Недвижимость

Комментариев: 1  (смотреть / добавить) |

« Назад 17 февраля 2009

Украине нужен строительный бум!

Сегодня специалисты и аналитики строительного рынка информируют журналистов о проблемах и сложной ситуации, сложившейся в данной отрасли. Различные прогнозы оптимистов и пессимистов, по сути, сводятся к одному: отрасль необходимо не просто реанимировать, а привести ее в состояние полноценной жизнедеятельности. Ведь, по утверждению аналитиков, именно строительство является локомотивом экономики и показателем благополучия в стране.

Что же происходит сегодня на украинском строительном рынке, какие способы его оживления существуют?

С этими вопросами Руслан Ковтун, генеральный директор журнала «Строительство и Реконструкция», обратился к Владимиру Поляченко - народному депутату Украины, президенту Строительной палаты Украины.

Кризис, который испытывает сейчас строительная отрасль Украины, пожалуй, один из наиболее тяжелых за последние годы, хотя строительные компании утверждают, что нечто подобное они уже переживали в начале 90-х годов. Какие пути выхода из кризисной ситуации тогда были найдены?

– Современная кризисная ситуация в строительстве и кризис 90-х годов имеют лишь внешнюю схожесть. Когда строительные компании утверждают, что нечто похожее они переживали в начале 90-х годов, то речь идет о падении объемов строительного производства, о жестокой реальности «консервирования» начатых строительных объектов, о необходимости искать пути сохранения производственных мощностей и кадрового потенциала.

Все это действительно было, но причины нынешнего кризиса и кризиса 90-х годов совсем разные. Одинаковость последствий для строителей в кризисных ситуациях ни в коем случае не должна создавать иллюзию, что пути выхода из кризиса известны, и стоит лишь воспользоваться опытом предшественников. К сожалению, решение задачи значительно сложнее. Кризис 90-х годов был кризисом системы: исчез сам источник финансирования – централизованные капитальные вложения в строительство жилья. Новые экономические условия изменили саму суть государственной жилищной политики.

В этих условиях, безусловно, требовалась отвага и смелость предложить обществу принципиально новые механизмы решения жилищной проблемы – строительство жилья за счет средств населения. Я в то время возглавлял «Киевгорстрой», строительный комплекс с 45-ти летней историей и с почти пятидесятитысячным коллективом. Нельзя сказать, что мы были готовы к кризису и знали рецепты выживания.

Но мы понимали, что на нашу продукцию есть спрос, а наши мощности могут обеспечить предложение. Создать в новых экономических условиях механизм взаимодействия строителей и инвесторов – в этом была суть антикризисного проекта, который реализовал «Киевгорстрой» совместно с банком «Аркада» в начале 90-х годов. На рынок недвижимости было предложено жилье, строительство которого осуществлялось за счет привлеченных инвестиций граждан. Для того времени это была революционная идея, ведь многое приходилось делать впервые. С момента принятия решения, основной задачей для нас стало завоевать доверие людей к новым механизмам инвестирования строительства жилья. И это было достигнуто.

– Годится ли опыт прошлого для преодоления сегодняшнего кризиса, когда большинство домов сейчас строится за счет средств частных инвесторов – населения?

– Именно в том, что большая часть домов строится за счет средств населения - основная социальная опасность последствий нынешнего кризиса строительной отрасли. Ведь практически по всем объектам у застройщиков есть обязательства перед людьми – инвесторами, вложившими деньги в их строительство. Порядочные и ответственные компании понимают, что они взяли деньги у частных инвесторов и обязаны выполнить свои обязательства перед ними.

Это очень сложная задача, в решение которой обязано включиться государство. Если застройщик работает на рынке прозрачно, привлеченные средства не разбазарил, а адресно вложил в строительство жилья, не его вина, что изменились внешние условия хозяйствования. Да, не хватает какой-то части средств, чтобы завершить строительство, ввести дом в эксплуатацию и выполнить обязательства перед инвесторами. Но на эту сумму в доме имеются не проданные, свободные от обязательств квартиры! Государство должно помочь и людям, и застройщику, выделив средства на окончание строительства.

И это правильный, наверное, единственно возможный на сегодня путь, по которому нужно идти, чтобы не подорвать доверие людей к схемам инвестирования. К слову, ситуация аналогичная той, которая возникла в Украине, сегодня наблюдается и в других странах, где инвестором жилищного строительства выступает население.

Например, в той же России. Там государственная поддержка застройщикам уже оказана. Что же касается части Вашего вопроса о полезности опыта, то скажу, что любые знания и опыт лишними не бывают. Лично меня опыт преодоления кризиса 90-х убедил в том, что безвыходных ситуаций нет. Именно к опыту антикризисного менеджмента я призываю руководителей организаций, входящих в Строительную палату Украины. Радует, что многие организации создают у себя механизмы антикризисного управления, думают о том, как сохранить кадры в такое сложное для отрасли время.

– По Вашему мнению, из-за чего возник кризис в строительстве?

– Я считаю, что природа современного кризиса в строительстве связана с тем, что в одном временном пространстве «сошлись» несколько неблагоприятных факторов.

Во-первых, жесткая монетарная политика, которая привела к резкому сокращению ипотечных кредитов для населения.

Во-вторых, резкие колебания курса национальной валюты по отношению к доллару. Люди просто растерялись, не зная, что делать. Цены на материалы на протяжении первого полугодия 2008 года стремительно росли. Росли и размеры отчислений на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры населенных пунктов, плата за землю, перечисления в различные местные фонды.

Справедливости ради нужно сказать и о том, что некоторая часть застройщиков, в основном из числа тех, кто имел площадки в престижных районах населенных пунктов, тоже не безгрешна – возможность получить легкую прибыль кружила голову. Все эти факторы привели к тому, что жилье становилось все более и более недоступным для инвесторов. Ну, а мировой ипотечный кризис, разразившийся в это же самое время, стал катализатором процесса. И строительство замерло! Даже те, кто имеет сегодня возможность инвестировать средства в жилищное строительство, предпочитают подождать с принятием решения. Ждут снижения цены, и допускают стратегическую ошибку.

– В чем же они ошибаются?

– Я более 45 лет в строительстве, пережил и спады, и подъемы. Опасность сегодняшней ситуации в том, что застройщики, в силу объективных причин, не занимаются формированием задельной программы. Не проектируется и не начинается строительство новых объектов.

В 90-х годах была такая же ситуация. Но все объекты тогда были государственными. Были наработаны программы строительства на ближайшие несколько лет. И недостроенные, запроектированные дома стали заделом на будущее. Сегодня этого нет и, к сожалению, в ближайшем будущем нас ждет резкое снижение объемов строительства. И, по всем законам рыночной экономики, актуализировавшийся спрос при недостаточном предложении будет вести к увеличению цен.

Меня не могут не настораживать предложения к застройщикам продать оптом значительную часть жилья по нереально низким ценам, ниже себестоимости. Но посмотрите на проблему шире. Кризис не вечен, мы найдем выход из него, но с какими активами и предложениями выйдет рынок недвижимости к потребителю? Смогут ли наши граждане купить жилье по тем ценам, которые установились сегодня, если уже активизировались перекупщики, а новые дома не строятся?! Хотелось бы, чтобы мы все помнили и понимали, что жилье – чуть ли не единственный товар, который невозможно приобрести по импорту.

Я знаю, что у ответственных застройщиков, честно работающих на рынке, в национальной валюте цены сегодня абсолютно сбалансированные, отражающие реальные затраты на строительство. Но и к ним не идут инвесторы, упуская открывшуюся для них возможность приобрести жилье по справедливой цене.

– Существует мнение, что кризис был вызван якобы перегревом рынка недвижимости. Как вы относитесь к такой версии?

– Кризис в строительстве многих стран вызван действительно перегревом рынка. Но только не в нашей стране. В рекордный за постперестроечные годы, 2007 год, в Украине построено 10 млн. м2 жилья. Из них почти 5 млн. м2 – индивидуальными застройщиками. Что это за жилье, знают все – загородные дома, коттеджи по 300 м2 и более. Но даже с этим жильем ввод на душу населения составил 0,2 м2 на человека в год.

За последние 5 лет в Украине на душу населения построено 0,8 м2. Это в семь с половиной раз меньше, чем в США, в шесть раз меньше, чем в Китае, в два с половиной раза меньше, чем в Латвии, в два раза меньше, чем в Польше, России, Венгрии, Казахстане, Чехии. О каком перегреве рынка недвижимости мы говорим, если обеспеченность жильем у нас в три раза меньше, чем в США, в два раза меньше, чем в Литве и Чехии, в 1,6 раза меньше, чем в Венгрии и Польше?

Мало строим жилья и крайне низкая обеспеченность населения Украины жильем – вот реалии отечественного рынка недвижимости. Другое дело, что жилье недоступно для подавляющего числа граждан. Это тема отдельного разговора, это магистральное направление развития государства, реализация которого позволит не только строительной отрасли, а всей экономике Украины преодолеть кризис.

Программа строительства «Доступного жилья» должна состояться как общегосударственный приоритет. Ведь помимо решения одной из самых сложных проблем, которая досталась нам в наследство, строительство «Доступного жилья» - мощный стимул формирования в Украине среднего класса, сбалансированный и стабильный производственный заказ для тысяч предприятий различных отраслей промышленности.

– Вы учитываете опыт других стран?

– Положительный опыт надо всегда брать на вооружение. Например, все страны выходили из кризиса через строительство. Антикризисные программы во многих странах сегодня также настроены, прежде всего, на поднятие строительной отрасли. Я всегда задаю себе вопрос, почему Чили, одна из беднейших стран Латинской Америки, сегодня входит в двадцатку самых развитых стран мира? Если им удалось сделать это, то почему мы не можем? Почему при принятии каких-либо решений на различном уровне возникает подозрение «А почему этот человек проталкивает эту идею или закон?» И имеем то, что имеем.

Подозрительность и непрофессионализм губят начинания и идеи на корню! Например, за рубежом существует градация среди строительных фирм. Так, в Болгарии есть 5 разделений строительных организаций! Одни имеют право строить лишь малоэтажные здания, другие допускаются к более сложным объектам и лишь обладатели высшей строительной категории допускаются к возведению сложных высотных объектов. Но парадокс еще и в том, что продвижением законов, защищающих отрасль, занимаются за рубежом не единичные депутаты, а общественные организации!

Я всегда предлагал объединиться профессионалам ради цивилизованного развития строительного рынка. Не случайно была создана, например, Строительная палата Украины, объединяющая строительные компании Украины. И еще несколько слов о зарубежном опыте.

Сегодня в Украине появилась фишка – Евро-2012. Пусть небольшие объекты к этому событию получили некоторые компании, но их надо делать! И делать качественно. В то же время сейчас не время допускать на наш рынок зарубежные строительные фирмы. Прежде всего, мы должны обеспечить работой отечественных профессионалов. Хотя есть некоторые виды работ, которые не делает ни одна строительная компания Украины. Но ведь еще есть шанс исправить положение! Например, никто в Украине не умеет делать современное покрытие стадионов. Так почему бы ни поехать перенять этот опыт у зарубежных коллег?

– Что необходимо сделать в первую очередь для начала выхода строительной отрасли из кризиса?

– Нужно понимать, что время для разговоров закончилось. Наступило время быстрых, активных, взвешенных и ответственных действий. Могу сослаться на свой опыт антикризисного менеджера.

Когда мы в «Киевгорстрое» разработали проект привлечения средств населения в жилищное строительство, был создан штаб по координации его реализации и рабочая группа. Эти два органа работали практически круглосуточно и их решения были обязательными для выполнения всеми отделами, управлениями исполнительного аппарата компании и подразделений, которые были задействованы в реализации проекта. Так нужно действовать и сегодня.

Принят Закон № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Хороший обстоятельный, нужный документ. Его положения нужно незамедлительно начинать претворять в жизнь. Создан Антикризисный Совет по вопросам стабилизации работы строительной отрасли, начало его работы обнадеживает. Повторю, нужны практические действия. Заявлено ведь, что есть 1 миллиард средств, который предусмотрен на достройку жилых домов, степень готовности которых составляет 70% и более. Уже нужно было определить объекты и создать условия, чтобы заработали стройки! Этого пока не случилось.

Теряем время, непростительно теряем! Один миллиард не сделает погоду, не решит проблем, но будь он уже у застройщиков – началось бы движение, закрутились бы два-три десятка башенных кранов и люди бы поняли – строительство оживает. А так, ситуация не прибавляет оптимизма! Людям нужно жилье, они ждут помощи в его приобретении. Вроде бы уже никто не возражает – нужно рефинансировать коммерческие банки под залог пулов уже выданных ипотечных кредитов, для того, чтобы реанимировать систему ипотечного кредитования жилищного строительства. Не возражает никто, но и не делается ни одного практического шага!

Мешают инструкции, догмы, домыслы, наша извечная бюрократиада, что при кризисе является роскошью непозволительной. Нужно не только научиться готовить грамотные решения, у руководителей всех рангов должна появиться решимость брать ответственность на себя.

– Читатели нашего издания непосредственно связаны со строительной отраслью и их, безусловно, интересует прогноз ее развития. Что, по вашему мнению, ожидает украинский строительный рынок?

– К сожалению, нынешний кризис – не на один месяц, а отдаленные последствия его мы будем преодолевать еще очень долго. Дай Бог, чтобы в конце года мы начали выходить из него.

Главное, начать действовать, и на уровне предприятий, и на уровне государства. Очень надеюсь на то, что в ближайшее время заработают механизмы, заложенные в Законе Украины № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», надеюсь на эффективную спорую системную работу Антикризисного Совета по стабилизации работы строительной отрасли, высших менеджеров строительных организаций.

Сегодня действительно время испытаний. Но давайте осознаем и то, что, как учит опыт, кризис - лучшее время для внедрения новых начинаний и реализации новых идей. Жизнь заставляет нас учиться жить иначе, искать и находить новые ресурсы развития. Украинский строительный рынок, безусловно, будет, а вот каким он будет, – это зависит от нас.

– Большое спасибо за интересную беседу.

Журнал «Строительство и реконструкция» №3.2009

Источник: http://www.stroyrec.com.ua

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

2009-02-17
Да выход есть.Но если бы правительство хоть иногда прислушивалось к мнению специалистов, а незанималось только дерибаном - был бы толк.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*