Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 27 февраля 2011

№11

На рынке вот что происходит

Интерес иссяк

Качественное жилье многим не «по карману». Не зря ведь говорят в народе, что «по росту и одеяло выбирают». Поэтому, ничего удивительного нет в том, что население покупает то жилье, на которое хватает денег. В связи с чем, дешевое жилье расходится, как «горячие пирожки». На рынке ликвидного жилья становится все меньше и меньше. При этом качество жилья, как правило, отходит на второй план. Что касается дорогостоящего элитного жилья и жилья бизнес-класса, то спросом оно вообще перестало пользоваться.

Эта категория жилья продолжает дешеветь, но падение цен не приводит к повышению спроса. Причина в том, что оно слишком уж дорогое и по карману лишь наиболее богатым нашим согражданам, которые, однозначно, в улучшении своих жилищных условий не нуждаются. Повышенный спрос на недорогое типовое жилье приводит, естественно, к росту цен. Несмотря на это, народ продолжает его покупать, т.к. дешевле все равно не найти. Если сравнить спрос на «вторичное» жилье со спросом на «первичку», то, несомненно, спрос на «вторичку» значительно выше.

Кризис «способствовал» тому, что интерес украинцев к жилью в новостройках практически иссяк и был сведен к нулю. Причина кроется в страхе быть обманутым, и остаться без жилья и денег. Эту психологию населения, к сожалению, пока никак не удается переломить. Государство всячески пытается заинтересовать своих граждан в приобретении именно «первичного» жилья, чтобы обеспечить строительную отрасль «куском хлеба». Речь идет о дешевых ипотечных кредитах, бонусах, льготах, программах и т.д., и т.п. Но народ не переубедить! Наши сограждане твердо уверены в том, что приобретать «вторичное» жилье менее рискованно и намного надежнее. Ну что же делать? Опять этот пресловутый «украинский менталитет»!

Что можно приобрести

Статистические органы недавно провели интересное исследование, целью которого была выяснить — какую недвижимость могут приобрести украинец, европеец, россиянин и американец, в случае если в течение одного года будут откладывать всю свою получку в банк, а все расходы на питание, одежду и все остальное будет нести их супруг либо супруга. Согласно все той же статистике, за один год средняя зарплата в Украине стала больше примерно на 10%. Но по покупательной способности она все так же по-прежнему достаточно сильно отстает от аналогичного заработка граждан и США, и Евросоюза.

Рассмотрим же объект недвижимости, который может приобрести украинец на свою заработную плату. Украинец на свою годовую зарплату может купить примерно 4-6 м2 в одном из недорогих районов крупных городов, например, Харькове, где такая цена 1 м2 составляет 4,9-8 тыс. грн, а также 1,6-2 м2 в столице нашей родины — Киеве, где стоимость квадратного метра составляет около 13,6-16,8 тыс. грн. Приходим к неутешительным выводам — в провинции заработанных за год денег хватит только на кухню, а в Киеве — только на полтуалета.

Но недалеко от Украины отдалилась Россия — россияне «шикуют» не больше, чем украинцы. И годовой зарплаты среднего жителя России хватает примерно на 7 м2 в том же Саратове, или примерно на 1 м2 в Москве.

Получше живут американцы — американец за год работы сможет накопить примерно на 15 м2 жилья в Калифорнии, где стоимость жилья около 15 тыс. грн за м2, а полностью рассчитаться за купленную квартиру площадью 72 м2 с двумя просторными спальнями и пальмой под своим окном, он сможет всего за 5 лет.

Жители же Западной Европы, для примера использованы данные Франции и Германии, на годовые накопления могут приобрести примерно половину всей двухкомнатной квартиры с соответствующей площадью примерно 40 м2 в пригороде Парижа или целую квартиру площадью 31 м2 на окраинах Берлина.

Дом за городом

Исходя из анализа интернет-площадок и печатных изданий, специализирующихся, помимо прочего, на публикации объявлений о купле-продаже недвижимости в Киеве и его окрестностях, количество предложений о продаже домов в указанной местности колеблется от $30 тыс. до $45 тыс. Цены на дома, коттеджи и особняки рядом с Киевом находятся в диапазоне от $30 тыс. — $50 тыс. (за дом площадью 50 м2, расположенный в экологически чистом районе, в 200 км от Киева по Новомиргородскому направлению) до 1 млн долларов США (за дом площадью 800 м2, выполненный по индивидуальному заказу, расположенный в престижном районе, в 25-30 км от украинской столицы).

Основными критериями формирования цены на загородные дома в Киеве, по прежнему являются их месторасположение, площадь, срок и качество постройки.

Если обратиться к ценовому распределению предложений продажи домов по наиболее популярным направлениям киевских районов и пригородов, картина выглядит следующим образом:

  • — Бориспольский район — 15% от общего количества предложений (здесь стоимость домов составляет от $220 тыс. США);
  • — Вышгородский район — 7% от общего количества предложений (стоимость домов составляет от $200 тыс. США);
  • — Житомирское направление — 10% от общего количества предложений (здесь стоимость дома от $220 тыс. США);
  • — Киевский район — 8%, от общего количества предложений (стоимость домов составляет от $250 тыс. США);
  • — Одесское направление — 23% от общего количества предложений, средней стоимостью $190 тыс. США за дом (это самое популярное направление продаж).

Наибольшее число предложений о продаже домов, находящихся рядом с Киевом, находится в ценовых пределах от $50 тыс. США до $100 тыс. США (примерно 25% от общего их количества).

Снижение стоимости

В Госкомпредпринимательстве предложили некоторые поправки в условия выдачи лицензий на строительство в стране. Так изменения коснулись лицензий на строительство. Согласно проекту, первая лицензия на строительство будет выдаваться на 5 лет вместо нынешних трех, а при условии четкого соблюдения лицензиатом требований станет бессрочной. Кроме того, сам термин получения лицензии уменьшится с 27 до 10 дней. Более того, проект уже прошел согласование с министерствами и ведомствами и после правового заключения Минюста передан на рассмотрение правительства.

Так же в стране хотят убрать постоянную лицензионную комиссию, образованную Государственной архитектурно-строительной инспекцией. Сейчас же предпринимателям приходится направлять свои документы в две структуры, что крайне затягивает процедуру. После сокращения лицензионной комиссии документы рассматривать только один орган лицензирования — Госархстройинспекция.

Снижение стоимости жилья в результате принятия законопроекта, предусматривающего ряд кардинальных изменений в структуре лицензирования и оформления разрешительной документации для строительных компаний, — это миф, считает президент Союза специалистов по недвижимости в Украине Александр Рубанов. «На застройщиках законопроект скажется, безусловно, положительно, на инвесторах же никак. То, что говорят, что в результате цена квадратного метра станет дешевле, я думаю, что это миф. На сегодняшний день рентабельность в строительстве и так достаточно высокая. Себестоимость гораздо ниже, чем та цифра, по которой объекты выставляются на рынок. Поэтому зазор у застройщика все равно есть. Пусть будет меньше стоить лицензия, ну если люди будут покупать по стоимости, скажем, сегодняшнего дня, вряд ли она станет иной. Рынок отрегулирует стоимость. Но никак не количество разрешительной документации. Цена определяется спросом и предложением. Если сейчас покупать некому, то если даже стоимость снизиться по этим результатам на 10-20% или 30% —все равно покупать не будут», —отметил Рубанов.

Эра крупных комплексов

На украинском рынке недвижимости наибольшим спросом пользуются квартиры в крупных жилых комплексах. Об этом сообщил Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика». «Крупные жилые комплексы, площадью порядка от 300 тыс. м2 и более, сегодня успешны из-за ряда причин. Во-первых, если сдана первая очередь комплекса, то для покупателей это свидетельство того, что будет достроена и вторая, третья и т. д. очереди», — говорит эксперт. Он также сообщил, что плюсом для покупателей квартир в таких объектах является их развитая инфраструктура, наличие дворовой территории, паркинга, создание собственного окружения.

«Проблема большинства объектов в Киеве — отсутствие надлежащего окружения и инфраструктуры. Каким бы качественным не был объект, его окружениеНа рынке недвижимости вот что происходит негативно отражается на общей характеристике дома», — утверждает А. Попов.

Что касается стоимости реализации проектов жилых комплексов для застройщиков, то такие объекты требуют больших инвестиций, чем «одиночные» дома в связи с их масштабностью, но вот стоимость реализации второй и последующих очередей комплекса значительно дешевле, чем отдельно стоящих домов.

«При строительстве следующих очередей не нужно проводить дополнительные исследования грунта, реконструкцию коммуникаций и инженерных сетей, поскольку эти работы были сделаны при строительстве первой очереди. К тому же не нужно «с нуля» организовывать строительную площадку, поскольку она может быть перенесена с первой очереди», — говорит специалист.

А. Попов считает, что «при этом при продаже квартир во второй очереди комплексов, не нужно серьезных затрат на рекламу, брендинг, поскольку на рынке уже создан имидж, который был заложен при продаже квартир в первой очереди комплекса».

В Киеве на сегодняшний день существует дефицит земельных участков, поэтому жилищные комплексы будут появляться в спальных районах и на месте бывших промышленных объектов.

По данным аналитиков АМ «Архиматика» на сегодняшний день в Киеве порядка 8 жилых комплексов общей площадью от 300 тыс. м2, стоимость квартир в которых варьируется от 11870 грн. за 1 м2. до 17 тыс. грн.за 1 м2.

Предпочтение «вторичке»

Вторичное жилье выросло в цене на 30% фактически во всех больших городах Украины, потому что украинцы не бояться покупать первичное, в связи с вероятностью того, что его строительство не завершат. Об этом сегодня во время пресс-конференции сообщил заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко. «Фактически во всех больших городах вторичный рынок резко вырос в цене на 30%. Люди не покупают новое жилье, поскольку боятся, что его не достроят... Поэтому сейчас пользуется спросом именно вторичка», — сказал Д. Исаенко

По его словам, на сегодняшний день стоимость вторичного жилья очень высокая. «К примеру, я сегодня не могу купить жилье для инвалидов ни в Виннице, ни в Симферополе по тем ценам, которые были установлены Правительством», — добавил Д. Исаенко.

Цены уже доступны

В Министерстве регионального развития и строительства считают, что застройщики не завышают цены на жилье. Об этом сообщил сегодня журналистам заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко. «Сегодня вряд ли можно сказать, что строители сильно завышают цены, рынок все отрегулировал … Сегодня жилье по своим ценовым характеристикам уже является доступным. В связи с тем, что рынка покупки жилья как такового практически нет, сегодня жилье покупается достаточно слабенько, строители были вынуждены опустить цены, и в регионе можно купить жилье на уровне 3,9-4 тыс. грн. (за 1 м2 — ред.)» — сказал он.

Исаенко напомнил, что застройщики, участвующие в программе строительства доступного жилья, согласно законодательству, будут освобождены от платы за землю, паевого участия. «Все квартиры, которые будут куплены по этой программе, от всего этого будут освобождены», — сказал он.

Александра Рябоконенко
по данным www.zabudovnyky.com.ua

 

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*