коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 16 апреля 2009

№4_2009

Загородный рай

Сфера коттеджной недвижимости пока не очень развита в Украине, но интерес к ней рос все последние годы, и вполне возможно будет расти и в будущем. Долгое время во второй половине прошлого века загородное жилье считалось менее престижным по сравнению с городской квартирой «со всеми удобствами». Исключение составляли разве что дачные поселки для творческой интеллигенции неподалеку от крупных городов бывшего Союза.

Однако со временем отношение стало меняться. Во-первых, появилась возможность создания тех самых «удобств», которые были в городских квартирах, и в загородном жилище. Во-вторых, все больше людей стали ценить как жизнь ближе к природе, так и ощущение хозяина, распорядителя недвижимости и земли, на которой она стоит.

Отметим, правда, что не всегда, покупая дом, можно стать владельцем участка. Так, распространена практика аренды земли на долгий период, что зачастую позволяет сэкономить, но не дает права перепродажи или передачи по наследству арендуемого участка. Потому приобретение участка в собственность все же более оптимально.

Кроме того, на данный момент, по словам Владимира Степенко, директора по маркетингу компании SV-Development, загородное жилье не является в полной мере альтернативой квартире. Основную массу покупателей жилья в коттеджных поселках составляют обеспеченные владельцы городских квартир, желающие иметь еще и загородное жилье. Однако перераспределение спроса постепенно смещается в пользу загородного проживания. Наталья Черная, аналитик группы компаний «Проконсул», также говорит, что все чаще покупатель индивидуального жилья – это собственник квартиры в многоэтажном доме, который продает свою квартиру и покупает дом. Эту тенденцию усиленно развивают застройщики, заявляющие в качестве аргумента, что «за те же деньги можно получить и развитую инфраструктуру, и большую жилплощадь, и близость к природе».

Поселок поселку рознь?

Загородное жилье можно приобрести или построить не только в рамках особого коттеджного городка, но и в обычном селе и поселке. Плюсы и минусы есть в обоих вариантах.коттеджная недвижимость

Так, коттеджный городок – это, по сути, привычный населенный пункт, но спланированный в живописном месте с подводкой современной инженерной инфраструктуры и дорог к каждому дому. Также в каждом таком городке есть управляющая компания, которая помогает решать технические вопросы содержания дома и участка.

В давно существующем селе или поселке с этим могут быть проблемы – и дом обслуживать придется самому, дороги и коммуникации не всегда находятся поблизости. Преимущества обжитого населенного пункта в том, что минимальная социальная и инженерная инфраструктура в нем уже есть, а большинство населения проживает здесь постоянно. Потому нередки случаи выделения в лежащих поблизости от крупных городов населенных пунктах участков под индивидуальную застройку, с образованием будущими жильцами объединений или кооперативов.

И все же качественно спланированный, реализованный и управляемый девелопером коттеджный городок удобнее для проживания.

Рынок в цифрах

По данным компании SV-Development, сфера организованной коттеджной недвижимости росла в последние годы, в 2008 году только в Киевской области продажи в коттеджных городках составили 1300 домовладений, что на 8,5% больше, чем в 2007 г.

Согласно базе данных портала загородной недвижимости www.cottage-­ua.com.ua, на январь этого года в Украине насчитывается 478 коттеджных городков, 75 городков находилось на этапе строительства в течение 2008 года, кроме того, порядка 55 городков находятся на этапе проектирования.

Среди регионов лидирует на этом рынке Киевская область, где насчитывается 219 объектов, кроме того, 17 городков расположены на территории непосредственно Киева. Соответственно, Киев и область вместе занимают почти половину украинского рынка. Второе место с 89 объектами занимает Крым, третье с 64 объектами – Одесская область. Кроме того, коттеджная недвижимость начала развиваться в таких областях, как Днепропетровская, Харьковская, Львовская, Донецкая. В качестве региона с активно развивающимся коттеджным строительством можно выделить Карпаты, охватывающие территорию четырех областей.

Определяющие факторы для развития коттеджной недвижимости в регионе, по словам Владимира Степенко, – это наличие развитых крупных городов и рекреационной составляющей (живописные побережья, горы, озера и т. д.).

Отметим, что в Киевской, Харьковской, Днепропетровской и других областях основные покупатели коттеджного жилья – местные жители, а вот в Крыму и Карпатах – жители крупных городов Украины и России.

Разный формат

Самым востребованным видом загородного жилья остаются непосредственно коттеджи, продажи которых составляют львиную долю рынка. Только в южных регионах, таких как Крым, Одесса, недавно появились эллинги, то есть дома легкой конструкции и свободной планировки. Постепенно развивается рынок таунхаусов и дуплексов.

Таунхаус – это 2-3-этажный дом, разделенный на несколько секций. Каждая секция представляет собой отдельную квартиру на весь этаж секции, с собственным входом с улицы. Такой вид строительства позволяет сэкономить на прокладке инженерных сетей и сооружении боковых стен домов, и потому в Европе считается идеальным вариантом жилья для среднего класса. Таунхаус, кроме основной, имеет еще несколько вариаций, например, достаточно распространенные дуплексы – коттеджи, разделенные на две равные половины с собственным входом и участком для каждой. Практически не представлены в нашей стране лейнхаусы, где каждая секция имеет собственный индивидуально оформленный фасад, и квадрахаусы, состоящие из четырех равных секций.

Классификация и цены

Долгое время стандартов для классифицирования загородной недвижимости в Украине не существовало, и почти каждый объект девелоперы называли элитным, теперь же принята классификация, согласно которой коттеджные городки делятся на пять классов: де люкс, премиум, бизнес, экономплюс и эконом. Некоторые коттеджная недвижимостькомпании выделяют три класса: элит, бизнес и эконом. Влияют на присвоение класса такие характеристики, как близость к городу, природные условия, экологическая обстановка, престижность направления, количество домовладений, размер домов и участков, наличие охраны, социальной инфраструктуры, благоустройство территории. При этом каждый коттеджный городок может повысить свой класс при улучшении инфраструктуры или качества отделки зданий.

Наличие более-менее стандартизированной классификации позволяет формировать более понятные для покупателя цены на загородную недвижимость, поскольку обеспечение всех названных характеристик выливается в «копеечку» для девелопера.

Сейчас стоимость загородного жилья дешевеет в условиях кризиса в экономике, например, за февраль средняя стоимость 1 м2 под Киевом снизилась на 8,4%. В Киеве 1 м2 жилья в коттеджных городках предлагается в среднем по $4 300, на втором месте Крым – в среднем $3 867, на третьем Киевская область – $1 998. Самая низкая стоимость – порядка $800 – в Черниговской и Ровенской областях. В таунхаусах жилье стоит на 10-40% дешевле, при этом первые три места по стоимости здесь занимают Киевская, Одесская и Харьковская области. Отметим, что в нынешних условиях многие девелоперы допускают торг до 20% при покупке.

Архитектура на вкус

Каждый покупатель старается выбрать жилье, которое максимально соответствует его требованиям. В то же время коттеджный поселок – это своеобразный город, у которого должен быть свой стиль. В то же время, если выдерживать стиль домов полностью одинаковым, то проект будет малоуспешным.

Поэтому в рамках одного объекта девелоперы стараются выдерживать определенную архитектурную стилистику, однако предлагают покупателю несколько, иногда несколько десятков проектов коттеджей, отличающихся архитектурными деталями, вариантами раскраски и внутренней планировкой. Бывают и совпадающие проекты домов, однако обычно они располагаются в разных частях коттеджного городка.

При этом совсем необычное с архитектурной точки зрения жилье часто встречается только при индивидуальной реализации не в рамках спланированных домов для коттеджного городка.

Инфраструктура

Как построенные, так и заявленные к строительству коттеджные городки страны обычно предусматривают наличие автономных систем инженерного обеспечения, то есть, систем водоснабжения, канализации и отопления. Это тем более необходимо, в случае, когда такие городки располагаются зачастую вдали от сетей городских коммуникаций, да и качество централизованного водоснабжения и отопления оставляет желать лучшего. Потому независимость коттеджного городка от централизованных сетей ценится потенциальными покупателями. При этом чаще всего выполняются автономные системы, обеспечивающие все дома в коттеджном городке, индивидуальные системы на каждый дом встречаются редко в силу дороговизны реализации.

Отметим, что такие современные системы, как использование солнечных батарей или тепловых насосов пока не очень популярны в стране, а вот строительство домов с применением энергосберегающих технологий («Термодом») получает все большее распространение.

Выбирая дом в коттеджном городке, обратите внимание также на такой момент, как хорошая транспортная доступность объекта. Красота без удобного подъезда к ней – приемлемо в том случае, если приобретается дом для редких выездов на природу. При желании регулярного проживания в коттедже обязательным является наличие хорошей дороги.

Очень важно в этом случае и наличие каждодневной инфраструктуры, например, банкоматов, продуктового магазина, аптеки, желательно наличие школы и детского сада, спортивных объектов, небольшого СТО и автомойки и т. д.

Что в перспективе?

Основные операторы и консалтинговые компании рынка ожидают сложный период в ближайшие месяцы, но в то же время рост рынка в перспективе. Считается, что коттеджная недвижимостьпо итогам 2009 года продажи домовладений останутся на уровне 2008 года, в течение весны-лета этого года ожидается дальнейшее снижение цен на загородную недвижимость в долларовом эквиваленте, возможно, на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Падение цен меньше всего затронет, видимо, лишь Крым, где по-прежнему довольно высок спрос, в остальных же регионах продажи коттеджей находятся, по сути, в застое, что и вынуждает девелоперов снижать цены.

Начало развития рынка ожидается не ранее осени 2009 года, а значительные сдвиги ожидаются лишь в 2010 году, в связи с постепенным выходом экономики из кризиса и после проведения выборов президента. Поэтому в 2009 году ожидается, что более половины проектов будет заморожено, ликвидные же проекты будут развиваться прежними темпами. Особенно это касается тех компаний, у которых есть собственные наличные средства для развития проектов. Тем более, что сейчас можно получить скидки на выполнение строительно-монтажных работ, а также приобретение материалов.

Некоторые компании используют этот период для улучшения эффективности работы, пересмотра концепции городков, исправления ошибок, что положительно скажется на конечных потребителях. В условиях повсеместного урезания рекламного бюджета также очень важно грамотное маркетинговое планирование, позиционирование объекта. Позволить себе активную рекламу смогут лишь застройщики крупных объектов.

Среди значимых объектов, находящихся на этапе реализации, можно назвать такие коттеджные городки: «Місто Сонця» (Одесское направление Киевской области, порядка 1500 домовладений разного класса, сданы две очереди); «Новобогдановка» (Броварское направление Киевской области, до 1000 домовладений); «Голубое озеро» (Днепропетровская область, до 500 домолвадений); «Олимпик Парк» (Житомирское направление Киевской области); «Бриз» (Ильичевск Одесской области); «Цукровар» (Тернополь); «Любимово» (Донецкая области) и др. Выделяется также масштабный проект коттеджного городка «Золотые ключи» около Днепропетровска. Здесь планируется строительство 1000 коттеджей, 350 квартир в домах средней этажности и многоэтажный жилой комплекс. Проект предусматривает развитие социальной и инженерной инфраструктуры и каскада озер, а также, с учетом близости Днепропетровска, строительство гипермаркетов IKEA и Metro. После реализации этот объект станет крупнейшим в Украине.

Так или иначе, несмотря на активизацию деятельности застройщиков в сегменте загородной недвижимости, рынок еще далек от насыщения, и в будущем коттеджную сферу ожидает рост и развитие, а возможно, и появление новых форматов. Ведь хотя риски и вероятность проблем по-прежнему очень велики, у страны есть потенциал и подоплеки для развития, и, по мнению аналитиков рейтингового агентства Standard & Poor’s, экономика Украины может достаточно быстро восстановиться уже в следующем году за счет увеличения экспорта.

Дмитрий Падалка

Редакция благодарит компании SV-Development и «Проконсул» за помощь при подготовке статьи

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*