Недвижимость

REITs являются наиболее действенным инструментом высвобождения финансовых ресурсов для компаний, работающих на рынке отечественной недвижимости. Вся недвижимость, которая находится на балансе каждого предприятия, должна соответствующим образом подлежать управлению, что сводится к систематическому акцентированному управлению затратами. Так, расходы на управление собственностью включают коммунальные, эксплуатационные затраты, расходы на зарплату работающего персонала и многое другое.

В мировой практике последнего десятилетия крайне устойчива тенденция вывода крупными корпорациями и негосударственными предприятиями недвижимости из балансовых объектов. Что позволяет в значительной степени высвобождать большую часть внутренних ресурсов компаний. Происходит транформирование недвижимых активов корпораций в REITs с последующим их листингом на фондовых биржах. Это высвобождает значительный инвестиционный капитал, направляемый на развитие этих компаний  и  корпораций.

Роль инвестиционных трастов в Украине

Стратегическую роль в развитии украинской экономики выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ). «Такое инвестирование представляет собой наиболее перспективный институт развивающегося финансового рынка», – убежден Олег Колесник, генеральный директор ООО «Венчурные инвестиционные проекты», принявший активное участие в разработке Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования», (паевых и корпоративных  инвестиционных  фондов).

Определение ИСИ сводится к следующему: это «корпоративный или паевой инвестиционный фонд, который осуществляет деятельность, связанную с объединением, привлечением денежных средств инвесторов с целью получения до­хода от вложения их в ценные бу­маги, корпоративные права и недвижимость».

Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий», институты совместного инвестирования обладают рядом значительных преимуществ, так как в перечень валовых доходов не включаются: привлеченные от инвесторов средства ИСИ, доходы от произведенных операций с активами, а также доходы, начисленные по уже упомянутым активам.

«Та часть доходов, которые аккумулированы ИСИ успешно, используются как финансовый инструмент для осуществления строительных проектов через механизм приобретения ИСИ: корпоративных прав, облигаций, акций и тому подобное, – разъяснил Василий Лукасевич. – Согласно закону, налоги могут взиматься только с инвесторов при получении ими дивидендов, либо при выходе, а также при продаже собственной доли».

Для осуществления совместных инвестиций разработан целый ряд юридических схем, которые помогают упрощать процесс принятия решений  для  заинтересованных  лиц.

Схема и ее действие

Немалую популярность в Украине приобрела схема венчурных инвестиционных фондов. Так как это достаточно простой, и вместе с тем универсальный механизм вложения средств в различные проекты, которые могут работать не только в области недвижимости. Согласно данным Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса, не менее 45% активов венчурных фондов размещено именно в недвижимости.

Венчурный инвестиционный фонд – это ИСИ закрытого типа, который может осуществлять лишь частное размещение ценных бумаг собственного выпуска, к тому же, активы которого более чем на 50% сформированы за счет корпоративных прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовых биржах, а также на ПФТС. Огромным преимуществом венчурных фондов есть то, что они, по сути, представляют собой своеобразные «налоговые зонтики». В США на этапе их становления (REITs) этот фактор сыграл  определяющую  роль.

В Украине негативной национальной особенностью является то, что в роли инвесторов в отечественных венчурных фондах не могут быть физические лица. Для недопущения торможения в развитии экономики нашему законодательству необходимо нововведение для еще более успешной работы подобных фондов. Прогнозные расчеты экспертов явно подтверждают удвоение экономического эффекта от начала инвестирования частных инвесторов (физических лиц) в развивающуюся экономику.

Учитывая то, что сегодня активы физических лиц в форме депозитов, размещенных на банковских счетах, составляют порядка 70 млрд. грн. По оценкам аналитиков, при благоприятном законодательном климате, позволяющем физическим лицам инвестировать в проекты недвижимости через механизмы ИСИ, только за первый год действия такого закона поступило бы до 5% депозитов, а на протяжении следующих трех - пяти лет – до 30%. Совершенно очевидно, что игнорировать такой мощный инвестиционный ресурс просто не эффективно.

Венчурные цены

Чтобы более глубоко понять механизмы и преимущества венчурного инвестирования, необходимо подробно разобрать те рыночные процессы, которые происходят в сфере недвижимости. Для этого рассмотрим общую функциональную схему данного рынка.

Как и всякий рынок, рынок недвижимости подвержен цикличности. Существуют периоды, когда цена недвижимости возрастает (рост экономики способствует увеличению благосостояния населения – низкие процентные ставки), и наоборот, падение производства, пессимизм покупателей – высокие ставки.

Независимо от того, в какой точке данного цикла находится определенный сегмент рынка недвижимости, основная функция строительных компаний – продолжение производства качественного продукта: строительство добротного жилья, офисных, торговых, развлекательных и логистических центров.

Инвестор – это субъект хозяйственной деятельности, основной функцией которого является профессиональное управление активами: денежными и материальными. При возможности в определенный временной момент получить большую доходность в сегменте жилой недвижимости, инвестор (при адекватных рисках) будет инвестировать именно в этот сектор недвижимости. «Такова логика инвестора, –

подтвердила Лариса Гавриш, директор ООО «Финансовая компания «Планета Рей Капитал». – Пройдена верхняя точка в данном секторе, и рынок близок к своему насыщению. Инвестор выходит из жилого сегмента, и направляет активы в другой. Например, вкладывает средства в офисную или торговую недвижимость. Его интересует только доходность, задача – постоянный поиск новых возможностей, с помощью которых можно обеспечить приведенную стоимость своих вложений».

К сожалению, сегодня рядовые граждане Украины еще не научились грамотно воспринимать ценовую ситуацию на рынке строящегося жилья. В свою очередь, инвесторы и строители успешно пользуются этим, продолжая, порой, далеко не обосновано взвинчивать цены, ориентируясь при этом на быструю прибыль. Такая ситуация не может продолжаться вечно, сегодня в Украине наметились предпосылки нормализации ценового дисбаланса и прекращения той эйфории, которая наиболее ярко выразилась на столичном рынке недвижимости:

Ставка дисконтирования – субъективная оценка для каждого отдельного домохозяйства. В данном случае под стоимостью подразумевается внутренняя рыночная стоимость объекта. Таким образом, ставка дисконтирования в приведенной формуле отражает доходность альтернативных инвестиций при наличии имеющихся рисков. Например, совместное инвестирование (бизнес совместно с партнерами) в определенный вид бизнеса, ценные бумаги, инвестиционные фонды, депозиты и тому подобное. Она отражает толерантность субъекта инвестирования к возникшему риску, и его отношение к работе с собственными активами.

Следовательно, для определенного инвестора цена приобретаемой недвижимости находится в пределах допустимого ($75 - 80 тыс.), для другого – остается завышенной. Вопрос лишь в том, каково количество инвесторов на рынке с различными инвестиционными стратегиями, и какова доля каждого из них в активном эквиваленте?

«Цена этого вопроса велика, так как ответ на него позволит спрогнозировать будущую динамику цен на недвижимость в перспективе 2009 - 2012 гг.,

ведь вопрос уровня дохода здесь не имеет ровно никакого значения. Украинский инвестор с доходами среднего уровня или ниже среднего, но обладающий грамотной, активной политикой по отношении к целевому использованию собственных средств, сегодня может обогнать в приросте своего капитала инвестора, который выбрал консервативный (пассивный) инвестиционный стиль», – подчеркнула  Лариса  Гаврош.

Стратегия роста

Сегодня в Украине возникли новые инвестиционные возможности, резко отличающиеся от достаточно консервативных банковских депозитов – создаваемые венчурные инвестиционные фонды. Для успешной работы на отечественном рынке этих институтов самым актуальным и больным вопросом продолжает оставаться правовая регламентация их функционирования, как полноценных финансовых  механизмов.

Отечественные аналитики предлагают ввести законодательное понятие «фонд недвижимости» (по аналогии REITs в странах с развитой экономикой Европейского Сообщества). Такой шаг на законодательном уровне сможет придать крайне серьезную динамику роста рынка недвижимости во всех регионах Украины, и в первую очередь благодаря возможности использования внутренних инвестиционных ресурсов населения и отечественного  бизнеса.

Борис Яковенко