Недвижимость и инвестиции

На пути к выходу…

или чего ожидать от рынка коммерческой недвижимости

Всемирный экономический кризис в значительной мере коснулся украинского рынка строительства и недвижимости. Однако по прошествии времени эта сфера отечественного бизнеса постепенно выходит из крутого пика. О том, что происходит с недвижимостью сегодня, о потребностях и перспективах рынка, – наше интервью с учредителем компании «VMB» Алексеем Сатовым.

С&Р: Алексей, большинство сфер бизнеса постепенно выходят из кризисного шока. Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости? Много ли новых объектов возводится в Украине сегодня, и к какому сегменту коммерческой недвижимости они относятся?

– На сегодняшний день более 80% коммерческих проектов заморожено, а постоянное падение арендных ставок позволяет прогнозировать снижение спроса арендаторов в осенне-зимний период. И хотя рынок коммерческой недвижимости постепенно оправляется от кризисного шока, говорить о возвращении былых темпов строительства новых объектов еще очень рано (сегодня в основном вводятся в эксплуатацию объекты, которые во время кризиса находились на последней стадии возведения).

Рынок коммерческой недвижимости замер. Помимо строительства, значительно сократился и объем инвестиционных сделок в сфере коммерческой недвижимости: разрыв в понимании капитальной стоимости между продавцами и покупателями велик, хотя эксперты и прогнозируют его снижение (и, соответственно, увеличение объема инвестиций во втором полугодии 2009 года).

С&Р: На протяжении последнего времени различными компаниями, организациями и профессиональными объединениями строительной отрасли был предложен ряд инициатив, направленных на активизацию строительства в разных сферах (жилая, коммерческая, гостиничная и др.). Насколько они действенны с вашей точки зрения?

– Несмотря на повышенную активность, связанную с кризисом, и положительные стремления при создании таких инициатив, нужно помнить, что выполнения обязательств, взятых на себя участниками при подписании «меморандума о взаимопонимании» или другого документа, будет зависеть исключительно от доброй воли сторон, подписавших этот документ сторон.

По прошествии более чем десятилетнего срока существования нашей компании и постоянных наблюдений за рынком, могу сказать однозначно: намерения снизить цены, создать новые законодательные акты или препятствовать увольнениям заслуживают уважения, однако не стоит надевать розовые очки и забывать о реалиях рынка и бизнеса. Сколько бы мы ни говорили, например, о том, что не уволим ни одного человека, при возникновении определенных финансовых обстоятельств, чистки кадров не удастся избежать.

С&Р: В каких объектах недвижимости нуждается Украина в целом и Киев, в частности, в ближайшее время?

– На этот вопрос можно отвечать очень долго. Киев, например, нуждается в строительстве всех типов коммерческой и жилой недвижимости. Предприятия стоит вынести за границы города, количество гостиниц (равно как и спортивных сооружений) недостаточно для проведения Евро-2012, спрос на качественные складские сооружения перманентен (90% товаров распределяется по Украине через Киев), город также постоянно нуждается в объектах жилой недвижимости, так как количество населения.

Ввиду ограниченного количества вводимых в эксплуатацию новых площадей, недостаток качественных промышленных и офисных площадей, в первую очередь, а далее складских, торговых и жилых помещений в скором времени приведет к их острому дефициту и, следовательно, к быстрому росту арендных ставок.

Кроме того, есть один вид недвижимости, который не теряет своей актуальности и постоянно востребован как в Киеве, так и по всей территории Украины, – социальное жилье. Причина его актуальности кроется в малом количестве таких объектов, несовершенстве законодательства, постоянном оттоке населения в крупные областные центры и столицу, малой прибыльности строительства таких объектов и еще в тысяче причин.

С&Р: Как Вы считаете, следует ли государству более активно вмешиваться в сферу строительства коммерческой и жилой недвижимости для быстрого восстановления темпов строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов? Если да, то как?

– Государство не может не вмешиваться в любую из подотчетных отраслей бизнеса – такова его функция. Что касается строительной отрасли, от которой значительно зависят изменения на рынке недвижимости, то с приходом кризиса государство начало активно влиять на рынок возведения зданий.

Пакет антикризисных законов (2008), наряду с необходимыми и долгожданными мерами по стабилизации рынка (например, альтернативные способы привлечения средств для завершения строительства объектов), содержит неоднозначные нормы, которые могут в итоге привести к абсолютно противоположному эффекту – усугублению кризисных явлений.

Наиболее актуальная из существующих сегодня проблем в строительстве – это, естественно, финансирование. Застройщику необходимы средства (чаще всего кредитные) для возведения объектов, а потребителю они же нужны для покупки строящегося жилья. Поэтому если говорить о необходимости влияния государства на состоянии рынка любого вида недвижимости, то, прежде всего, это действие должно быть направлено на стабилизацию банковской сферы.

Без реально работающего механизма кредитования (до тех пор, пока банки не станут вновь активно работать с юридическими и физическими лицами), рынок коммерческой и жилой недвижимости – имеются в виду новые объекты – все также будет двигаться медленными темпами.

Следует отметить, что в какой-то степени активизировать отрасль строительства новых объектов можно и за счет использования экономичных энергоэффективных технологий – это снизит количество требуемых материалов и их стоимость, стоимость выполнения работ и, в конечном итоге, стоимость одного квадратного метра (независимо от того, о каком типе недвижимости идет речь). А сфера используемых при строительстве материалов вполне может регулироваться государственными актами.

Подытоживая сказанное, можно сказать, что динамичный выход из создавшегося положения на рынках недвижимости и строительства возможен только при взаимодействии законодательных органов и реальных представителей рынка, а также при многостороннем и качественном анализе всех действий, направленных на стабилизацию и рост нововведений.

С другой стороны, опыт работы на отечественном рынке подсказывает, что динамичный выход из кризиса, благодаря соблюдению всех указанных условий нам, к сожалению, не грозит.

Леонид Стожар