коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 27 июня 2011

№4

Сколько стоит дом построить?

Обзор украинского рынка загородной недвижимости

В период экономической стабильности национальный рынок загородной недвижимости развивался очень активно. Достаточно привести статистику тех лет: в 2006 году в Украине было построено более 576 тыс. м2 коттеджного жилья, в 2007 году — чуть больше 600 тыс. м2, в 2008 году загородная застройка увеличится на 49%, по сравнению с 2006 годом.

В 2009 году застройщики должны были преодолеть миллионный рубеж в возведении коттеджного жилья. Однако этим радужным перспективам не суждено было сбыться. Для национального рынка загородной недвижимости 2009 год во всех отношениях был провальным…

Ситуация: одни вопросы

Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, отмечает, что кризис существенно повлиял на развитие рынка загородной недвижимости. Количество сделок снизилось до критического уровня, однако прошлый год, по его мнению, стал стабилизационным.

Это подтверждает и анализ количества сделок: так, если в 2009 г. интерес к загородной недвижимости заметно снизился — было реализовано всего около 500 домов, то в 2010 г. этот рынок показал небольшое увеличение количества сделок по сравнению с 2009 г. В прошлом году было реализовано уже 650 домов. Правда, к уровню 2008 г., когда было продано 1 тыс. 200 домов, украинскому рынку придется еще хорошенько «попотеть».

Эксперт отмечает, что рынок постепенно стал выходить из кризиса, наблюдаются оздоровительные процессы в строительной отрасли, и это хороший признак для рынка недвижимости, в том числе и загородной. Однако, ввиду отсутствия финансирования, множество проектов по-прежнему находятся еще в «замороженном» состоянии.

В целом, по количеству сделок рынок сократился более чем в два раза. При этом стоимость снизилась в среднем на 45-50%. По мнению экспертов, это тоже можно считать показательным моментом для украинского рынка загородной недвижимости. Этому в значительной мере способствовало прекращение ипотечного кредитования, а те финансовые учреждения, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты — значительно ухудшили условия кредитования: повысили процентные ставки, увеличили первоначальный взнос и уменьшили сроки кредитования. Обзор украинского рынка загородной недвижимости

Следует отметить, что в условиях падающего спроса, а значит, и сокращения объемов продаж, застройщики загородной недвижимости искали новые подходы в работе с клиентами. Для стимулирования спроса в кризисный период многие застройщики предлагали покупателям скидки, а также делали специальные предложения в своих проектах.

В свою очередь, сегодня покупатель при выборе объекта недвижимости, по мнению Виктора Коваленко, директора компании «РеалЭкспо», ориентируется на стадию завершения строительства, качество объекта, технологичность, безопасность, в том числе и безопасность окружения. Заказчик стал более тщательно подходить к выбору, привлекать экспертов и «считать деньги». Платить бездумно за недвижимость перестали даже те, кто ранее не всегда задумывался о том, почему за тот или иной объект назначена определенная цена.

В целом, эксперты отмечают, что рынок загородной недвижимости и в прошлом году характеризовался: снижением стоимости загородной недвижимости класса эконом и бизнес; приостановкой реализации проектов; незначительным повышением объемов продаж домовладений в некоторых коттеджных поселках; снижением себестоимости строительства за счет удешевления материалов и, как результат — снижением качественных характеристик предложения, а также пересмотром проектов, находящихся на стадии разработки концепции.


 

Спрос будет?

По мнению Владимира Степенко, с точки зрения предложения и спроса различные сегменты загородной недвижимости (эконом; эконом +; бизнес; премиум и де-люкс) имеют различные показатели.

Так, если рыночное предложение сегмента эконом и эконом+ занимает примерно 25%, бизнес — 55%, а премиум и де-люкс — 20%, то с точки зрения спроса соотношение приобретает совершенно другой вид.

На сегодняшний день наибольшим спросом пользуется эконом и эконом+, стоимость которых составляет до $250 тыс. Этому классу загородной недвижимости принадлежит 70% всех сделок.

Дома бизнес-класса стоимостью $250-400 тыс. в структуре реализации занимают около 20%, а загородной недвижимости, стоимость которых составляет более $400 тыс., принадлежит не более 10% всех сделок.

Обзор украинского рынка загородной недвижимостиСам собою напрашивается вопрос: «Почему такая разница в соотношениях спроса и предложения?». Отвечая на этот вопрос, эксперт отмечает, что у некоторых застройщиков бытует мнение, что если они будут реализовывать проекты класса бизнес и де-люкс, то смогут заработать много денег…

Понятно, что это ошибочное мнение. Хотя, исходя из стоимости 1 м2, рентабельность бизнес, премиум и де-люкс сегментов, будет значительно выше. Но, если реально смотреть на динамику продаж, то хороший эконом-класс можно продать гораздо быстрее и заработать те же деньги, что и при реализации более высокого класса недвижимости. Кроме этого, общая неграмотность застройщиков и девелоперов ведет к несбалансированности спроса и предложения.

Эксперты рынка загородной недвижимости убеждены, что при принятии решения о строительстве коттеджного городка определенного класса необходимо проводить исследования либо своими силами, либо обращаться в специализированные консалтинговые компании, которые смогут профессионально обосновать целесообразность строительства определенного сегмента загородной недвижимости.


 

Место лидера свободно?


По оценкам экспертов, лидером по строительству коттеджных поселков выступает киевский регион. Здесь уже сдано в эксплуатацию около 55-ти коттеджных поселков, а это более 2,5 тыс. домовладений.

На этапе строительства находится около 70 поселков с общим количеством домов — почти 12 тыс. При этом некоторые поселки строятся, а отдельные по-прежнему «заморожены». В процессе проектирования находится около 30 городков с общим количеством домов — более 8 тыс.

За столичным регионом следуют города-миллионники (Харьков, Донецк, Днепропетровск), где активно идет развитие рынка загородной недвижимости, а также города с населением более 500 тыс. человек (Запорожье, Львов, Полтава). Отдельно следует назвать Одессу и Крым. Но и здесь ситуация непростая — многие проекты находятся в «замороженном» состоянии.

В докризисный период, как известно, в создание коттеджных поселков свои финансовые ресурсы вкладывали как зарубежные, так и отечественный компании. В сфере интересов отечественных инвесторов были небольшие коттеджные поселки, а вот крупные проекты — это, в основном, сфера интересов иностранных инвесторов с серьезными финансовыми возможностями.

Будет ли сохранена подобная тенденция в посткризисный период? Эксперты убеждены, что ответить на этот вопрос в нынешних условиях достаточно сложно. Связано это с тем, что сегодня на рынке загородной недвижимости, а точнее — строительства коттеджных городков, идут процессы переформатирования и смены инвесторов. Вполне вероятно, что после окончания этих процессов будет достигнут паритет между отечественными и зарубежными инвесторами.


 

Проблемы есть?

По мнению экспертов, главная или даже глобальная проблема для украинского рынка загородной недвижимости — последствия финансово-экономического кризиса, которые и по сегодняшний день оказывают свое негативное влияние на строительную отрасль.

Негативно сказывается на развитии рынка и отсутствие нормального ипотечного кредитования и несовершенная разрешительная система, которая так и не изменилась даже в условиях Обзор украинского рынка загородной недвижимостикризиса. На сегодняшний день в Украине нет такого юридического понятия, как «коттедж» и «коттеджный городок». Земли отводятся под строительство и обслуживание жилого дома. Мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения лишает инвестора возможности использовать земельные участки больших размеров, которые, собственно говоря, не пригодны к использованию или малопродуктивны в сельском хозяйстве.

Кроме этого, есть проблема долгого срока изменения целевого назначения земли — это дополнительные затраты для инвестора. Поэтому, прежде всего, необходимо урегулировать законодательство Украины, что и будет стимулировать отечественных и иностранных инвесторов вкладывать денежные средства в развитие организованного коттеджного строительства и создаст здоровую конкуренцию.

Виктор Коваленко к основным причинам, по которым рынок загородной недвижимости не желает «размораживаться» относит: отсутствие денег, инвестиций и инвесторов извне; бюрократическое согласование проекта в течении 3-4 лет; высокие ставки кредитов; произвол и всесилие бюрократов; отсутствие нормативной и законодательной базы по рынку коттеджных городков…

Есть ли свет в конце туннеля?

Виктор Коваленко убежден, что в нынешних условиях наибольшим спросом будут пользоваться проекты с высокой степенью готовности. Реальный спрос будут иметь и проекты, степень готовности которых составляет на сегодняшний день от 50 до 70%.

Если говорить о тенденциях 2011 года, то они будут схожи с прошлогодними. Стабилизация рынка загородной недвижимости начнется скорее всего с киевского региона и Южного берега Крыма. Подобный оптимизм базируется на том, что даже в нынешних непростых условиях здесь есть определенный спрос на коттеджные городки.

По мнению Владимира Степенко, определенный оптимизм вселяет и снижение рентабельности строительства. Сейчас этот показатель серьезно уменьшился до адекватного уровня. Докризисной рентабельности строителей в 150-200%, а в некоторых случаях и 300% — сегодня уже нет. В связи с этим и цена реализации домов с учетом земельного участка существенно снизилась. А это значит, что загородная недвижимость стала более доступной для желающих ее приобрести...


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ


Эксперты отмечают, что коттеджный поселок — это организованный комплекс малоэтажной застройки, предназначенный для проживания или отдыха, с земельным участком, с обязательным наличием на территории поселка административного здания, обслуживающего персонала и охраны.

Эти поселки строятся по единой архитектурной концепции, которая в обязательном порядке предусматривает наличие всего комплекса коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха и зоны зеленых насаждений.

Классификатор коттеджных городков, который был разработан при участии ведущих консалтинговых компаний, специализированных агентств недвижимости, застройщиками, выделяет такие их виды, как: эконом; эконом +; бизнес; премиум и де-люкс.

При этом дома поселков эконом-класса должны быть площадью до 170 м?, эконом + — до 220 м?, бизнес — 200-400 м?, премиум — от 350 м? и де-люкс — от 400 м?. Допускается наличие домов с площадями, соответствующими разным классам. В таком случае, учитываются классы домов, чья совокупная площадь составляет не менее 20% от общей площади всех домов поселка.

Оценка принадлежности того или иного городка к определенному классу определяется по шести основным и ряду дополнительных критериев, каждому из которых присваивается Обзор украинского рынка загородной недвижимостиоценочный балл.

К обязательным критериям оценки относятся: характеристики месторасположения; социальная инфраструктура; инженерная и эксплуатационная инфраструктура; площади домов и участков, а также используемые технологии строительства и материалы.

Дополнительные критерии оценки включают: внешнюю инфраструктуру и зоны окружающей застройки в радиусе 5 км; уровень шума на территориях, прилегающих к жилым домам в дневное время суток, экологические характеристики, благоустройство и озеленение.

Эксперты убеждены, что такой обширный набор параметров разработан для того, чтобы покупатель сам мог определить классность своего будущего жилища, а не прислушивался к застройщику, который по своим, понятным только ему критериям, классифицировал свои же коттеджные поселки, стремясь показать их с самой лучшей стороны.

Следует отметить, что соответствие обязательным критериям, а также сумма баллов определяет класс поселка. Чем выше итоговая оценка, тем выше класс. Так, например, для статуса де-люкс поселку необходимо соответствовать не менее 5 обязательным критериям, а также набрать не менее 60 баллов, а для эконом-класса достаточно 2 критериев и 17 баллов.

 

Николай Бойко
Автор выражает благодарность компаниям SV Development и «РеалЭкспо» за помощь в подготовке материала

 

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*