Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 27 октября 2008

№9_2008

Меняем цель

11 апреля 2002 г. Кабинет Министров Украины издал Постановление «Об утверждении Порядка смены целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц». Это постановление правительства и сейчас основополагающий документ, регулирующий порядок изменений целевого назначения земель на  территории  Украины.

Как осуществляется процедура подготовки к продаже земельных участков, мы попросили рассказать Сергея Владимировича Стасюка, ведущего юриста департамента Земельного Союза Украины

«С&p»: Уважаемый Сергей Владимирович, каковы основные способы реализации вышеупомянутого  постановления?

– Одним из основных способов, а также регуляторных актов, которые регулируют целевое назначение земельных участков в Украине, продолжает оставаться Земельный кодекс и Постановление Кабинета министров № 502. Но так как про­цедура изменения целевого назначения в постановлении описана не полностью, в практике смены целевого назначения также применяются законы Украины «О землеустройстве», «Об оценке земли», «О проведении государственной экспертизы». Для того чтобы поменять целевое назначение земельного участка, его собственник должен обратиться с заявлением, в зависимости от того, в чьей юрисдикции находится конкретный земельный участок, в местный (городской, сельский, поселковый) совет или в госадминистрацию.

Только собственник может обладать инициативой такого изменения. В особых случаях заявление подается в Кабинет министров Украины, а также в вышеперечисленные поселковые и сельские советы.

Эти действия регламентируются пунктом №4 Постановления, в котором говорится: «Проект отведения земельного участка, целевое назначение которого изменяется государством либо другой землеустроительной организацией по заказу собственника земельного участка». А также №5 «Условия и сроки составления проекта отведения земельного участка определяются договором, составленным заказчиком и исполнителем работ».

«С&p»: Как происходит сам процесс изменения целевого назначения, какими законодательными актами  он  регламентируется?

– Первый шаг – это заключение договора с землеустроительным предприятием, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Землеустроительная компания может выполнить весь необходимый комплекс работ, включая получение всех необходимых согласований и заключений контролирующих органов, либо только ее техническую (геодезическую) часть. Это зависит от условий договора  с  таким  предприятием.

Если же вы решите самостоятельно собирать все необходимые документы, тогда придется обратиться за соответствующими заключениями и согласованиями в местный отдел земельных ресурсов, управление архитектуры и градостроения, управление охраны культурного наследия, управление охраны окружающей среды, санэпидемстанцию и, в некоторых случаях, в ряд других государственных или местных органов. Например, если речь идет о смене назначения земель водного фонда, придется, кроме всех вышеперечисленных инстанций, обратиться в управление водного хозяйства, а земель лесного фонда – в управление  лесного  хозяйства.

После получения всех согласований и положительных заключений орган власти, уполномоченный проводить смену целевого назначения (местный совет или госадминистрация), принимает окончательное решение и закрепляет его документально – решением сессии совета или решением главы госадминистрации. С момента регистрации госакта владелец участка может приступать к его  эксплуатации.

Следующий шаг – собираются выводы основных разрешительных органов. В связи с тем, что у каждой из пяти разрешающих инстанций (бывает и больше), есть свои регламентирующие положения, тем не менее, вам придется обращаться за выводами ко всем без исключения разрешающим  органам:

  • управление  земельных  ресурсов;
  • управление градостроительства и архитектуры;
  • управление охраны культурного наследия;
  • санэпидемстанция;
  • организации, сертифицированные комиссией Минприроды на проведение НЭЭ (независимой экологической экспертизы).

«С&p»: Сергей Владимирович, как осуществляется процедура обоснования смены целевого назначения земельных участков?

– Нужно иметь четкое и исчерпывающее обоснование. Кроме этого, необходимо понимать, откуда к вашему участку будет подводиться электричество, газ, линии связи и тому подобное. Немаловажны вопросы, связанные с налогообложением. Небольшой пример: участок площадью 20 га был передан садовому товариществу. Вся эта площадь разделена поровну между членами товарищества, каждый получил по 12 соток. В соответствии с нормативными требованиями, в статистической отчетности необходимо указать, какая площадь участков занята строениями, какая огородами, какова площадь земель общего пользования и т. д.

В зависимости от этих данных и рассчитывается сумма налога, который платят собственники участков и садовое товарищество. В итоге получилось так, что из-за недостаточно продуманной смены назначения всего массива члены товарищества платили большую сумму налога. Регламентируется эта процедура пунктами №10, 11, 12, 13, 14 «Постановления Кабинета  Министров  Украины».

«С&p»: Расскажите о специфике выдачи Государственного акта пользования  на  землю.

– После того, как собранны все документы, создается проект, который отправляется на экспертизу, в Главное управление земельных ресурсов. Если эти действия строительствопроисходили в Киевской области, документ направляется в Киевское областное управление земельных ресурсов (аналогичная схема работает по всей Украине). Существуют земельные объекты, к которым не может быть применена выдача Государственного акта в области. Эта категория относится к рекреационным землям. Такую экспертизу в Украине проводит только Госкомзем.

В случае смены назначения сельхозземель определяется сумма потерь сельхозпроизводства, которую должен компенсировать инициатор смены назначения. После полного согласования экспертизы, если это земли сельскохозяйственного назначения с переводом в «садовое товарищество», «потерь» для государства в таком случае не возникает. Но если это были земли лесного фонда, необходимо компенсировать сумму так называемых потерь (убытков), при этом четко указав, сколько деревьев было срублено. Обязательно при этом составить Акт обследования, который полностью регламентирует данные процессы. Все потери обязательно должны  быть  включены  в  проект.

После получения позитивного вывода подается обращение в орган, который выдал разрешающий документ, а там уже принимают окончательное решение «Об утверждении проекта «Землеустроения и смены целевого назначения земельного участка». Затем землеустроительная организация на основании этого решения составляет Государственный акт, а также делаются регистрационные карточки, которые передаются на ДЗКА. Именно ДЗКА производит регистрацию, поле чего собственник может приступить к пользованию выделенным  ему  участком.

Борис Яковенко

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*