земель, но она в ряде случаев связана с прохождением через Кабинет министров и Верховный совет, что делает ее крайне длительной и непростой. Такая процедура далеко не многим под силу.

В практике случалось и такое, к примеру – прокладка газопровода, который проходит по особо ценным землям, в этом случае такой проект разрабатывается и проводится по специальной процедуре. Но, частному инвестору либо застройщику изъять их из земель особо ценных далеко непросто. Поэтому основное правило для желающих приобрести землю – внимательно смотреть, что покупаешь.

Причем то, что это земли особо ценные – не всегда можно найти в документации, которая предлагается для продажи. Например, человеку продаются земли для ведения личного крестьянского хозяйства, которые не попадают под действия моратория, сама по себе процедура купли - продажи возможна, она не отходит от требований закона. Но, так как эти земли предназначены для ведения личного крестьянского хозяйства, вы можете выращивать на них только сельскохозяйственные культуры.

Вначале покупатель приобретает эти земли, а затем начинает разбираться: нужно ли изменять назначение под строительство. Вот тут возникают проблемы. При покупке не всегда можно выяснить, что это земли особо ценные. Откуда взять информацию, что это земли осушаемые либо торфяники? Земли также могут попадать в защитные зоны инженерных коммуникаций – так называемые «неоформленные договоры сервитутов». Если по вашей территории проходит труба, придется договариваться с ее собственником. Для этого надо разрабатывать собственный проект, чтобы инженерные сооружения прошли по другим линиям. Существует проблема оформления документации с соседями, нарушение процедуры оформления договора - аренды, и такого рода проблем очень много.

«С&p»: Что необходимо для проведения грамотной процеду­ры купли - продажи или заключения договора аренды земельного участка?

– Регламентируется большим количеством нормативных документов. Так как нередки случаи, когда после совершения сделки неожиданно всплывают обстоятельства, не позволяющие использовать земельный участок так, как это планировалось.

Вот только небольшой перечень «сюрпризов», которые подстерегают покупателя земельного участка:

1.  Поддельный Государственный акт на право владения землей.

2.  Отсутствие документации, сопровождающей  Государственный  акт:

– Проект отвода земельного участка, технический отчет про вынос земельного участка в натуру и положительные выводы соответствующих органов государственной власти про возможность предоставления земельного участка, акт установления и согласования границ землепользования.             

Такая документация не является обязательной для документального заверения, но ознакомиться с техническим паспортом продаваемого участка покупателю будет совсем нелишне. Перспективы использования данного участка можно определить только благодаря ему.

3.  Несоответствие целевого назначения участка планам покупателя.

– Казалось бы – не беда, существует процедура смены целевого назначения земли. Но не все так просто. Есть категории земель, смена целевого назначения которых возможна только по согласованию с Верховной Радой Украины. Кроме этого, по отдельным категориям земель процедура смены целевого назначения предельно осложнена.

4.  Вероятность того, что в ближайшее время земля, которую вы приобрели, подлежит изъятию для общественных нужд:

– В связи с планами застройки населенного пункта. В этом случае вам, конечно же, вернут какую - то часть средств, вложенных в земельный участок, но вряд ли эта компенсация будет равноценна рыночной стоимости участка. Необходимо ознакомиться с генпланом населенного пункта, поинтересоваться у местных властей, каковы, по их мнению, перспективы использования этой земли – это может быть сельсовет, райсовет, зависит  от  населенного  пункта.

5.  Наличие земельного сервитута:

– Право земельного сервитута – право на использование чужого земельного участка. Иначе говоря, вашей землей может пользоваться кто - то еще. Скажем, через ваш участок может быть проложен водопровод для общественных нужд. Или через него (в соответствии с договором сервитута) прогоняют общественное стадо. Для того чтобы признать договор сервитута недействительным, придется обращаться в суд.

6.  При выносе земельного участка в натуру были неправильно определены координаты:

– К сожалению, бывает, что в результате ошибки геодезистов неправильно определены координаты земельного участка, это чревато территориальными спорами с соседями. Поэтому будет нелишним проконсультироваться у землеустроительного предприятия, и провести так называемый «вынос земельного участка в натуру», чтобы точно установить его границы.

7.  Продавец скрыл информацию о наличии сети коммуникаций под вашим  участком:

– Бывают случаи, когда продавец умышленно скрывает информацию о наличии тех или иных коммуникаций под продаваемым участком. Такая информация должна содержаться в Центре государственного земельного кадастра, либо в районном Управлении земельных ресурсов, и должна отражаться в справке «О наличии отягощений и ограничений» на использование земельного участка.

«С&p»: Руслан Викторович, какие следующие работы включает в себя земельный аудит?

  •    Проверка целевого назначения земельного участка;
  •    проверка правильности оформления документов;
  •    проверка происхождения участка;
  •    проверка земельного участка на «проблемность»;
  •    проверка на наличие правовых и других ограничений;
  •    оценка рисков;
  •    экологическая и геологическая экспертиза.

     «С&p»: Несколько слов о процедуре проведения земельного аудита…

    – Для разных земельных участков нужна разная глубина проведения земельного аудита. Если это десять соток под застройку той части населенного пункта, где все исторически сложилось, можно свободно определить границы земельного участка, акт получен недавно, есть кадастровый номер, соседи не возражают против границ этого участка, на нем есть зарегистрированное строение, то, наверное, не стоит делать глубокий  земельный  аудит.

    Если же человека привозят на поле, и говорят ему на глаз, что ваш участок сюда 50, туда 100 метров, и вы не можете привязаться ни к чему, и у вас на руках только акт без кадастрового номера, тогда надо проверять – есть ли техническая документация, где именно находится участок, вынести его в натуру, забить колышки и понять правильное расположение на местности. К сожалению, юристы общей юрисдикции даже не знают, с какой стороны может подходить опасность. Инженерные коммуникации не всегда нанесены, на глаз их не определишь. Бывает, что на один и тот же участок у нас может быть выписано  два  и  три  акта…

    Земля – товар дорогой, поэтому мошенники не жалеют средств для «технической подготовки» к совершаемым аферам. Так как эти бланки выдаются любой фирмой, которая имеет лицензию  на  проведение  таких  работ.

    «С&p»: Руслан Викторович, что же сейчас происходит на самом востребованном рынке пригородных земель, каково ценообразование?

    – На стоимость пригородного участка влияет множество факторов: прежде всего, это географическая удаленность. Наличие различных зон обитания (лес, река), технической (ЛЭП, связь, транспорт, водопровод), а также торговой инфраструктуры. Не менее важны факторы, такие как: социальное «соседство», экологическая ситуация, наличие и состояние шоссейных  и  грунтовых  дорог.

    Фактор удаленности от города способен изменить стоимость одной сотки земли в десятки раз. Цены на землю колеблются от $300 - 500, достигая $35 тыс. за сотку. Излюбленные места покупателей сейчас расположены в радиусе  20 - 30  км  от  Киева.

    Областные районы можно условно объединить по 7 направлениям, которые совпадают с основными автомобильными трассами. Удаленность, а также возможность удобно и быстро добраться до центра столицы – одни из самых важных факторов цено­образования.

    Борис Яковенко

  • Журнал "Строительство и реконструкция"


    « вернуться к списку



    Отзывы

    Нет отзывов. Ваш может быть первым.

    Написать отзыв

    Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



    *