коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 11 мая 2009

№5_2009

Клад или просто склад

Перспективы и тенденции рынка складской недвижимости Украины

Необычный 2008 год передал эстафету 2009-му в сложных условиях. Активный рост, диверсификация и расширение бизнеса, многочисленные планы и проекты – все это осталось в первой половине года. К его концу и в начале нынешнего все сферы экономики ощутили спад, а в некоторых отраслях – и стремительное падение. Проблемы не обошли стороной и сферу складской недвижимости. И все же планы и проекты есть, а значит, есть и перспектива. Ведь рынок этот еще далек от насыщения.

Определения и классификация

Склад – это одно или комплекс помещений, предназначенных для хранения материальных ценностей. В условиях современной экономики все операторы рынка стремятся к максимальной синхронизации производственных процессов с доставкой и реализацией, однако без территории для хранения не обойтись. Определенное аккумулирование материальных резервов необходимо для сглаживания колебания поставок и спроса, кроме того, краткосрочное хранение товаров в современных логистических комплексах способствует четкой и слаженной системе реализации товаров.

Склады можно классифицировать по различным признакам, говорит Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы Группы компаний «Проконсул». Так, по назначению бывают склады таможенные, перевалочные, резервные, сезонные, оптовые и др. Различают условия хранения: есть склады общего назначения, резервуары для жидких и сыпучих продуктов, склады-холодильники и т. д. По отношению к областям логистики выделяют склады снабженческие, производственные и распределительные. Также различают склады по форме собственности, технической оснащенности, ассортиментной специализации, режиму хранения, виду складирования и наличию внешних транспортных связей.

Наконец, по виду сооружений склады могут быть открытыми, под навесами или закрытыми, а по масштабу деятельности – товарораспределительными (heavy – площадью порядка 10-50 тыс. м²), оптовыми (bulk – от 10 тыс. м²), региональными (regional – менее 10 тыс. м²) или местными.

При этом по качеству предлагаемых услуг и состоянию объекта применяется распределение складской недвижимости по классам «A», «B», «C» и «D». Первый класс «А» – это новые одноэтажные складские здания, построенные по быстромонтируемой технологии и оборудованные системами охраны, кондиционирования, гидравлическим пандусом для въезда и т. д. К классу «B» относят капитальные здания, «С» – старые производственно-складские помещения или ангары, «D» – подвальные помещения или неотапливаемые старые склады.

Девелопмент и строительство

Правильное расположение будущего складского комплекса играет едва ли не основную роль в его успешности. Для выбора необходимо осуществить тщательный анализ земельных участков, определить все преимущества и недостатки выбранной территории, проанализировать транспортную доступность, характер Перспективы и тенденции рынка складской недвижимости Украинысуществующей и будущей окружающей застройки и наличие потенциальных конкурентов. Важны также перспективы развития района и региона в целом.

Строительство складских объектов осуществляется преимущественно по технологии быстромонтируемых зданий. По словам Екатерины Денисенко, руководителя отдела маркетинга ЗАО «Руукки Украина», это объясняется тем, что основная задача при строительстве подобных объектов – скорость.

При этом крупные складские комплексы, говорит Иван Безлепкин, руководитель департамента быстромонтируемых зданий инженерно-стротельной компании «Азби», могут строиться как на металлическом, так и на смешанном каркасе с железобетонными колоннами и металлическими перекрытиями, с заполнением стен сэндвич-панелями. Шире применяется первый метод, поскольку он предполагает более скорое строительство. Но при наличии неподалеку железобетонного производства эффективен и смешанный метод, позволяющий немного удешевить крупный строительный проект. Екатерина Денисенко также отмечает, что инвесторы предпочитают получать от строительной компании полный комплекс услуг, включающий проектирование, производство и поставку всех составляющих и контроль над монтажом.

Мировая практика, все более актуальная и в нашей стране, – сдача складских объектов поэтапно. Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг», связывает это со стремлением девелоперов ускорить возврат инвестиций, ведь строительство объектов в несколько фаз позволяет им генерировать доход от сдачи в эксплуатацию части складских помещений и параллельно продолжать строительство следующих этапов. Кроме того, такой подход позволяет избегать высокого коэффициента незаполняемости объектов и эффективно распределять затраты и доходы во времени. Наконец, компания получает возможность на базе первого этапа проанализировать все ошибки в производстве и маркетинге и исправить их ко второй или третьей фазам строительства.

Предложение и спрос

Главная характеристика сферы складской недвижимости в течение всех последних лет – значительное превышение спроса на профессиональные объекты над предложением, иногда до 80%. Это приводило к тому, что большая часть помещений, открываемых, например, в 2008 г., сдавалась в аренду по предварительным договорам уже в течение 2007 –

начала 2008 гг. Отметим, что большим спросом пользуются не только крупные комплексы, но и небольшие секции в их составе, или отдельные объекты небольшого размера, от 1 до 3 тыс. м².

Лишь 15% новых объектов, построенных в 2008 г., были реализованы производителями для собственных целей. Основная масса предложения представляла собой инвестиционные проекты различных девелоперов. Главными потребителями объектов складской недвижимости были логистические и сетевые операторы розничной торговли. Они сейчас поглощают до 77% нового предложения, однако рост спроса со стороны компаний, работающих в сфере дистрибуции и производства, наметился в последние годы.

Наиболее активными темпами складская сфера развивалась в Киеве и области, в силу того, что именно отсюда чаще всего начинают свою деятельность в стране международные компании, да и крупные национальные предприятия. Объем нового предложения профессиональных складских помещений в 2008 г., по данным компании «Colliers International Украина», составил здесь порядка 380 тыс. м². В последние годы многие инвесторы стали проявлять интерес к региональным рынкам, в первую очередь к городам «миллионникам» – Донецк, Харьков, Одесса, Днепропетровск, а также Запорожье, Львов, Кривой Рог, Николаев. И хотя большинство объектов были лишь заявлены к реализации, и инвесторы отдавали предпочтение реализации востребованных и быстроокупаемых объектов торговой и офисной недвижимости, развитию складской сферы способствовал растущий потребительский потенциал регионов.

При этом в структуре рынка порядка двух третей площадей занимают реконструированные помещения классов «С» и «D», и лишь одна треть приходится на современные объекты классов «А» и «В».

Среди наиболее крупных существующих складских комплексов можно назвать «Мираж-1» (15 тыс. м², Гостомель), FIM Center (23 тыс. м², Чайка), Kuehne&Nagel (17 тыс. м², Гостомель), East Gate Logistic (18 тыс. м², Борисполь), «Андакта» (40 тыс. м², Гостомель).

В 2008 г. были введены в эксплуатацию такие объекты, как West Gate Logistic (95 тыс. м², Житомирская трасса), первая очередь «БФ Склада» (36 тыс. м²), логистический парк «Коммодор» (69 тыс. м², Калиновка), «МЛП-Чайка» (120 тыс. м²). Открывались в основном небольшие складские комплексы, однако был реализован и такой крупный объект, как складской комплекс «Комбайновый» (40 тыс. м², Днепропетровск), а также комплексы «Водограй» и «Проминь» (общая площадь около 13,5 тыс. м², Одесса).

Однако большая часть объектов была реализована в первой половине 2008 г. Во второй половине активность девелоперов снизилась, а некоторых и вовсе сошла на нет.

Все это нашло отражение и на арендных ставках. Начиная с 2003 года, стоимость аренды складских помещений всех классов выросла значительными темпами, от 20-25% в 2003 г. до 40-50% в 2007 г. В первой половине 2008 г. появилась тенденция к их стабилизации арендных ставок, и рост за этот период в среднем не превысил 5%. Теперь же арендные ставки чаще всего либо вовсе не пересматриваются, либо снижаются, особенно в долларовом эквиваленте. Связано это с наличием вакантных площадей во вновь сдаваемых объектах. Средняя базовая арендная ставка на высококачественные складские помещения, расположенные вокруг Киева, составляет порядка $9–12 за м² в месяц, но в складских помещениях, расположенных в черте города, она находилась на уровне $18–20.

В регионах чаще всего размер арендных ставок колеблется в пределах от 10-15 грн. до $7-10 за м² в месяц.

Участники рынка

Девелопмент логистических комплексов в последние годы стал интересным для многих украинских компаний, которые постоянно озвучивали информацию о большом неудовлетворенном спросе на складские площади, а также о крупных запланированных объектах. Зачастую на этот рынок выходили компании, которые не являются профессионалами в области девелопмента, и кризис сыграл определенную «очищающую» роль. Теперь о готовности продолжать реализацию объектов говорят лишь серьезные операторы рынка как отечественные, так и международные.

Последние занимают примерно половину рынка, но зачастую находят для себя местных партнеров, которые занимаются вопросами приобретения земельных участков и получения разрешительной документации, а с другой стороны, приобретают опыт для будущих собственных проектов.

Среди наиболее активных игроков рынка складской недвижимости, по данным компании «Эрнст энд Янг», можно выделить несколько компаний. Так, «Международное логистическое партнерство» («МЛП») занимается девелопментом и управлением логистических комплексов класса «А». «Giffels Management Ukraine» входит в группу компаний «Ingenium» и предоставляет услуги в консалтинге, проектировании и девелопменте объектов складской недвижимости. Компании «Alacor», Aisi Realty Capital, Ghelamko Ukraine специализируются на проектах в различных сегментах коммерческой и жилой недвижимости. Украинская компания «НСМ Group» работает во всех сферах недвижимости, кроме загородной.

Компании «Alfa Development Group» и «BF group» занимаются реализацией проектов в сегменте коммерческой недвижимости, «GLD Invest Group» специализируется на офисной и складской недвижимости. «Delin Development» и «Fim group» реализуют свои интересы во всех сегментах недвижимости.

Характеристики и тенденции

Среди основных характеристик развития рынка в последние годы можно отметить переориентацию девелоперов, строящих объекты складской недвижимости, с Перспективы и тенденции рынка складской недвижимости Украиныформата «build-to-lease» на формат «build-to-suit», когда строящийся объект выполняется в соответствии с индивидуальными требованиями конкретных заказчиков, что повышает качество его обслуживания в дальнейшем и снижает риски для девелопера, который имеет почти 100%-ную гарантию будущей сдачи в аренду или продажи объекта. В нынешних условиях, по словам Элеоноры Мельник, такая форма работы может получить еще большее распространение.

Другая характерная черта, говорит Олеся Цвиль, менеджер департамента маркетинга «Colliers International Украина», в том, что логистический рынок «переезжает» на окраины крупных городов, ближе не к производителям и потребителям внутри городов, а к легко доступным транспортным развязкам.

Немалая сложность украинского складского девелопмента – длительный и дорогостоящий процесс подключения выделения земли и подключения объекта к инженерным сетям, что может занимать весомую долю в общем объеме инвестиций. Потому эти вопросы должны планироваться и решаться еще на этапе выбора участка и проектирования.

Но все сложности решаемы, была бы, как говорится, воля. Однако в настоящий момент произошло некоторое падение товарооборота в продуктовых сетях и более значительное в непродуктовых. Это привело к корректировке планов продаж в сторону уменьшения, что непосредственно отразилось на площади занимаемых ими складских площадей.

В связи с этим значительная часть логистических операторов уменьшает свои запросы на площади, часть компаний рассматривают возможность сдачи части арендованных складских помещений в субаренду. В целом, по словам Олеси Цвиль, в ближайшие год-полтора потребность в новых складских помещениях будет снижаться, и в 2009–2010 гг. возможно превышение предложения на кратко- или среднесрочный период, от нескольких месяцев до максимум 3 лет. В то же время, в отличие от рынка торговой и офисной недвижимости, складская сфера менее насыщена спекулятивными объектами, что позволило ей отреагировать на экономический кризис со сравнительно меньшими потерями.

Поскольку большинство складских объектов реализуется за счет заемных средств, то сейчас многие девелоперы вынуждены приостанавливать, а иногда и вовсе замораживать строительство на неопределенный период. Особенно это проявляется в регионах, где реализация большинства проектов, заявленных на 2008-2009 гг., перенесена на 2010 г. или более позднее время. Некоторые компании даже заявили о продаже своих проектов в складской недвижимости другим операторам.

Среди заявленных к реализации в 2009-2010 гг. объектов можно назвать третью очередь West Gate Logistic (62 тыс. м²), первую очередь Европолис Парк Киев (57 тыс. м²), Brovary Logistic Centre (49,5 тыс. м²), MMK (32 тыс. м²), IIG – Aladdin (30 тыс. м²), вторую очередь Unilogic Park (22 тыс. м²). Все эти объекты запланированы в киевском регионе. В регионах запланированы ко вводу в эксплуатацию такие крупные объекты, как складской комплекс Alfa Development Group (60 тыс. м², Днепропетровск), первая очередь Odessa Logistik Park (47,4 тыс. м², общая планируемая площадь 160 тыс. м²),логистический центр «Восточный терминал» (315 тыс. м², Харьков).

Прогнозы и перспективы

Четко определить путь, по которому будет развиваться рынок недвижимости в этом году в целом, – сложно. Все будет зависеть как от длительности мирового финансового кризиса, так и от способности национальной экономики преодолеть его последствия. Сыграют свою роль и предстоящие предвыборные процессы, но в первую очередь на сферу складской недвижимости определяющее влияние оказывают такие факторы, как объем промышленного производства, грузооборот предприятий транспорта, объем выполненных строительных работ, покупательская активность населения и объем экспортно-импортных операций.

В целом, в ближайшие месяцы можно с большой долей вероятности спрогнозировать превалирование предложения над спросом, замедление развития рынка складской недвижимости. Введение части проектов будет перенесено на более поздний срок. Возможно, сократится количество девелоперов в данном сегменте: останутся только те компании, которые располагают «длинными» деньгами и готовы ждать окупаемости проекта в течение нескольких лет. Такие девелоперы в первую очередь будут вводить в эксплуатацию масштабные и высококлассные проекты, позволяющие не распылять средства и получить серьезную прибыль в долгосрочной перспективе.

При этом строительство новых объектов чаще всего будет начинаться только при наличии подписанных предварительных договоров с потенциальными арендаторами на большую часть площадей. Долгосрочные договоры аренды девелоперы будут стараться заключать на условиях build-to-suit.

Отметим, что в дальнейшем эксперты ожидают активизации рынка в первую очередь в регионах, где наиболее остро будет ощущаться дефицит качественных складских помещений, в частности в Одессе. Кроме того, возможно объединение усилий некоторых девелоперов, их слияние или создание совместных предприятий с международными компаниями. В целом, ожидается усиление позиций международных девелоперов на украинском рынке складской недвижимости.

Дмитрий Падалка

Редакция благодарит компании «Colliers International Украина», «Эрнст энд Янг», Группу компаний «Проконсул», ЗАО «Руукки Украина» и инженерно-строительную компанию «Азби» за предоставленную информацию

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*