Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 5 апреля 2008

№4_2008

В ожидании «Каравана» От общего к частному

В настоящее время торговая недвижимость пребывает в состоянии бурного роста. Прежде всего, речь идет о торговых и торгово - развлекательных  центрах.

Подтверждением тому являются данные статистики. Так, в прошлом году в Украине насчитывалось около 220 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам (ТЦ) общей торговой площадью более 1,6 млн. м2. Из них 32 объекта находятся в Киеве, 56% площадей приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов.

По данным «Украинской Торговой Гильдии», в настоящее время еще порядка 120 торговых центров с площадью более 2,4 млн. м2 возводятся в разных городах сумкастраны. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,6 раза, а площадь – более чем в 2,5 раза уже в 2009 году. И если сейчас на 1 тыс. жителей областных центров приходится 70 м2 торговых площадей в ТЦ, то в 2009 году, если реализуются строящиеся ТЦ, этот показатель может вырасти в 2,5 раза, и составить порядка 170 м2. В некоторых городах этот показатель увеличится в 4 - 5 раз.

Одесса, по мнению специалистов, считается вторым городом по инвестиционной привлекательности в Украине. Сейчас в городе, по данным исследователей Инвестиционно - строительной группы «Прогресс - Строй», работает 16 торговых и торгово - развлекательных центров общей площадью 162 тыс. м2. Следует отметить, что в других исследованиях говорится об общей площади в 229 тыс. 580 м2.

Наиболее крупным ТЦ Южной Пальмиры является ВТЦ «На Среднефонтанской», совокупная площадь трех корпусов которого составляет 25 тыс. м2. Также к крупным можно отнести ТЦ «Новый Привоз» (23 тыс.), «Афина» (17 тыс.) и «Сады Победы» (20 тыс.).

Арендные ставки разнятся в зависимости от места расположения самого торгового объекта, а также от зонирования внутри него. Специалисты говорят о том, что стоимость прикассовой зоны может достигать $200 - 300 за 1 м2. Бутиковая зона на 1 - 2 этажах ТЦ колеблется в пределах от $80 до $150. Арендные ставки для якорных арендаторов, естественно, понижены – $10 - 20. Наименьшие арендные ставки в DIY (Do - It - Yourself, то есть строительных) ТЦ – $25 - 30.

Помимо функции «якорного магазина» ритейлеры активно развивают самостоятельную сеть супермаркетов и гипермаркетов в городе. Так, сегодня в Одессе успешно работают как свои собственные операторы – «Таврия В», «Наталка», «Виртус», «Семья», «Обжора», так и представители сетевых украинских и российских компаний – «Копейка», «Сильпо», «Фуршет». Помимо крупных универсамов, в городе сложилась цепь специализированных супермаркетов: бытовой техники – «Эльдорадо», «Фокстрот», «АБВ Техника», «Стинол», «Техномаркет», «Мегамакс», «Алгри», «Ювента»; детских товаров – «Антошка»; мебели – BRW, «Гранд», «Декор сервис», и целый ряд книжных, компьютерных, и др. крупных магазинов. Сейчас в Одессе насчитывается порядка 120 супермаркетов продуктов питания и бытовой техники общей площадью более 150 тыс. м2.

Причем указанные выше ТМ разбросаны в разных районах города, занимают переоборудованные и расширенные первые этажи существующих зданий, либо располагаются в отдельно построенных помещениях. Помимо этого на окраине Одессы разместились специализированные гипермаркеты – Metro Cash&Carry, «Эпицентр», «Новая линия», в складском районе Молдаванки расположился оптовый гипермаркет «Идеал».

Особенности прошлого

торговый центр

По мнению экспертов рынка торговой недвижимости Одессы, в 2007 году произошел ряд событий, привнесших новое виденье в систему развития, прежде всего, торговых центров города. На территории самого крупного ВТЦ города – «На Среднефонтанской» появился кинотеатр - мультиплекс «Синема - сити»; был введен в эксплуатацию ТРЦ «Сады Победы», в составе которого работает концертная арена. А рядом со знаменитым промтоварным рынком Украины – «7 - м километром» – появился ТЦ «Нове місто».

Создатели семизального мультиплекса «Синема Сити» на территории ВТЦ «На Среднефонтанской» очень умело просчитали любовь одесситов к активному отдыху. Причем под термином «активный отдых» многие горожане понимают прогулку по бутикам и супермаркетам, расположенным в этом ВТЦ. К слову, сам торговый центр «На Среднефонтанской» занимает выгодное территориальное положе­ние – на границе старого и нового города, в 5 минутах ходьбы от железнодорожного вокзала. Кинотеатр расположен на 2 - м этаже современного ВТЦ, 7 залов которого рассчитаны на 1,36 тыс. человек. Киносеансы начинаются каждые 15 - 20 минут. Все залы выдержаны в оригинальной цветовой гамме и особой архитектурной стилистике, оснащены удобными мяг­кими креслами, оборудованными подставками для напитков и попкорна, а также поднимающимися подлокотниками и амортизирующими спинками  кресел.

Ну а время ожидания начала фильма можно провести с пользой! В фойе кинотеатра работают бар - консэшн с традиционным кинотеатральным меню и коктейль - бар: мороженое, натуральный кофе, различные закуски, сладости, разливное и бутылочное пиво, алкогольные напитки, разнообразные коктейли. В фойе кинотеатра установлены игровые автоматы на любой вкус. А после сеанса можно не спеша посидеть в кафе, чтобы в приятной обстановке за чашечкой кофе с пирожным обсудить увиденный фильм. Опять же, можно вновь побродить по торговым этажам ВТЦ.

Но если ВТЦ «На Среднефонтанской» рассчитан на широкий круг посетителей, то ТРЦ «Сады Победы» – это место для гурмана с приличным кошельком. Здесь разместились ши­карные бутики и магазины известных мировых брендов (исключение составляет лишь «якорный магазин» – продуктовый деликатес - маркет «Таврия В»), рестораны, бары, концерт - холл, салон живописи и подиум для показа новых коллекций в мире моды. Общая площадь торгового центра – 20 тыс. м2. К слову, по оценке специалистов, концерт - холл ТРЦ «Сады Победы» является самым большим на территории  Украины.

А вот третье открытие 2007 года, по мнению исследователей рынка, не принесло должного эффекта «выстрела». Речь идет о ТЦ оптовой и розничной торговли «Нове місто». В структуру ТЦ входят: двухэтажный павильонный комплекс, состоящий из салонов - магазинов двух типов (всего – 844); офисно - административный центр; два блока быстрого питания (бистро, пельменная, пиццерия); информационный и телефонный центр; центр управления охранной и пожарной сигнализацией и автономным энергоснабжением; департамент рекламы; радиоцентр; санузлы и автомобильная парковка на более чем 1,8 тыс. мест. Пока что наполняемость ТЦ «Нове місто» минимальна. Предприниматели отмечают, что создатели ТЦ не учли элементарных их нужд – перемещение между этажами внутри магазина, ширину торговых рядов. Нет и возможности для подъезда на рынок большегрузного транспорта. Отсутствуют специализированные маршруты для потребителей. Фактически, желающие попасть в «Нове місто» должны добираться либо транспортом, идущим на промтоварный рынок «7 - й километр», либо в Metro Cash&Carry, а потом еще и совершить пешую прогулку. Налегке это можно сделать, а вот с грузом – проблема. Так что пока заявленная задача «затмить» «7 - й километр» не выполнена. Впрочем, и сам комплекс еще находится на стадии строительства, введена в эксплуатацию лишь часть предполагаемых торговых помещений. Так что еще есть время более тщательно изучить потребительский рынок, да и специфику предпринимательской работы.

Планы и перспективы

Хотя рынок торговой недвижимости Одессы стремительно развивается, пока что на лицо дефицит площадей. Особенно это касается центральной части города, гдеТРЦ наполняемость торговых пространств составляет 100%. К примеру, ТЦ «Европа» (расположен в сердцевине старой Одессы – на Дерибасовской) вообще не принимает заявки от потенциальных арендаторов, поскольку все площади заняты. Причем такой спрос на торговые места рождает и повышение арендных ставок. Специалисты говорят и о вполне ощутимом дефиците качественных торговых площадей. И тут под прицел критики попадают рынки с большой площадью покрытия и низким уровнем сервиса. Дабы исправить ситуацию рынки города один за другим «уходят на реконструкцию». Сейчас на стадии «перевоплощения» находятся старейшие рынки Одессы – «Новый базар» и «Привоз», где уже реконструировано более 40% площадей. Существенную модернизацию прошел и «Староконный рынок». Однако «рынок» и «торговый центр», как говорят в Одессе, – разные вещи. В погоне за переоборудованием рынков под ТЦ теряется неповторимый колорит «Одесского базара».

Говоря же о перспективах развития торговых центров, супермаркетов и гипермаркетов Одессы, следует отметить, что проект нового Генерального плана города предусматривает выделение целых кварталов под торгово - офисные центры. Примером тому может стать район Пересыпи и части Одесского морского торгового порта. Также предусматривается возведение многофункциональных центров, таких как «Молодежный», «Чубаевский», «Хаджибеевский», «Но­вый вокзал», в составе которых предусмотрено наличие новых ТЦ и супермаркетов. Но это, как говорится, далеко идущие планы. Среди перспектив не столь отдаленного будущего следует отметить выделение земельных участков или же покупку их «на подступах к Одессе» при проведении земельных аукционов. Стоимость подобных участков колеблется в диапазоне от $5 до $10 тыс. за сотку. Этим путем пошли некоторые украинские и международные операторы. Такие, как «Караван», «Амстор», IKEA, Metro Cash&Carry (это будет уже второй центр в Одессе). Ими запланировано строительство торговых комплексов, которые будут введены в эксплуатацию  в  2009 - 2010 гг.

И напоследок о самых ближайших перспективах. По данным исследователей инвестиционно - строитель­ной группы «Прогресс - Строй», в настоящее время на стадии строительства или же ввода в эксплуатацию находится порядка 160 жилых зданий. Первые этажи этих объектов в большинстве своем отданы под торговые, офисные помещения, а также объекты «соц. культ. быта». Покупка таких площадей в центральной части города обойдется желающим в сумму от $2 до $3,5 тыс. за 1 м2; район Большого Фонтана оценивается в $2 - 2,5 тыс., в спальных районах цена 1 м2 торговой площади колеблется в пределах $1 - 1,5 тыс.

В заключение следует отметить, что спрос на современную торговую недвижимость в Одессе, даже с учетом перспективных проектов, будет неудовлетворен еще 5 - 7 лет. С учетом же развития города как рекреационного и туристического центра перспектива развития этого сегмента недвижимости представляется еще  более  привлекательной.

Наталия Атанасова

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*