Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 5 августа 2008

№6_2008

Земля – товар специфический

Земельный рынок – один из наиболее перспективных рынков, существующих в Украине. Его развитие противоречиво и многозначно. Рынок земли существует, участки достаточно активно продаются как на первичном, так и вторичном его сегментах. Но при существующей декларации государством рыночных принципов в построении земельных отношений остается ряд весомых ограничений и запретов, затрудняющих полноценное функционирование рынка.

Чрезмерная политизация земельного вопроса, сложнейшая многоступенчатая процедура оформления документов, а также массивность и громоздкость земельного законодательства усиливают неразбериху. В результате, как у продавцов, так и у покупателей земли нередко возникают серьезные проблемы буквально с первого шага оформления сделки купли-продажи земельного участка.

О том, как «сгладить» острые углы земельных отношений мы попросили рассказать Андрея Григорьевича Кошеля, президента ассоциации «Земельный Союз Украины».

«С&p»: Андрей Григорьевич, около 200 законодательных и нормативных актов регулируют рыночный оборот земли. Приходится постоянно решать Андрей Григорьевич Кошельсвоеобразный ребус: можно или нельзя продать/купить тот или иной участок земли. Какие последствия могут быть у  каждой  конкретной  сделки?

– Нужно понимать, что противоречия и пробелы, существующие в нормативно-правовой базе, оставляют возможность либо обойти запрет или ограничение, либо в судебном порядке признать то или иное действие относительно земельного  участка  неправомочным.

Далеко не единичны случаи, когда благодаря юридической казуистике и, мягко говоря, недобросовестности представителей судебной системы, чиновников и бизнеса, вполне законный собственник лишается своей земли. Из наиболее резонансных случаев – события в пристоличном селе Счастливое. Здесь для урегулирования нешуточного конфликта понадобилось вмешательство высших органов государственной власти. И, судя по всему, это не последний случай, когда в результате какой-нибудь комбинации земля просто отбирается у жителей села, переоформляется и выставляется на вторичный рынок. Расплачиваться за все в прямом и переносном смысле приходится добросовестному покупателю, имевшему неосторожность приобрести «проблемную землю» у автора и исполнителя такой  комбинации.

В значительной мере подобные операции спровоцированы действующим законодательством. Крупные города, такие как Киев, Харьков, Днепропетровск, Запорожье, Одесса, Львов «задыхаются» в своих нынешних границах. Жилищный вопрос и проблема оптимизации использования территории приобретает все большую и большую остроту. Однако существующие в законе ограничения зачастую не позволяют бизнесу открыто и легально развивать территории за границами населенных пунктов. Кроме этого, земли, запрещенные к отчуждению, в соответствии с законами черного рынка существенно дешевле тех, которые можно приобрести легально. Такая ситуация служит дополнительным соблазном для инвестора и земельного спекулянта.

«С&p»: Существует немало земельных рисков, с которыми приходится сталкиваться гражданам Украины. Не могли бы вы прокомментировать основные из них.

– До того, как покупать земельный участок, надо четко разобраться в том, что именно вы собираетесь купить. Земля имеет массу характеристик, которые невозможно выявить путем простого просмотра предлагаемого для покупки участка. Начать надо с элементарного – с его границ. В отличие от объекта недвижимости, где параметры воспринимаются «на глаз», границы земельного участка визуально обманчивы. Так, в документах на землю указаны геодезические координаты границ продаваемого участка, но человеку, владеющему земельной профессией, эти данные вряд ли о чем-то скажут. И если есть сомнения, либо нет четкого понимания того, где конкретно заканчивается ваш участок и начинается соседний, конфликт неизбежен.

Существует еще один достаточно весомый нюанс – это категория земли и ее целевое назначение. На землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства, закон разрешает строительство жилого дома, но не частной автомойки. На землях промышленной зоны можно смело строить завод, но не базу отдыха. Также на землях сельхозназначения – выращивать сельхозпродукцию, либо выпасать скот. К примеру, для того чтобы на землях ЛКХ (личное крестьянское хозяйство) построить жилой дом или коттеджный городок, и не иметь после этого проблем с контролирующими органами, целевое назначение земельного участка необходимо изменить. Если земли ЛКХ приобретены с намерением строительства на них коттеджного городка и отнесены они к категории особо ценных сельскохозяйственных земель, процедура изменения целевого назначения может затянуться на годы, так как сделать это может только Верховная Рада при соответствующем представлении Кабинета Министров.

«С&p»: Существуют ли другие факторы, о которых продавец земельного участка может не знать, если не планировал на нем какого-либо строительства, а использовал, к примеру, в качестве огорода?

– К таким факторам относятся геологические особенности, наличие существующих подземных коммуникаций или их охранных зон, ограничения и отягощения, наложенные на участок, планы местных властей по использованию данной земли и т. п.

Таким образом, процедура купли-продажи или заключения договора аренды земельного участка регламентируется большим количеством нормативных документов. Не редки случаи, когда после заключения сделки неожиданно возникают обстоятельства, не позволяющие использовать земельный участок так, как было запланировано.

    Это только небольшой перечень «сюрпризов», которые подстерегают покупателя:  
  • Поддельный государственный акт на право владения землей. 
  • Отсутствие документации, сопровождающей государственный акт: проект отвода земельного участка, технический отчет о выносе земельного участка в натуру и положительные выводы соответствующих органов государственной власти о возможности предоставления земельного участка, акт установления и использования границ землепользования.

  Несоответствие целевого назначения участка планам покупателя. Земельные участки разрешается использовать исключительно по их целевому назначению. При этом изменение целевого назначения некоторых категорий земель достаточно осложнено или вообще невозможно. Существуют категории земель, смена целевого назначения которых возможна только при согласовании с Верховной  Радой  Украины.

  Наличие земельного сервитута. Право земельного сервитута – это право на использование чужого земельного участка. Говоря иными словами, кроме владельца земли участком могут пользоваться другие юридические лица. Законом предусмотрена возможность использования частного земельного участка для прокладки инженерных коммуникаций, прохода или проезда, прогона общественного  стада  и  так  далее.

 При выносе земельного участка в натуру могут быть неправильно определены координаты. Это может привести не только к конфликтам с соседями, но и к более серьезным проблемам. Если фактически используемый участок имеет большую площадь, чем указано в документах на землю действующим в Украине законодательством, такая ситуация трактуется как самовольный  его  захват.

  Продавец скрыл информацию о наличии сети проходящих коммуникаций под земельным участком. На таком участке строительство невозможно.

«С&p»: Андрей Григорьевич, как профессионально проводится земельный аудит?

– Основная задача земельного аудита – выяснить существующие риски и максимально обезопасить покупателя земли. В процессе проведения земельного аудита специалисты обязаны установить происхождение покупаемого земельного участка (так называемый титул), обязательно проверить целевое назначение, определить границы участка на местности, предоставить информацию о возможных ограничениях, отягощениях и неоформленных договорах сервитута, провести экологическую  экспертизу  местности.

Конечно, для разных земельных участков требуется разная глубина аудита. Если площадь его не превышает 10 соток, и расположен он внутри квартала индивидуальной жилой застройки, у него есть зарегистрированный кадастровый номер, а также на этом участке расположено зарегистрированное строение и уже установлены его границы. В этом случае без помощи специалистов-землеустроителей не обойтись.

Не менее важный момент – инженерные коммуникации, которые в силу разных причин не всегда нанесены на карту. Наличие под земельным участком трубопровода или силового кабеля может создать серьезные проблемы при получении разрешения на строительство, или при определенных обстоятельствах стать невозможным.

Также существует юридический компонент, который, пожалуй, следует отнести к числу главных. К сожалению, юристы общего профиля в силу особой специфики сделок с землей зачастую не предполагают, насколько много моментов, в которых может подстерегать опасность. Широко известны в повседневной практике случаи, когда на один и тот же участок выдавалось два-три государственных акта на право собственности на землю.

«С&p»: Несколько слов о первичном рынке, его проблемах.

– В стране отсутствуют единые правила проведения земельных торгов и аукционов. Каждый местный совет разрабатывает собственные положения о проведении аукционов и конкурсов продажи земли. Эти положения часто противоречат существующему законодательству. В результате, внешне вполне легальная, санкционированная региональной властью покупка земли оборачивается для покупателя бесконечными судебными тяжбами и немалыми финансовыми потерями.

«С&p»: Что Вы можете сказать о текущей  работе  Земельного  союза? строительство

– Мы заключили договор о сотрудничестве с Украинской строительной ассоциацией, и считаем своим долгом информировать общественность обо всех событиях, которые происходят на земельном рынке. Так как строительные компании покупают землю, потом выполняют на ней работы. Видим перспективы в сотрудничестве с Украинской строительной ассоциацией, выполняли для ее членов земельный аудит. Участвовали в совместных мероприятиях, обмениваемся информацией, разделяя их цели – сделать процесс строительства прозрачным, сделать процессы землеотвода тоже внятными, прозрачными, с возможным проведением аукционов.

Особенность земельных отношений в том, что все, что делается, не регламентировано общеукраинским законодательством. У нас даже в разных районах киевской области многие процессы делаются по-своему. Что говорить, если нет закона о земельном кадастре, а он существует и работает. Поэтому мы и создали сеть представительств, чтобы они могли в конкретном регионе поддержать инвесторов, и соответственно процедуре того региона провести все необходимые действия. Целесообразно работать через компании, которые расположены непосредственно в том либо ином регионе, поэтому мы развиваем региональную сеть брокерских организаций. Во многих городах Украины есть государственные организации, которые занимаются правовым нигилизмом. Любая строительная компания может обратиться к нам и получить необходимую информацию, так как мы формализуем отношения с нашими региональными представительствами.

«С&p»: Несколько слов о ваших планах.

– Мы хотим занимать более активную позицию по формированию земельного отечественного законодательства. В ближайшее время будут проведены круглые столы и конференции, организованные нашим земельным союзом. Будем больше сами проявлять инициативу, так как у наших специалистов есть что сказать. Мы хотим сформировать определенные стандарты проведения процедур по проверке земельных участков, так как они крайне необходимы. Для того чтобы поддержать инвестиционный климат в Украине, надо предоставить качественные услуги их сопровождения по оформлению земли. У нас на сайте бесплатное консультирование по достаточно сложным вопросам, и эта  услуга  востребована.

земля

Также в планах формирование определенных стандартов проведения процедур по земельной проверке. Работаем с Украинской строительной ассоциацией, чтобы поддержать инвестиционный климат в Украине. Предоставляем качественные услуги по их сопровождению и оформлению сделок. У нас на сайте бесплатное консультирование по достаточно сложным вопросам. В ближайшее время на сайте откроется «ликбез» о самих процедурах, которые сопровождают земельные отношения, о том, куда обратиться простому человеку или компании. Кроме того, в сфере развития нашей работы с регионами с сегодняшнего дня начал работать еще один сайт, ориентированный на пользователей и физических лиц, и лиц, желающих купить коммерческие участки. Там создана база проверенных участков, которые предоставляют партнеры ассоциации. А также контакты наших представительств землеустроительных организаций в регионах Украины: аналитика, информация о кредитах под землю, страхование земельных участков. Так как, на наш взгляд, страхованием титульных рисков является механизм сглаживания нарушений.

Мы готовы сотрудничать со всеми потенциальными партнерами, а также предоставить услуги полного цикла. Чтобы каждому пришедшему дали исчерпывающую информацию о том, как подобрать земельный участок. Помогли это сделать, проверили, оформили кредит, сопроводили сделку и при необходимости переоформили. Будем проводить с нашими представительскими компаниями, а также риэлторскими обучение. Поскольку деятельность, связанная с продажей земельных участков, очень обширная. В дальнейшем планируем сертификаты, проверку квалификации. Сейчас мы формируем тот штат брокеров и специалистов, которые внятно и квалифицированно смогут рассказать, какую землю можно покупать, какие риски они при этом несут, какое налогообложение. В связи с чем проводим  обучение  и  конференции.

Говоря о перспективах, все эксперты сходятся во мнении, что рынок земли Киевского региона имеет большой потенциал развития. Киевская земля сегодня является достаточно выгодным вложением средств, и стабилизация цен на нее произойдет нескоро. К тому же, стабильно высокий спрос на земельные участки в

г. Киеве и окрестностях, несомненно, будут поддерживать банки, которые активно развивают свои программы ипотечного кредитования. Есть еще один немаловажный момент: в настоящее время собственными домами в столице и вокруг нее обзаводятся многие обеспеченные провинциалы. И пока не произойдет хотя бы относительное выравнивание регионов по уровню комфортности проживания, в столицу будут продолжать прибывать все новые и новые потенциальные покупатели.

Борис Яковенко

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*