Регионы информируют

Николаевская область расположена на юге Украины, на берегу Черного моря и в нижнем течении реки Южный Буг – важной транспорт­ной артерии. Николаевщина гра­ничит с Одесской, Кировоградской, Херсонской и Днепропетровской областями. Большая часть области находится на Причерноморской низменности, на севере области – Приднепровская возвышенность. Почти вся область  лежит  в  степной  зоне.

В области имеются залежи строительного камня, гранита, кварцита, полевого шпата, цементного и глиняно-черепичного сырья, известняка, каолина и дорожных материалов, что способствует развитию промышленности строительных материалов. Есть также  залежи  никеля и  урановых  руд.

В области проживает более 1,2 млн. человек, кроме областного центра Николаева наиболее значимые города – Первомайск, Вознесенск, Южноукраинск и Очаков.

Удобное географическое расположение Николаевской области, мягкий климат и близость к важным промышленным центрам Украины способствовали развитию региона. В области достаточно развито сельское хозяйство, одна из ведущих отраслей промышленности – машиностроение, и в первую очередь судостроение и энергетическое машиностроение. Также развиты цветная металлургия, электроэнергетика, легкая и пищевая промышленность. Промышленный потенциал области сконцентрирован главным образом в пяти  крупнейших  городах.

Область имеет значительный экспортный потенциал, предприятия региона поддерживают деловые отношения со 101 страной мира, причем в структуре экспорта наибольший вес имеют глинозем, суда, механическое оборудование, продукты растительного  и  животного  происхождения.

В строительной сфере города наблюдается повышенная активность, город растет, появляются не только новые здания, но и целые микрорайоны. Недавно на международном смотре-конкурсе «Лучший город СНГ», прошедшем в Москве, город получил диплом «Лучший город СНГ» за эффективную реализацию программы социального и экономического  развития  города.

Город Первомайск специализируется на производстве дизелей и дизель-генераторов, оснастки для сельского хозяйства, сахара, и швейных изделий. В Южноукраинске расположена атомная электростанция, которая дает свыше 35% промышленной продукции области и обеспечивает электроэнергией регион. В Вознесенске производятся кожсырье, обувь, пищевая и швейная продукция, а Очаков, кроме туристической привлекательности, специализируется также на выпуске рыбных консервов. Кроме того, по всей Украине известна винодельческая продукция  из  местного  Коблево.

Транспортная инфраструктура

Как уже было сказано, область располагает значительной водной инфраструктурой, как морской, так и речной. Все порты обеспечены современными перегрузочными механизмами: портальными кранами, авто- и электронагружающими механизмами. К ним подведены железнодорожные  линии.

Кроме того, имеются два аэропорта, способные принимать самолеты типа ИЛ-76, развитая автомобильная сеть. Через территорию области проходят автомобильные пути Николаев – Одесса – Кишинев, Николаев – Симферополь, Николаев – Кировоград и др. Достаточно развита и сеть железных дорог, а также система трубопроводов.

Жилая недвижимость

Всего в 2007 г. в области введено в эксплуатацию чуть более 150 тыс. м2 жилья, большая часть из которого построена частными компаниями. Многоэтажное жилье строится в Вознесенске, Первомайске, Южноукраинске и Новой Одессе, кроме того, развито  коттеджное  строительство.

Областной центр Николаев – один из наиболее динамично растущих городов Украины. За относительно небольшой промежуток времени появились несколько жилых микрорайонов: в Корабельном районе, в Лесках, в районе площади Победы, в микрорайоне Соляные и др., причем наряду с жилыми домами строится и торговая, офисная и культурно-развлекательная инфраструктура микрорайонов.

На сегодняшний день ведется строительство еще нескольких очень крупных микрорайонов, таких как «Лески-2», «Солнечный». Только проект «Лески-2» предполагает строительство около 670 тыс. м2 жилья. Первая очередь микрорайона уже введена, инвестирует строительство киевская корпорация «Столица». Кроме того, на берегу Южного Буга реализуется проект микрорайона «Солнечный», который инвестирует компания «Приватжитло Юг», а ведет строительство компания «XXI Век» (Николаев). Площадь жилой недвижимости составит 250 тыс. м2.

Строятся и значимые точечные объекты, например, жилищно-офисный комплекс «Адмирал», который расположится в центре города, напротив здания областной администрации. Общая площадь объекта первой очереди превышает 10 тыс. м2, а ведет строительство крупная николаевская строительная компания «Констракшн ЛТД».

По данным Ассоциации риэлторов Украины, стоимость 1 м2 в среднем по Николаеву составляет порядка $1 тыс.-1,4 тыс., в зависимости от площади, расположения и качества жилья. За 2007 г. жилье поднялось в цене примерно на 3%, что выделяет Николаевщину как регион с относительно стабильными ценами на жилье. Связано это в первую очередь с немалым объемом строительства, а значит, предложения на рынке. Кроме того, основную долю спроса составляет приобретение квартир местными жителями, покупка жителями других регионов невелика.

Торговая недвижимость

Именно этот сектор можно признать наиболее развитым в секторе коммерческой недвижимости региона. На сегодня реализуется ряд крупных проектов торговых и торгово-развлекательных комплексов, развитием которых занимаются как местные компании, такие как «Марк Строй Сервис», «XXI Век» (Николаев), так и компании из других регионов, такие как донецкая «Амстор», киевская VK Development и др. В области пришли нацио­нальные ритейл-операторы, в первую очередь продуктовые, такие как «АТБ-маркет», «Ритейл Групп», «Амстор», Fozzy Group, «Фуршет» и др. Местные операторы развиваются пока что  медленнее.

В целом, правда, следует отметить, что рынок торговой недвижимости Николаева развивается не столь активно, как в расположенной поблизости Одессе, и пока что в крупном областном центре функционирует лишь несколько современных торговых центров. Не всегда проходит успешно и экспансия национальных компаний. Так, холдинг AVentures Group закрыл гипермаркет City.com, проработавший менее года, называя причиной убыточность и неготовность населения. Однако холдинг планирует возобновить свое присутствие здесь в 2009 г.,

а сети «Фокстрот» и «Домотехника» и сейчас успешно присутствуют на местном рынке. Ожидается, что ситуация с торговыми центрами изменится в ближайшие год-два, когда будут сданы реализуемые и планируемые к строительству  объекты.

Среди существующих центров стоит отметить ТРЦ «КИТ» общей площадью 21 тыс. м2, GLA (15,8 тыс. м2), «Магеллан» (13 тыс. м2), «Пятый океан» (17 тыс. м2), «Амстор» (11,57 тыс. м2), а также City Center площадью 22 тыс. м2. В последнем, наряду с торговой частью, имеется развитый развлекательный сегмент: боулинг, бильярдный зал, мультиплекс-кинотеатр и казино.

В скором времени ожидается открытие ТЦ «ПОРТ City» площадью 21,4 тыс. м2 и ТРЦ в парке «Дубки» площадью 28,75 тыс. м2, развитием которого занимается компания Real Estate Solutions. Николаевская компания «Марк Строй Сервис» планирует построить два торговых центра в Николаеве площадью 10 и 6 тыс. м2, причем один из них разместится под землей. Заинтересованность в местном рынке проявляет киевская девелоперская компания «Лекс-Холдинг», запланировавшая строительство крупного ТРЦ сети «Караван».

Большую долю рынка продуктового ритейла Николаева занимают национальные ритейл-операторы. Так, несколько ТЦ «Велика Кишеня» работают в Николаеве и Южноукраинске, причем в одном из гипермаркетов сети представлен как продуктовый супермаркет, так и операторы брендов одежды. Имеется универсам сети «Сільпо», супермаркет сети «Фуршет», три супермаркета сети «АТБ», четыре супермаркета сети «ЕКО-маркет». Планируется открытие осенью этого года супермаркета сети «Метро». Местные операторы продуктового ритэйла представлены супермаркетом «Край» и сетью «Пятый океан».

На рынке строительных супермаркетов Николаева работает дилер компании «Агромат», склад-магазин сети «БудМакс» и терминал для строителей-профессионалов компании «Украинские строительные склады «21 век» и др.

Диапазон арендных ставок на торговые площади в Николаеве широкий – от $20-35 за м2 в месяц в помещениях, располагающихся на первых этажах жилых зданий, до $200 за м2 в месяц в  современных  торговых  объектах.

Офисная недвижимость

Сегмент офисной недвижимости пока что менее развит в Николаевской области и, по сути, большинство офисов располагается на первых и вторых этажах в жилых зданиях, в помещениях гостиниц и бывших НИИ. Современных бизнес-центров лишь единицы: офисный центр «Александровский», бизнес-центр на Малой Морской, «Украина». Арендные ставки сравнимы с ценами на торговую недвижимость, и можно отметить серьезную перспективу для развития строительства офисной недвижимости в городе, поскольку спрос превышает предложение.

Складская недвижимость

Темпы прироста грузооборота в регионе, особенно в портовой зоне, пока что не соответствуют темпам развития логистической инфраструктуры. Крупный проект пока заявлен лишь один – логистический комплекс намерена построить компания «XXI Век» (Киев). Средняя стоимость аренды складских помещений составляет от $12 до $18 за м2 в месяц, и преимущественно это переоборудованные промышленные помещения, пустующие склады  давней  постройки.

Туристическая привлекательность

Регион обладает значительным, но пока не очень реализованным потенциалом для развития туристической отрасли. Морские песчаные пляжи протянулись на более чем 70 км, живописные ландшафты берегов Южного Буга и водохранилищ, а также источники минеральной воды и запасы лечебных грязей в акватории Тилигульського и Бейкушанского лиманов, пляжи Кинбурнской косы могут привлечь немало туристов. Есть и историко-культурный потенциал: дом штаба Черноморского флота

1794 г. постройки, Николаевская церковь 1817 г., Офицерское собрание 1820 г., Астрономическая обсерватория 1821 г., Католический костел 1896 г. и др. Красивы памятники

Т. Г. Шевченко, А. В. Суворову, П. И. Багратиону, М. Б. Барклаю-де-Толли, М. И. Кутузову и др. Николаевский зоопарк, основанный более 100 лет назад, считается одним из красивейших  в  Украине.

Однако инфраструктура для посещения и отдыха пока представлена в основном базами отдыха и гостиницами советского периода и небольшими частными гостиницами. Развитие Николаевской области как туристического региона требует строительства современных гостиничных и туристических комплексов с мощной инфраструктурой, однако на сегодняшний день этот сегмент недвижимости еще не привлек внимания  инвесторов.

Дмитрий Падалка