коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 21 марта 2011

№12

Центры «белых воротничков»

Мировой финансовый кризис существенно замедлил деловую активность в Украине. Существенные коррективы внес он и в формирование инвестиционных стратегий на украинском рынке недвижимости, в том числе и в сегменте офисных объектов.

Рыночная ситуация

По оценкам экспертов, в первом полугодии 2010 года в Киеве построили только 17% бизнес-центров из общего объема запланированных к сдаче в эксплуатацию в нынешнем году. За этот период было введено в эксплуатацию 20 тыс. м2 офисных площадей, а это в два раза меньше, чем за аналогичный период 2009 года.

Сегмент профессиональных офисных центров (БЦ классов А и В) в первом полугодии 2010 года пополнился только одним объектом — бизнес-центром «Эридан» класса В по улице Андрющенко, 4-Г.

Михаил Ермоленко, генеральный директор компании Knightfrank LLC Ukraine отмечает, что традиционно развитие офисного сегмента в любом регионе начинается с центральных деловых районов. Подобная тенденция характерна и в Киеве. Здесь большая часть офисных площадей (56%) сконцентрирована в CBD (CentralBusinessDistrict) города.

За 2-3 года до кризиса, когда рынок был на подъеме, а земельные участки в центре росли в цене, все больше офисных проектов заявлялось в отдаленных от центра районах. В центральной части города по той же причине — дороговизне земли — планируемые бизнес-центры, как правило, представляли собой масштабные «проекты-свечки» на десятки тысяч квадратных метров.

Во время кризиса арендные ставки значительно упали, что привело к изменению структуры спроса, и, соответственно, в нынешних условиях отражается на структуре предложения.

За последние полтора года основной объем арендных сделок обусловлен преимущественно переездами компаний из офисных центров класса В- и С в более качественные офисы класса А и B+ в CBD.

Именно поэтому, большинство масштабных проектов за пределами CBD в настоящее время заморожено или их введение в эксплуатацию отложено на 2011-2013 годы. Эксперт также отмечает, что масштабные проекты заморожены и в центре, так как девелоперы преимущественно сосредоточили свои усилия на завершении небольших офисных проектов, так как это требует меньших масштабов финансирования и означает более быстрый переход к непосредственной операционной деятельности.

Владимир Чекалов, директор департамента аренды и управления недвижимости, консалтинговой компании «КРОНА», соглашаясь с этим дополняет, что развитие рынка в 2010 году по-прежнему характеризуется вялотекущими процессами. На протяжение 1 и 2 кварталов текущего года в сегменте продажи сохранились тенденции прошлых периодов: большинство участников рынка занимают «выжидательную позицию», а стоимостные показатели продолжают оставаться стабильными, ежемесячно наблюдаются незначительные колебания.

В сегменте аренды весной 2010 года было отмечено повышение деловой активности. Причем увеличению уровня спроса способствовали IT компании, банки и страховые компании.

Все эти факторы привели к уменьшению уровня вакантности в качественных бизнес центрах. Так в «В» классе заполняемость составляет 90-95%, а в «С» классе — 70-80%.

Несмотря на это, активность девелоперов в сегменте офисной недвижимости находится на низком уровне. Порядка 90-95% проектов бизнес-центров заморожены, в основном девелоперы реализуют проекты торгово-офисных центров, что позволяет им более эффективно диверсифицировать риски.

В целом ситуацию на рынке офисной недвижимости, по мнению эксперта, можно охарактеризовать такими тенденциями, как: относительная стабилизация стоимостных показателей на офисную недвижимость, как в сегменте аренды, так и продажи, а также низкая активность девелоперов в сегменте офисной недвижимости в связи с достаточно высокими банковскими ставками на кредиты. При этом наибольшим спросом пользуются площади мелкого формата до 50 м2. По-прежнему остается большое количество «замороженных» объектов, в связи с недостатком финансирования

Учитывая все эти факторы, многие аналитики высказывают сомнение в возможности ввода в эксплуатацию в этом году новых офисных площадей на уровне 110-120 тыс. м2, как это было заявлено ранее.

Напомним, что до конца 2010 года в Киеве было заявлено к вводу в эксплуатацию пять БЦ (Реле» (2-я очередь), «Мега-Сити», «Вертикаль», «Премиум Центр» и бизнес-центр на Саксаганского,70/16 (1-я очередь). При этом прирост количества бизнес-центров в 2010 году, по оценкам экспертов, будет обеспечен за счет бизнес-центров класса В.

Спрос и арендные ставки

По мнению Владимира Чекалова, сегодня наблюдается тенденция падения спроса на офисы класса «А». Более высоким спросом пользуются офисы класса «В» и «С» в районах с хорошим месторасположением и соответствующими классу качественными характеристиками, однако, решающую роль, играет ценовая политика арендодателя. В нынешних условиях около 95% всех проектов, которые вводятся в эксплуатацию — это бизнес-центры класса «В».

По оценкам экспертов, средняя вакантность площадей в бизнес-центрах класса А составляет 16%, в объектах класса В — 11-12%. Таким образом средне взвешенный индекс вакантности составляет 12,3%.

При этом ставка аренды на профессиональные офисные помещения (класс А и В) в Киеве практически не изменилась. В настоящий момент она составляет: для помещений класса А —$420 м2 в год, для класса В — $300 м2в год. Средне взвешенная ставка аренды в бизнес-центрах Киева, таким образом, составляет порядка $320 м2 в год, включая НДС.

Рыночные проблемы

Владимир Чекалов убежден, что кризис наложил свой отпечаток на процесс проектирования и строительства офисных площадей. Девелоперы стали более внимательны к проектам офисной недвижимости и пожеланиям потенциальных покупателей и арендаторов.

В связи со смещением спроса в более мелкий формат рынок предложения отреагировал изменениями в сторону более мелкой нарезки офисных площадей и предоставлением более качественной оснащенности офисов.

При этом проблемы строительства для бизнес-центров, такие же, как и для других объектов коммерческой недвижимости — чрезмерная зарегулированность строительного рынка (вопросы касающиеся процедуры выдачи разрешительных документов, несвоевременное рассмотрение документов по проектированию и строительству).

К проблемам эксперт относит и высокие ставки банковских кредитов, которые приводят к тому, что строительство бизнес-центров, в случае привлечения кредитных средств, становится попросту нерентабельным.

Рыночные перспективы

Аналитики консалтинговой компании «КРОНА» отмечают, что кризис заставил задуматься многих девелоперов о качестве подхода к развитию своих проектов, в условиях ужесточившейся конкуренции рынок постепенно отсеивает слабых игроков.

Эксперты уверены, что разрабатываемые в будущем объекты станут более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Тот факт, что основное строительство ведется за собственные средства, может привести к определенному уменьшению масштабности проектов.

Если исходить из динамики изменения стоимости аренды и продажи офисных площадей за последний год можно отметить некоторые стабилизационные процессы. Однако в условиях, когда на рынок не выходит достаточного объема нового предложения и при этом спрос постепенно растет, в определенный момент может возникнуть дефицит, что приведет к росту ценовых показателей.

Например, уже сегодня в Харькове достаточно тяжело найти качественные площади «open-space» от 1500 м2, в современном бизнес-центре. Зафиксированы факты, когда компании берут торговые площади для офисных нужд.

В целом эксперты убеждены, что по мере восстановления экономической ситуации и роста спроса на офисные площади в числе первых будет наблюдаться рост числа проектов и возобновление строительства в центральном деловом районе, и только в среднесрочной перспективе можно будет увидеть подъем офисного сегмента в периферийных районах.

Николай Бойко
Автор выражает благодарность компаниям Knightfrank LLC Ukraine и «КРОНА» за помощь в подготовке материала

 

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*