Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 26 января 2009

№12_2008

Взгляд на Россию

Строительная отрасль страны вступила в новую полосу

Строительная сфера России, ежегодный объем инвестиций в которую в последние годы увеличился на 30%, вступает в полосу кризиса. Как говорилось в аналитическом докладе Ассоциации строителей России (АСР), на ситуацию в особенности в секторе жилищного строительства действует ряд факторов, связанных с последними негативными событиями, в том числе и в финансовой сфере, что является серьезной угрозой как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.

«В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма не простая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках», – констатируют эксперты Ассоциации.

Основные причины

На ситуацию оказывают влияние несколько факторов. Один из них связан с реализацией государственной программы «Доступное жилье».

Как отмечают в АСР, начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2005 году совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления и принятием пакета законов, существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.

«Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году. Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства», – отмечают в АСР.

По мнению экспертов Ассоциации, этот фактор будет продолжать оказывать влияние в ближайшей перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Второй фактор, который влияет на ситуацию в строительной отрасли, связан с серьезным дисбалансом между платежеспособным спросом и предложением в сторону спроса, а так же с усиленными механизмами реализации национального жилищного проекта, что привело к сохранению высокой динамики роста цен в 2005-2006 годах на жилую недвижимость.

Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате – снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке, и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.

На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 года.

Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья на рынке, – констатируют в АСР.

Проблемы с кредитованием

Еще один фактор, который оказывает влияние на ситуацию в строительной отрасли, связан с тем, что в 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с чемодан долларовкредитованием строительных проектов со стороны банков.

Как отмечают в АСР, этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе, в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности. Особенно это коснулось малых и средних компаний, имеющих меньший запас прочности.

Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов, привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства, – считают в Ассоциации.

Виноваты цены!

Высокая динамика цен на жилье в 2005-2006 годах вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, что привело к росту себестоимости строительства. Прежде всего, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.

Слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья, – констатируют в АСР.

Эксперты отмечают, что строители попали «в вилку» – с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой – рост себестоимости строительствопостроенного жилья.

Тем не менее, как считают в АСР, действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку тут есть существенная зависимость как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке. При чем в первую очередь в его банковском сегменте: от уровня ликвидности кредитных организаций, от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

«В любом случае можно однозначно констатировать, что рынок таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития ситуации, – заявляют в АСР.

Ищем выход

В Ассоциации считают, что в связи с нынешней обстановкой на рынке государству и стройкомплексу необходимо выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных строительствокомпаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России. Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов, – считают в АСР.

Стоит отметить, что подтверждением кризисной ситуации в сфере строительства стали сообщения о массовых увольнениях рабочих в строительных компаниях Москвы. В Революционной рабочей партии, которая занимается, в том числе, трудоустройством своих соратников в строительных компаниях, заявляют, что несмотря на опровержения, два дня назад только с одного из объектов в Москве было уволено порядка 150 человек в связи с минимальными продажами квартир.

«Понятно, что в компаниях сейчас отрицают любые факты увольнения и сокращения числа строительных проектов. Кто будет говорить, что фирма переживает большой кризис», – сообщили «Новому Региону» активисты партии.

график

Вместе с тем ряд крупных банков уже заявил о сворачивании ипотечных программ, что еще в большей степени негативно отражается на перспективах отрасли. В то же время косвенным подтверждением негативного развития ситуации стали последние данные о существенном снижении спроса на жилье.

По оценкам бюро недвижимости «Агент 002», в сентябре снижение цен в различных сегментах составило примерно 2.5%. При этом спрос на жилье в Москве снизился по сравнению с началом 2008 года на 30-40% в зависимости от сегмента.

Аналитики полагают, что дальнейшее снижение спроса и сокращение долгосрочных инвестиций может привести к обвалу цен и кризису в строительной сфере.

«Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов, – считают в АСР.

Андрей Романов

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*