Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 26 июля 2008

№5_2008

О делах земельных…

Сегодня сложилась неоднозначная ситуация на рынке земли в Киеве. С одной стороны, она характеризуется стабильным ростом цены на земельные участки, с другой – перевыборы киевской власти не дают никаких гарантий инвесторам.

Сколько стоит земля

В целом стоимость земли в Киеве остается на высоком уровне и, как показывают аналитические данные и прогнозы специалистов, она будет возрастать в будущем. Цена за сотку в столице колеблется от $25 тыс. до $400 тыс. (в центральных районах города). Таким образом, при помощи несложных математических вычислений получаем немаленькую цифру за 1 м2 земли в размере $4 тыс. Такая стоимость обусловлена множеством факторов. Во-первых, земля является ограниченным природным ресурсом. И если на окраинах столицы еще имеются незанятые участки, то в центре ситуация гораздо сложней. Застраивается каждый квадратный метр, а расширить территорию центральных районов Киева не представляется возможным. При этом спрос постоянно растет, и в будущем предложение по продаже земли будет исходить только от субъектов, желающих перепродать  свои  земельные  участки.

Не менее важным фактором, влияющим на формирование стоимости земли, является целевое назначение участка, ведь один и тот же по площади земельный участок может иметь разную стоимость. Возьмем простой пример: если на земельном участке определенной площади будет возводиться высотный дом с большим количеством квартир, то его рентабельность сравнительно с той же «девятиэтажкой» значительно возрастает. Соответственно с этим повышается и стоимость земли, предназначенной для строительства такого  здания.

К удорожанию земельного участка приводит также и существующий в украинском законодательстве налог в размере 5% с физ. лиц при продаже земли, так как продавец стремится покрыть эти расходы за счет стоимости продаваемого  участка.

Есть проблемы

Правом владеть земельным участ­ком в Украине пользуются не все. Значительно ограничены на законодательном уровне права иностранцев и лиц без гражданства в отношении получения в собственность земельных  участков.

Аргументируется это тем, что земля – национальное богатство, поэтому приоритеты владеть и пользоваться ею имеет нация. Если более конкретно, то согласно ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, что принадлежат им на праве  частной  собственности.

При таком условии не многие иностранные компании рискнут приобретать земельные участки на территории Украины, так как владеть ими они будут только на правах аренды. Хотя сегодня есть множество зарубежных компаний, интересующихся покупкой земли в Киеве и за его пределами, что могло бы значительно поправить экономику страны благодаря вливанию иностранного капитала.

Другим спорным вопросом в этой сфере является мораторий на продажу земель сельхозназначения. Продление данного моратория приводит только к большей коррупции при продаже и выделении земельных участков. Так как формально продажа земли запрещена, субъекты, владеющие соответствующим земельным участком, находят слабые места в законодательстве и все же совершают продажу (например, путем переуступки корпоративных прав).

Как отмечают специалисты, решение земельного вопроса (чему значительно будет способствовать отмена моратория) приведет к резкому увеличению предложения на первичном рынке. А это приведет к координации цены по оси «цена-качество».

Очень сложная и затратная и схема по изменению целевого назначения земельного участка (в отличие от зарубежных стран).

Приватизация земли

В связи с задекларированной киевской властью возможностью каждого киевлянина бесплатно получить в пользование земельный участок, рассмотрим, как осуществляется процесс приватизации земли. Право безоплатно получить в собственность земельный участок зафиксировано в 116 статье Земельного кодекса Украины. Исходя из вышеуказанной нормы, право на безоплатную приватизацию имеют физические лица, которые являются пользователями приватизируемых земельных участков. Решение о приватизации земельного участка принимается по заявлению физического лица местным органом самоуправления, в ведении которого данный участок находится.

Здесь же возникает важнейшее условие удовлетворения заявления физ. лица о приватизации земельного участка – наличие права пользования этим земельным участком на момент подачи такого заявления.

Следующим необходимым условием приватизации является то, что безоплатно получить в собственность земельный участок может только гражданин Украины. Статус гражданина Украины определен ст. 1 Закона Украины «О гражданстве Украины».

В то же время права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение земли значительно ущемлены (об этом речь шла выше).

Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать следующий вывод. Правом на безоплатное получение в собственность земельных участков могут воспользоваться граждане Украины, которые на момент приватизации являются пользователями тех земельных участков, которые они выявили желание приватизировать безоплатно.

Кодексом также установлены нор­мы безоплатной передачи в собст­венность земельных участков. Здесь градация осуществляется по следующему принципу: в зависимости от места расположения земельного участка (город село) и целевого назначения  земельного  участка.

Кроме иностранных граждан и лиц без гражданства правом на приватизацию земельных участков не наделены также и юридические  лица.

Таким образом, теоретически существует возможность получения земли в пользование физ. лицами, но, как отмечают специалисты по рынку недвижимости, на практике такая возможность реализовывается не  очень  часто.

Прогнозы на будущее

По прогнозам специалистов, цена на землю в Киеве и Киевском регионе в ближайшем будущем будет продолжать постепенно возрастать. Во всяком случае, столь ожидаемого многими «обвала» цен не предвидится. Во многом ситуация на рынке киевской земли будет зависеть от судьбы моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения и дальнейшей политической ситуации после  выборов  мэра.

Максим Несин

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*