Недвижимость

Канули в Лету времена, когда жилищную проблему решало государство, бесплатно предоставляя жилье специалистам. Сегодня таких щедрых «подарков» ожидать не приходится и каждый нуждающийся в персональных квадратных метрах вынужден рассчитывать на свои силы в надежде когда-нибудь приобрести квартиру.

Существует ли реальная перспектива решения этой проблемы в наши дни? Какие основные подходы могут быть использованы при строительстве бесплатного социального жилья? Какой должна быть современная архитектура? На эти и другие вопросы мы попросили ответить генерального директора ОАО «ЦНИИЭП жилища» (Москва), доктора технических наук, заслуженного строителя России Станислава Васильевича Николаева.

«С&р»: Станислав Васильевич, Вы научно обосновали этапность решения жилищной проблемы. С учетом того, что эта задача актуальна и для украинских граждан, не могли бы Вы назвать основные положения этой работы?

– Господи! Как давно это было! Всем памятны обещания и русским, и украинцам, и многим другим – сначала жить в 1980-м году прошлого столетия при коммунизме, затем к 2000 году – каждому иметь собственный дом или квартиру. А мы, специалисты, доверчивые, но ответственные. В отличие от провозглашавших и раньше, и сейчас лозунгов, готовили предложения – как к 2000 году решить жилищную проблему в стране.

У меня сохранилась работа института 1989 года – «Генсхема жилище – 2000». В ней есть таблица «Развитие жилищного строительства в городских поселениях», в которой по УССР приведены такие цифры: ввод общей площади за 1981-1985 гг. – 71 млн. 853 тыс. м², обеспеченность на 1986 г. – 15,22 м²/человек. На 1 января 2001 г. было запланировано при минимальном росте объемов строительства – 18,71 м² на человека.

БИОГРАФИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Станислав Васильевич Николаев Родился в Москве 26 февраля 1937 года. В 1955 году он поступил в Московский инженерно-строительный институт им. В.В. Куйбышева, который окончил в 1960 году и был направлен на Ростокинский завод железобетонных изделий, где за четыре года прошел путь от рядового инженера до руководителя конструкторского бюро завода. По приглашению руководства ЦНИИЭП жилища в 1964 году Станислав Васильевич перешел в этот институт. С появлением нового двадцатисемилетнего сотрудника в институте возникло новое направление – организация и планирование заводского производства крупнопанельных конструкций на основе применения математических методов и принципов так называемой «гибкой технологии». Со временем эта тема расширилась, охватив проектирование строительных конструкций. В конечном счете, она стала основой технической политики ЦНИИЭП жилища. По этой теме в 1968 году Николаев защитил кандидатскую, а в 1982 году – докторскую диссертацию. Станислав Васильевич проявил себя не только как талантливый исследователь, но и как незаурядный организатор и администратор. Поэтому в 1984 году он был назначен руководителем отделения технологии, а затем заместителем директора института по научной работе. В 1985 году Станислав Васильевич Николаев был назначен генеральным директором ЦНИИЭП жилища, которым руководит до настоящего времени. На протяжении многих лет он возглавляет научную школу технологии и организации полносборного и монолитного домостроения, включая высотное строительство. Он автор 15 изобретений и более 80 печатных трудов, научный руководитель целого ряда успешно защищенных кандидатских и докторских диссертаций. В настоящее время под его руководством разрабатываются нормативы по высотному строительству. Ученый с мировым именем, Николаев известен в международных научных кругах, он много раз выступал с докладами на научных конференциях, симпозиумах и семинарах во многих странах мира, в том числе в Бразилии и США. Доктор технических наук, профессор, заслуженный строитель России, действительный член Академии жилищно-коммунального хозяйства, член международной Академии архитектуры Станислав Васильевич Николаев вырос в крупного специалиста, одного из лидеров современной строительной науки в России.

«С&р»: Предполагалось поэтапное решение жилищной проблемы…

– Да, действительно было предложено три этапа решения жилищной проблемы. Первый этап предусматривал обеспечение всех семей отдельными квартирами или индивидуальными домами, при этом жилищная обеспеченность должна была быть на уровне 18,5-19 м² общей площади на человека.

Второй этап – предоставление в большинстве квартир каждому взрослому в семье своей комнаты: около 20-21,5 м² общей площади на человека. Это норма названа нормой «здорового жилища», когда уровень обеспеченности жильем (с учетом многочисленных медицинских и социологических исследований) перестает сказываться на здоровье детей до 16 лет и людей старше 60 лет, не влияет на сокращение рождаемости, увеличение смертности и рост заболеваемости.

Третий этап – достижение такого жилищного комфорта, когда квартира перестает быть предметом неудовлетворенности семьи (кроме моды, особого типа дома, престижности его размещения и т. п.). Это примерно 28 м² общей площади на человека.

Исходя из этих этапов, обеспечение к 2000 году каждой семьи отдельной квартирой или домом предлагалось рассматривать как частичный, но крупный этап решения всей жилищной проблемы в стране и республиках.

Думаю, читателям журнала будут интересны и другие цифры по УССР, попавшие в «Генсхему жилище – 2000». Жилой фонд в Украине на 1 января 1986 г. состоял из: однокомнатных (2 млн. 478 тыс. 667); двухкомнатных (3 млн. 872 тыс. 42); трехкомнатных (2 млн. 792 тыс. 82); четырехкомнатных (671 тыс. 683); пятикомнатных (36 тыс. 326) квартир – всего 9 млн. 850 тыс. 800 квартир общей площадью 507,2 млн. м², в которых общежития составляли всего 23,2 млн. м². Обеспеченность была на уровне 15,22 м² на человека, а средняя площадь квартир – 49,14 м².

Предлагалось до 2000 года в Украине ввести 305,8 млн. м², количество квартир к 1 январю 2001 года довести до 12 млн. 909 тыс., общую площадь – до 810 млн. 16 тыс. м², обеспеченность – до 21,24 м² на человека, а среднюю площадь квартир – до 60,8 м².

По информации, которая распространяется в Интернете, известно, что Украина вышла по обеспеченности на 22,2 м² на человека уже в 2006-2008 гг., несколько опережая российские данные на одного человека. Так что поздравляю, Украина перешагнула «норму здорового жилища» в 20-21,5 м² на человека.

«С&р»: В России тоже есть определенные достижения…

– Несколько лет назад в Российской Федерации был утвержден национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основная цель этой программы – комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной среды, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Вместе с тем, в программе названы цифры: 4,5 млн. человек в Российской Федерации стоят на очереди, при этом в соответствии с законодательством 1,2 млн. человек государство обязано предоставить жилье. Вдумайтесь, для этих граждан проблема не в функционировании жилища, не в безопасных и комфортных условиях проживания, а в отсутствии жилья.

Предложенные планы на 2020-2025 гг. снова обещают «манны небесные», в том числе и по обеспеченности жильем – разве это мы уже не проходили! Естественно, давать цифры на 4 года не хочется – легко проверить, а построить коммунизм или пообещать жилье через 20 лет – так это или «ишак умрет или…»

«С&р»: Известно, что под Вашим руководством разработаны основные подходы реализации строительства бесплатного социального жилья в России. Если можно поделитесь «секретами» решения этой проблемы?

– В 1995 году институтом, которым я руковожу с 1985 года, разработана «Концепция строительства бесплатного социального жилья в России». Переходя непосредственно к «секретам» обеспечения социальным жильем, предлагается сделать (что касается России) светлыми и прозрачными инвестиционные договора на строительство любой недвижимости.

То, что в этих договорах оговариваются каждый раз разные проценты от квадратных метров зданий или указываются денежные средства, выделенные в бюджет города, это идеальный вариант нераспознаваемой коррупционной сделки госчиновниковского аппарата…

«С&р»: Напрашивается извечный вопрос: «Что делать?».

– На законодательном уровне, на определенный период времени, необходимо закрепить правило отчислений квадратных метров или денежных средств (примерно на уровне 30-40%) в бюджет города или села от всех видов строительства недвижимости. При этом освободив от «оброка» только социальные виды зданий, – социальное (муниципальное) жилье, школы, детские сады, поликлиники и т. п., а также все виды работ по созданию инженерной инфраструктуры.

Наиболее значимые средства, вполне естественно, будут поступать от коммерческого жилья и зданий коммерческого назначения. Простой расчет показывает, что при 40-процентных отчислениях на каждые 10 тыс. м² коммерческого жилья можно построить 4-8 тыс. м² социального жилья, имея ввиду минимум одно-двухкратное превышение стоимости коммерческого жилья над социальным. Выход, как видите, простой, но в России он, при всех моих обращениях и призывах, не находит понимания!

«С&р»: Вы являетесь одним из авторов гибкой системы панельного домостроения с применением панелей, монолитных, кирпичных конструкций, изделий из местных строительных материалов. В чем суть этой системы и насколько она востребована сегодня?

– Если точно говорить, то наш институт является автором гибкой системы панельного домостроения. Дома монолитные, кирпичные или из местных строительных материалов по архитектурным и планировочным параметрам – «гибкие». А вот в строительстве панельных домов эта проблема существует. Все дело в возможности постоянного изменения фасадов панельных зданий и их планировочных решений.

Гибкая технология за счет применения универсальных форм и оснастки позволяет на механизированных линиях и постах выпускать индустриально (в заводских условиях) сборные изделия, позволяющие строить быстро и качественно комфортабельное жилье.

Наши исследования, да и вся практика индустриализации строительства жилья 1960-1980 гг., подтверждает, что при наличии домостроительной базы с крупнопанельным зданием по дешевизне не может конкурировать ни одна конструктивная система – ни кирпичный дом, ни монолитный, ни каркасный, ни их разновидности. Причем самым дешевым домом остается четырехэтажный безлифтовый крупнопанельный дом. Именно этот дом – идеальное социальное жилье.

Почему не «умирают» крупнопанельные дома в Москве, и они строятся не только как «социальное жилье», но и как коммерческое? Этому сопутствуют два фактора – дешевизна (по сравнению с монолитными и кирпичными зданиями) и наименьшее время строительства, то есть быстрый возврат инвестиций или так называемый фактор «коротких денег». Где увидеть «гибкую» технологию в жизни? Поезжайте в Ростов-на-Дону на завод №7, где фирма «Интеко» запустила производство панельных конструкций по гибкой технологии.

«С&р»: В этом году Центральному научно-исследовательскому институту жилых и общественных зданий исполняется 60 лет. За эти годы накоплен уникальный опыт комплексного проектирования... Расскажите, пожалуйста, какие проекты института были реализованы в Украине в советский период нашей общей истории?

– В советский период нашей общей истории комплексность проектирования обеспечивалась единой системой координации проектных работ – Комитетом Госгражданстрой при Госстрое СССР. Этот комитет объединял ЦНИИЭПы: жилища, общественных зданий, градостроительства и др., а также институты КиевЗНИИЭП, ТбилЗНИИЭП, Лен, Таш, Сиб и еще несколько зональных институтов.

ЦНИИЭП жилища был головным институтом по жилищной проблематике и разработке СНиПов. Институт с тех пор стал ОАО «ЦНИИЭП жилых и общественных зданий» со 100-процентной долей акций у сотрудников института. В институте работают около 700 человек, в том числе научные сотрудники. В институте действует аспирантура, докторантура, диссертационный докторский совет по трем специальностям.

К сожалению, сотрудничество с украинскими коллегами продолжается только на личностном уровне. Из проектов, реализованных в Украине, можно вспомнить многие проекты, в основном по совершенствованию технологии домостроительных предприятий Харькова, Днепропетровска, Львова. Но из наиболее значимых работ я бы вспомнил Севастопольский проект. Основу этой работы составлял запроектированный в бухте «Омега» жилой район «Омега» на 450 тыс. м² и завод. Этот проект разрабатывал наш институт совместно с французским архитектором господином Нуньесом, французской фирмой «Аркомат» и «Крымгражданпроектом». Кстати, известный ныне европейский архитектор Мануэль Нуньес родился в Одессе... Он автор многих архитектурных проектов в различных городах Европы, например, площади Пикассо в Париже и нового Театра драмы в Барселоне.

Проект был рассмотрен и утвержден Госстроем УССР. Коробка завода была смонтирована, начались поставки оборудования из Франции, но затем последовали неплатежи.

В каком виде теперь этот завод и что стало с застройкой района – ничего сказать не могу, хотя глядя на состарившиеся фото архитектурных решений, очень сожалею о нереализованном проекте.

«С&р»: Сегодня ЦНИИЭП жилища занимается проектированием высотных зданий. Станислав Васильевич, расскажите, пожалуйста, какие проекты уже реализованы и насколько нормативная база соответствует возведению подобных объектов?

– Первый восьмой высотный дом после семи сталинских высоток 50-х годов построен по проекту института в начале нового века по Минскому шоссе на Давыдковской улице и получил название «Эдельвейс». В настоящее время завершается строительство еще двух высотных зданий – по улице Маршала Жукова и на Ленинском проспекте.

В портфеле института еще несколько высоток – по Ленинградскому шоссе, на Академической и Краснобогатырской улицах, высотка во Владивостоке. Все они проектируются, как и высотные здания в «Москва-Сити», по нормативам в виде московских городских норм МГСН 4.19-2005, которые в ближайшее время из статуса временных будут утверждены (после прошедшей корректировки) в статусе постоянных нормативов.

«С&р»: В октябре прошлого года в Москве прошла международная конференция по высотному строительству. Скажите, чем была вызвана необходимость проведения такого форума и какие вопросы рассматривались на ней?

– Московская международная конференция по высотному строительству «Москва набирает высоту» была организована Всемирным советом по высотным зданиям и городской среде (CTBUH), агентством «ЛОББИ» и ОАО «ЦНИИЭП» жилища.

Учитывая большие объемы высотного строительства, уникальные градостроительные, архитектурные и конструктивные решения московских высотных зданий, CTBUH посчитал необходимым и интересным проведение симпозиума именно в Москве. Московская международная конференция была посвящена различным аспектам высотного проектирования и строительства.

На конференции произошел обмен передовым отечественным и зарубежным опытом, были определены пути решения многих существующих проблем, таких как значимость высотного строительства, с точки зрения развития архитектуры в мегаполисах, вопросы техники безопасности высотных зданий, рассмотрены ресурсосберегающие факторы, освещены вопросы инфраструктуры и транспорта при возведении высотных зданий и т. д.

В Московской международной конференции приняли участие специалисты-профессионалы разных стран: России, Украины, Белоруссии, США и др.

«С&р»: В Киеве отношение общественности к высотному строительству неоднозначное, можно даже сказать отрицательное, если рассматривать исторический центр. Расскажите, пожалуйста, о программе высотного строительства в Москве? Какие подходы положены в основу ее реализации и какие проблемы высотного строительства в Москве сегодня наиболее актуальны?

– Честно говоря, с общечеловеческих позиций не хотелось бы видеть даже такой мегагород, как Москва в виде Нью-Йорка или Чикаго. Московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД) обусловила границы города – за ней начинается (за исключением нескольких районов) областная земля. Административные барьеры (хотя была когда-то Московская губерния) заставляют строить миллионы квадратных метров в пределах МКАДа, и вселяются в эти квадратные метры в подавляющем большинстве не москвичи. Что касается программы высотного строительства, то она весьма масштабна. Планируется до 2020 года построить около 200 высотных зданий общей площадью 7-8 млн. м² и завершить строительство центра «Москва-Сити».

Хотел бы поделиться с читателями журнала своим мнением о градостроительном аспекте использования высотных зданий в мегаполисах. Анализируя мировой опыт строительства высотных зданий, нетрудно заметить, что использование этого вида строительства характеризуется несколькими взаимоотличающимися принципами.

Возьмем Нью-Йорк. Значительные пространства города застроены обычными, далеко невысотными домами, и в ближайшей перспективе, как об этом говорили в беседах американские архитекторы, строительство в этих районах высотных домов даже в «точечном» исполнении не предвидится. То же самое мы слышали и в Лондоне.

Другое дело Манхеттен – деловой, культурно-развлекательный, туристический центр, работающий на город все 24 часа в сутки. Или откровенно высотная застройка в центре Чикаго: здесь есть все – и деловые офисы, и банки, и жилье. Причем, в отличие от Нью-Йорка, достаточно человечно распределено пространство, высотки не давят так, как это наблюдается в Нью-Йорке.

По какому пути пошли московские градопланировщики при распределении высотных зданий? Легко увидеть два направления – это концентрация высоток в центре – проект «Москва-Сити» и кольцевое распределение по 3-4-му кольцу вплоть до МКАДа.

Реализация проекта «Москва-Сити» в большей мере будет отвечать сосредоточению административно-офисного типа застройки, с весьма скромным жилым сектором. Эта застройка не предполагает 24 часа в сутки «работать», как тот же Манхеттен, и станет привлекательной лишь отчасти для посещения гостями столицы или туристами.

Реализация высотной «кольцевой» застройки еще более малопривлекательна в градостроительном и общечеловеческом видении. «Эдельвейс», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы» и, не продолжая, другие высотки в Москве – это яркие примеры «точечной» застройки высотными домами, по кибернетическим понятиям – «черные ящики», о внутренней жизни в которых даже в соседствующих с ними домах жители могут только догадываться.

В построенных высотках жизнь практически идет «за забором» и шлагбаумами. Сфера дополнительных услуг и «привлекательностей» в них не доступна посторонним людям, а то, что точечная расстановка «визуальных доминант» по Москве окончательно добьет так называемый «визуально-ландшафтный» анализ с погребением под собой всех архитектурных и духовных памятников – так это произойдет непременно, к сожалению.

Выход из этой ситуации есть: надо остановиться и осмотреться. Выбрать, например, промышленный район с достаточно большой площадью, освободить его от промышленности и застроить его офисно-банковско-гостинично-торгово-раз­вле­кательными и жилыми высотными зданиями-комплексами, с благоустроенной территорией, с проезжей частью под землей, без заборов и шлагбаумов, без растяжек и рекламных щитов, без охранников на стоянках машин, без много чего еще, что омрачает городскую жизнь.

«С&р»: Станислав Васильевич, можно ли говорить, что на сегодняшний день уже сформирована российская архитектурная школа проектирования и строительства высотных зданий?

– Школа, как известно, создается годами. Десятилетие для отечественного высотного домостроения – очень короткий срок для накопления опыта, его анализа, предложений по совершенствованию. Пока надо учиться за рубежом (что мы активно и делаем) и на собственных ошибках. Учиться продувать высотные здания в аэродинамических трубах, учиться строить фундаменты на плитно-свайном основании, учиться устраивать фундаменты с использованием «белых ванн», учиться применять высокопрочные бетоны и композиционные материалы, учиться технологиям точного монтажа конструкций, учиться вести мониторинг зданий.

Уверен, что, по результатам учебы, отечественные специалисты где-то уже превзошли, а где-то весьма скоро внесут значимый вклад в мировой опыт проектирования высотных зданий и комплексов.

«С&р»: Если бы Вам поручили «вывести» формулу хорошей архитектуры, какие основные составляющие Вы поставили бы туда в первую очередь?

– Архитектура должна быть органичной – функциональное назначение архитектурного объекта, используемые материалы, природная среда должны гармонично дополнять друг друга.

Хорошая архитектура должна быть верна принципу «форму в архитектуре определяет функция», который сформулировал американский архитектор, первопроходец рационализма и отец американского модернизма Луис Генри Салливан (Louis Henry Sullivan – 1856-1924) еще в 1886 году. Кстати, именно он был автором одного из первых небоскребов и концепции органической архитектуры.

«С&р»: Школу ЦНИИЭП жилища прошла огромная армия специалистов, которые сегодня работают не только в России, но и во многих странах ближнего зарубежья, в том числе и в Украине. Что бы Вы хотели пожелать им в этот юбилейный для института год?

– Сейчас так много развелось инвесторов, девелоперов, чиновников, правительственных аппаратчиков, умеющих (хочется верить) «делать деньги», но абсолютно не разбирающихся в вопросах проектирования и строительства. Налицо абсолютное непонимание проблемных вопросов строительства жилья. Надежда только на профессионалов. Пожелание – сохранить профессионализм.

«С&р»: Станислав Васильевич, благодарю Вас за интересный и содержательный разговор. Желаю Вам здоровья и успехов в реализации всех Ваших творческих замыслов.

– И я хочу пожелать вашему коллективу творческого вдохновения и успехов. Выражаю благодарность и признательность за возможность выступить на страницах уважаемого издания.

Николай Бойко