Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 17 ноября 2008

№10_2008

Комфорт в социальном доме?

Первое социальное жилье в Западной Европе было построено еще 300 лет назад. В Украине же только сейчас начали поднимать эту тему.

Несмотря на довольно высокие темпы жилищного строительства в Украине, значительная часть ее граждан проживает в неудовлетворительных жилищных условиях; или стоит в очереди на получение жилья, хотя шансы на собственную квартиру – призрачные; или тратит на его приобретение непомерно большую часть своих доходов.

Чтобы прояснить ситуацию на рынке жилья, еще в 2006 году Львовский горсовет принял решение о разработке новой концепции жилищной политики на ближайшее время. Работу поручили ведущему научному подразделению – кафедре архитектурного проектирования

НУ «Львовская политехника». А недавно Игорь Гнесь, заведующий кафедрой, представил на градостроительном совете первую часть проекта концепции «формирование социального жилья».

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Виталий Дубина, начальник архитектурно - планировочной мастерской №2 «Мистопроект»

– На мой взгляд, важным является учет соотношения количества членов семьи и количества комнат в квартире. От этого будет зависеть статус жилья: социальное или доступное. Ведь государством регулируются лишь эти два типа жилья.

Интересны предложения о путях достижения большей экономичности жилья, его минимальной стоимости. Это достигается двумя путями: планированием квартиры, дома, а также планированием жилого квартала, микрорайона. Интересно предложение о совмещении функций столовой, прихожей и кухни в едином объеме. Правда, это не вписывается в украинское законодательство, в частности в требования к эксплуатации газовых плит.

В последнее время вопрос жилья для социально незащищенных слоев населения в Украине стал актуальным, особенно перед выборами. С 1 января 2007 года в стране действует закон о социальном жилье, издан ряд указов, постановлений. Но единой политики, как и четкой терминологии, о путях решения проблемы нет. Сам же закон, по мнению специалистов, очень неконкретен, к тому же он перекладывает решение проблемы на регионы.

Во Львове в очереди на получение жилья стоит более 36 тыс. семей. По некоторым данным, очередь уже возросла до 55 тыс. семей, что по численности сопоставимо с самым крупным районом Львова – Сыховом. Впрочем, приблизительные цифры возникают из - за отсутствия четкой методики определения возможных потребителей социального жилья.

Доступное или социальное?

В мировой практике для решения жилищной проблемы социально незащищенных категорий населения используют, в основном, два типа жилья: доступное и социальное жильесоциальное.

К доступному причисляют жилье, построенное на государственные субсидии, ипотечные кредиты под льготные проценты и предоставленное очередникам при условии уплаты первого взноса с последующей выплатой стоимости квартиры на период от 20 до 50 лет. В Украине аналитики придерживаются мнения, что треть стоимости жилья должно оплатить государство. При этом власти города должны бесплатно предоставить земельный участок, подвести инженерные сети.

Социальное жилье финансируется из городского или государственного бюджета, является собственностью города и безвозмездно предоставляется беднейшим слоям населения. При этом такое жилье не может быть приватизировано, продано или сдано в аренду, передано по наследству. В некоторых странах, например, в России, его разрешается выкупать по рыночным ценам. Сле­дует помнить, что здесь часто возникает путаница: то, что в Украине называют доступным жильем, в большинстве стран относят к социальному, а украинское социальное жилье за рубежом называется муниципальным.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Ярослав Грибальский, депутат Львовского городского совета

– По - моему, социальное жилье не должно стеснять людей, ведь в нем могут проживать люди с особыми потребностями. Не исключено, что кто - то из жильцов заболеет и будет надолго изолирован в квартире. Поэтому не могу согласиться, что в 4 - этажном здании не нужен лифт. В таком доме будет много различных государственных служащих, военных, учителей и медиков. Многие из них – молодые люди, не имеющие денег, чтобы приобрести более комфортное жилье. А ведь завтра у молодой семьи могут родиться дети. И молодой маме тяжело будет выносить коляску и ребенка даже со второго этажа.

Подробнее о социальном

Социальное жилье предназначено для обеспечения определенного санитарно - гигиенического минимума проживания, а по уровню комфорта уступает доступному жилью. В до­кументах Кабмина площадь доступного жилья на одного члена семьи составляет 20 м2, социального – 14 м2.

Главная характеристика социального жилья – максимальная дешевизна. Удешевление, во - первых, идет за счет некоммерческого характера строительства этого типа жилья и, во - вторых, за счет уменьшения метража.

В 2007 году Кабмин принял постановление о социальном жилье, в котором говорится о норме в 14 м2 на одного человека. Но она входит в противоречие с действующими проектными нормами, где минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 30 м2, а жилой комнаты – 15 м2. Здесь же вся площадь однокомнатной квартиры должна составлять 14 м2. Это значит, что если архитекторы захотят спроектировать жилье согласно норме Кабмина, то любые их решения будут заблокированы санстанцией и «Укринвестэкспертизой», как не соответствующие действующим проектным нормам. Это тот глухой угол, из которого трудно выйти.

В принципе, на площади в 14 м2 можно создать жилую ячейку. Такие квартиры, например, есть в Японии. Но европейский опыт свидетельст­вует, что более или менее оптимальные параметры минимальной квартиры на одного человека составляют 23 - 24 м2. Во Львове также до 1939 года строились, так называемые, «кавалерки» примерно такой же площади и весьма популярные даже сегодня. С реалистической точки зрения норма Кабмина наиболее соответствует нынешним экономическим возможностям Украины. Однако механическое использование указанной нормы приведет к дискомфортному заселению малых семей, состоящих из 1 - 2 человек, и к относительному перерасходу площадей при заселении больших семей.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Юрий Криворучко, главный архитектор Львова

– Прежде всего, необходимо определить, что такое социальное жилье, и разработать определенную концепцию. Необходимо дать четкие рекомендации для сессии городского и областного совета, чтобы депутаты понимали глубину проблемы, знали что делается, услышали мнение экспертов, практиков. Тогда депутатам легче будет принимать нужные решения.

Делаем расчеты

По мнению Игоря Гнеся, площадь социальной квартиры должна равняться 10,5 м2, умноженной на количество членов семьи, плюс 13 м2 на семью. Исходя из этих расчетов квартира на одного человека будет иметь 23 - 24 м2, на двух – 33 - 35 м2, на трех – 44 - 46 м2, четырех – 54 - 56 м2 и т. д. При этом средняя общая площадь квартиры по всему массиву социального жилья будет примерно на уровне 14 м2 на одного проживающего. При таких очень стесненных параметрах квартиры социального жилья должны иметь свои специфические особенности: планировки, направленные на оптимальное использование каждого квадратного метра. Во всех квартирах (за исключением однокомнатной на одного проживающего) кухня должна иметь площадь не меньше 15 м2 и выполнять функцию кухни - столовой–гостиной. Традиционной гостиной в таких квартирах не будет. Зона приготовления пищи может размещаться в глубине помещения и отделяться от остального пространства технологическим оборудованием, барной стойкой или обеденным столом.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Владимир Швец, директор института «Укрзахидпроектреставрация»

– О чем мы говорим: о жилье, которое строит инвестор, или о жилье, которое будет построено за бюджетные средства? В первом случае инвестор захочет заработать, во втором – город будет решать свои социально - экономические вопросы.

Мы должны сформулировать вопрос таким образом: будет ли город, в частности Львов, заинтересован в возведении социального жилья? Если да, то есть ли у него земля под это строительство? Учитывая то, что на градостроительном совете я всегда был противником привнесения в профессиональные разговоры политики и идеологии, вынужден сказать: мы не сможем говорить о жилищной политике, о социальном и доступном жилье, пока не изменим политику подхода к предоставлению земельных участков, разработке градостроительной документации, пока не станем учитывать политику в этих вопросах на уровне города, области, государства. Иначе все наши пожелания останутся только на бумаге.

Кухню - столовую - гостиную допускается проектировать проходной, с целью минимизации площадей под внутриквартирные коммуникации и максимально возможного увеличения площади кухни - столовой - гостиной. Все жилые помещения квартир (за исключением однокомнатной – тип - А) определяются как спальни. То есть количество спален совпадает с количеством жилых комнат в квартире. Минимальная площадь спален: на двоих – 12 м2, на одного – 8 м2. В квартирах, рассчитанных на проживание 1 - 4 лиц, допускается обустройство совмещенного санузла (ванна плюс умывальник, плюс унитаз). Но в санузле обязательно должно быть достаточно места для установки стиральной машины (60х60 см) и зоны для ее пользования.

Квартиры социального жилья могут проектироваться без лоджий или балконов, однако их отсутствие должно быть компенсировано устройством в квартире добавочной кладовки (гардеробной), устройством в помещении квартир «французских балконов». Рекомендованная высота помещений квартир (от пола до потолка) – 2,7 м. Квартиры на первых этажах целесообразно проектировать с приквартирными участками. Ограда таких участков должна быть полупрозрачной и иметь высоту 80 - 120 см. При проектировании социального жилья нужно в обязательном порядке разрабатывать раздел проектной документации о возможной модернизации квартир (объединения, увеличения площади комнат и т. п., а также выполнять в процессе строительства все необходимые мероприятия (резервные проемы, инженерные коммуникации), которые обеспечат модернизацию в будущем.

Безопасность жилого пространства

Социальное жилье предполагает довольно плотное заселение территории. Такое жилье может вызывать перенаселение, отсюда и асоциальное поведение социальное жильеобитателей, повышенная криминогенность, вандализм. Главная причина перенаселенности – повышенная этажность и отсутствие отдельной комнаты для каждого члена семьи. Западные страны давно это поняли и перешли на малоэтажное жилье. Поэтому самое оптимальное решение для социального жилья – 4, максимум – 5 этажей. Чтобы сохранить плотность застройки, можно минимизировать разрывы между домами. Исследования показывают, что между 4 - этажными домами минимальный разрыв можно без вреда уменьшить с нынешних 20 до 15 м. В отдельных случаях и меньше. Все зависит от планирования дома и его высоты. В галерейных домах расстояние между фасадами и галереями можно сократить до 10 - 12 м. Необходимо также упразднить нормативные разрывы между детскими площадками и окнами жилых домов.

Еще один способ достижения высокой плотности городской территории – поднятие жилых зданий на опоры. За рубежом есть примеры, когда все детские площадки располагают под жилыми зданиями, а вокруг устраивают зеленую зону. На первом этаже могут располагаться объекты общественного обслуживания, небольшие детские садики на 10 - 15 мест.

Нужно также расширить палитру проектирования в пользу галерейных зданий. Они сейчас наиболее популярны на Западе. Удобны они и с точки зрения пожарной безопасности.

Еще одна проблема – мусор. Сейчас дома проектируются в соответствии с требованием норм: с мусоропроводом. На практике при заселении мусоропроводы сразу завариваются, а мусорные ящики устанавливают возле подъезда. Санитарные инспекторы и архитекторы довольны: все нормы проектирования и строительства выполнены. Поэтому предлагаем в домах до 9 этажей включительно их не проектировать, а делать большую встроенную мусорную камеру на первом этаже или на территории возле дома площадью до 18 м2 с хорошей вентиляцией, водоснабжением.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Олег Боршовский, заместитель главного архитектора Закарпатской области

– На Закарпатье дискуссии на эту тему прекратилась, так как мы не знаем, на каких землях строить социальное жилье. Очень важно, чтобы этим жильем опекалась городская община. Если община в нем не заинтересована, не будет лоббировать эти интересы, ничего из этой затеи не выйдет. Удешевление социального жилья должно происходить за счет выделения городом земельных участков. Но никто этого не хочет делать, так как каждый хочет заработать деньги.

Чему учит зарубежный опыт?

Возникает вопрос: где строить социальное жилье? Однозначно – на периферии. Но было бы большой ошибкой отдельно проектировать квартал социального жилья, отдельно – доступного, отдельно – бизнес - класса.

Зарубежные исследования свидетельствуют: если жилой квартал по своей структуре будет максимально адаптирован в обществе, то это не спровоцирует социальное жилье денежный домантисоциальных явлений, наблюдаемых в прошлом году в Париже. Можно также вспомнить массовый бандитизм молодежи из рабочих кварталов в Люберцах и в Твери. Это следствие социальной сегрегации. В связи с чем, считает Игорь Гнесь, украинские архитекторы должны стараться интегрировать социальное жилье в коммерческое. Что выгодно даже из экономических мотивов, поскольку за счет коммерческого жилья можно проложить инженерную инфраструктуру. Ведь город вряд ли самостоятельно сможет обеспечить социальные дома всем необходимым.

Еще один важный аспект. За рубежом не требуют, чтобы вдоль фасада зданий обязательно проезжали автомобили. Главное, чтобы пожарная машина могла подъехать к торцу дома, а пожарные имели возможность подключить водные гидранты. На свободной от проездов территории между домами жильцы имеют возможность построить бассейн, детские площадки, приквартирные дворики.

Существует противоречивое мнение о том, что на Западе отказались от крупнопанельного строительства. Это не совсем так. Панельное строительство там актуально и по сей день. Промышленность и в настоящее время выпускает чрезвычайно простые бетонные плиты для внутренних и наружных стен толщиной 16 см. После сборки такой дом извне утепляется и в результате внешне он получается вполне привлекательным. Чрезвычайно просто и дешево. Для решения проблемы социального жилья в Украине также можно было бы шире использовать существующие мощ­ности панельного строительства.

Василий Худицкий

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*