коммерческое строительство

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 10 сентября 2008

№8_2008

Строить и производить :: Объекты промышленного назначения

Рынок промышленного строительства Украины

Развитие страны, рост объемов строительства, торговли, постоянное развитие легкой и пищевой промышленности, а постепенно и других отраслей экономики, обусловили необходимость обновления, расширения и создания площадейпод различные производственные нужды, или, иначе говоря, – возведения объектов промышленной  недвижимости.

Современное состояние

Объекты промышленного назначения, по сути, являются составной частью всей сферы коммерческой недвижимости, которая представлена в нашей стране, главным образом, офисными зданиями, помещениями административно - офисного назначения, магазинами, торговыми центрами, ресторанами, а также складскими помещениями. Промышленное строительство, можно сказать, находится сегодня на начальном этапе своего развития. Существующие промышленные здания в большинстве своем были построены 30 - 70 лет назад и находятся в устаревшем состоянии, как морально, так и физически.

Однако Украина, как геополитически, так и экономически представляет собой страну с большими возможностями для развития строительства промышленных объектов. Способствует этому относительно низкая стоимость рабочей силы при ее достаточно высокой квалификации, близость сырьевых ресурсов и потенциальных рынков, довольно развитая транспортная инфраструктура. Да и бум потребительского спроса на товары самого разного назначения, от продуктов питания до электроники и автомобилей, заставляет зарубежных производителей все чаще размещать здесь свои производства, а отечественных – расширять производственные мощности и создавать новые.

И все же сейчас предложение новых промышленных объектов намного ниже существующего спроса в стране. Тем более, что производственный сегмент промышленное строительствонедвижимости Украины вплоть до середины, а то и конца 90 - х гг., по сути, разрушался, а не развивался. Но, учитывая приведенные выше факторы, а также интерес к Украине со стороны логистических компаний, можно с уверенностью прогнозировать серьезные перспективы для промышленного строительства  в  ближайшие  годы.

Пока же, по оценкам специалистов, рынок строительства промышленной недвижимости в 2007 г. составил 119 зданий с общей площадью 699 тыс. м2.

Это примерно на треть больше, чем было  построено  в  2006 г.

В этом году планируется строительство порядка 170 объектов промышленной недвижимости общей площадью 900 тыс. м2, и ежегодный прирост в 30 - 35% будет происходить постоянно. Еще более активное развитие ожидается в сегменте логистической недвижимости, а с 2010 - 2011 гг. специалисты ожидают и бурного роста строительства промышленных объектов.

Региональные перспективы

Наиболее перспективными регионами для строительства объектов промышленной недвижимости являются Киев и область, а также Одесская, Днепропетровская, Донецкая, Харьковская и Львовская области. Причина тому – близость к рынкам сбыта продукции, общий уровень развития инфраструктуры и покупательная способность населения этих регионов. В то же время перспективными можно назвать и все областные центры страны. А для некоторых предприятий, выпускающих средства производства, строительные материалы или товары длительного хранения, главным зачастую является не близость к потребителям, а хорошая транспортная привязка, наличие инфраструктуры и квалифицированных рабочих  рук.

По мнению Виктории Артемовой, начальника отдела маркетинга ООО «Мастер - Профи - Украина», столица на сегодняшний день – наиболее привлекательный регион в сфере коммерческой недвижимости. И все же интерес многих новых и существующих инвесторов и девелоперов не ограничивается рамками столичного рынка, в результате чего растет количество новых проектов в регионах.

Виктор Курсиков, директор по развитию компании «АSKON BUILDING SYSTEMS», отмечает, что переток инвестиционной активности из столицы в регионы особенно ярко проявляется именно в сегменте производственной недвижимости.

Так, например, в Черкассах развивается автомобильная промышленность, и недавно там открылся новый завод, принадлежащий корпорации «Богдан». В Ужгороде на базе уже существующего автомобильного предприятия планируется создание так называемого «автомобильного кластера», где наряду с производством автомобилей будут размещены производители  комплектующих  к  ним.

Бурный рост потребления вызывает расширение площадей и открытие новых мощностей в пищевой промышленности, а вместе с этим и развитие сопутствующих отраслей, в частности, производства тары. Так, в Мерефе Харьковской области был открыт стекольный завод, инвестиции в который составили порядка $100  млн.

И во всех этих случаях первоочередным моментом, определившим выбор местоположения производственных площадей, стали наличие квалифицированных рабочих и развитой  транспортной  инфраструктуры.

Наблюдается и рост в сфере производства строительных материалов. Так, в прошлом году был открыт завод строительных смесей компании «Хенкель Баутехник (Украина)» в Вышгороде, в этом году введен в эксплуатацию новый завод компании «Лафарж» по производству гипсокартона и сухих строительных смесей в Артемовске Донецкой области, о своих планах открытия завода по производству минеральной ваты на территории Украины заявила компания «Rockwool».

Сразу несколько новых предприятий открылось в керамической отрасли – рост строительства и по­пулярность кирпичных домов требуют все большего предложения. Причем строятся заводы зачастую в небольших населенных пунктах, там, где есть сырье для производства и неподалеку расположенные потребители. Так, недавно был открыт завод керамических изделий в поселке Акимовка  Запорожской  области.

промышленное строительствоИндустриальные парки как будущее промышленности

Точечное развитие производства будет и далее происходить в Украине, однако рост экономики, как в Украине, так и в мире в целом требует новых форм и видов деятельности, позволяющих достичь максимальной эффективности производственного процесса. Поэтому наряду с масштабными жилыми и торгово - развлекательными объектами в Украину уверенно приходят так называемые индустриальные  парки.

Они представляют собой комплекс производственных, складских и офисных площадей, расположенных на единой ограниченной территории с развитой инженерной инфраструктурой и коммуникациями. Для таких парков, как правило, создается управляющая структура, которая занимается реализацией или сдачей в аренду площадей и обеспечивает жизнедеятельность  парка.

Привлекательность аренды подготовленных производственных площадей индустриальных парков заключается в возможности получить в пользование необходимые площади в сжатые сроки, ведь отпадает необходимость в проведении юридических процедур, связанных с оформлением недвижимости  и  земли  под  ней.

Кроме того, компания - арендатор или владелец производственной площади в индустриальном парке может не заботиться об обеспечении процессов ее жизнедеятельности. Как уже говорилось, этим занимается управляющая компания, которая берет на себя обязательства по обеспечению работоспособности инженерных коммуникаций, энергопотребления, транспортной инфраструктуры  и  средств  связи.

Привлекательность индустриальных парков состоит  также в том, что в одном месте обычно располагаются крупные поставщики комплектующих или промышленный объектполуфабрикатов и их потребители, что позволяет компаниям экономить на транспортных и логистических  затратах.

Концепция создания индустриальных парков еще в 2006 г. была проработана Правительством Украины и согласно ей парки будут создаваться и апробироваться в три этапа. На первом этапе была подготовлена правовая основа и определены пилотные проекты. Второй этап как раз сейчас начинается, и будет проходить до 2010 г. В это время должны реализовываться пилотные проекты и формироваться система мониторинга деятельности индустриальных парков и управления ими. Параллельно с 2009 г. начнется третий этап, направленный на комплексный анализ результатов реализации пилотных проектов. Полем для эксперимента бы­ли определены такие регионы, как Крым, Киевская, Львовская, Одесская и Харьковская  области.

В реальности же ситуация в «пилотных» регионах на данный момент разная. Так, в Крыму вопрос организации на полуострове индустриальных парков лишь обсуждается местным Правительством. В Харьковской области, напротив, проект индустриального парка «Рогань» уже основательно проработан и начата его реализация. Данный объект сейчас можно назвать показательным промышленным парком с системным построением инфраструктуры и делением на функциональные зоны, а именно: «Логистический хаб», «Бизнес - сити» для строительства бизнес - центра и гостиничного комплекса; «Эколайф» для предприятий пищевой промышленности, «Хай - тек», «Креатив - парк», «Сервис - зону» и «Зону периметра». Площадка парка расположена рядом с окружной дорогой Харькова, на юго - восточной окраине города. Рядом находятся автомагистрали, железная дорога, неподалеку аэропорт.

Появляются идеи по реализации промышленных парков и в других регионах, не предусмотренных в качестве первоочередных в правительственной концепции. Так, создание подобного парка планируется в Сумах, на базе одного из крупнейших предприятий текстильной промышленности. В 2009 г. планируется открыть индустриальный парк в Ровненской области. Под него уже отведено 126 га земли в 15 км от Ровно, на территории бывшего военного полигона.

Что касается Киева, то здесь ожидается максимально возможный перенос существующих промышленных площадей за черту города. В первую очередь это касается района промышленного Подола, Рыбальского полуострова и Выдубичей. И хотя четко обозначенных планов по созданию индустриальных парков в Киевской области пока нет, можно с уверенностью сказать, что перспектива для инвестирования в такие проекты здесь  достаточно  серьезная.

БМЗЧто желает заказчик

Зачастую одно из основных требований инвестора к застройщику промышленного объекта – скорость монтажа. Поэтому, как отмечает Евгений Козлов, руководитель направления «Кровли и фасады» компании ТПК, «в основном объекты строятся по технологии БМЗ – быстромонтируемых зданий. То есть создается металлический каркас, для стен используются облегченные ограждающие конструкции, а кровли выполняются плоскими,  чаще  всего  из  профнастила».

По словам Виктора Курсикова, современные конструкции стального каркаса позволяют возводить здания любых размеров и различной этажности, причем с произвольной высотой этажей одного здания. Их универсальность позволяет также наращивать конструкции существующих зданий  в  любой  плоскости.

Марина Доровская, директор по маркетингу ИСК «КАРКАС», также подчеркивает, что «наиболее популярной технологией строительства производственных объектов является использование металлоконструкций и смешанных конструкций».

При этом, по словам Виктории Артемовой, металлокаркасные быстровозводимые сооружения бывают двух видов – контейнерные (или блок - модульные) и каркасно - панельные. Кроме того, по ее мнению, сегодняшний клиент хочет получать продукты «из одних рук», поэтому многие операторы рынка уже осуществляют комплексный подход к решению задач клиентов, включающий в себя проектирование, изготовление несущих и ограждающих металлоконструкций и предоставление услуг монтажа.

«При возведении объектов коммерческого и промышленного назначения по технологии БМЗ, в условиях роста стоимости на металл и строительные услуги, заказчик все более требователен к срокам строительства и к металлоемкости. Сегодня клиент зачастую делает свой выбор, ориентируясь на новые технологии, разработки, увеличивающие экономию во всех направлениях строительства объекта. Возведение БМЗ с использованием технологии гофро - балки (балки двутавровые гофрированные облегченные) по технолгии компании ZEMAN Group (Австрия) позволяет сократить сроки проектирования и металлоемкость каркаса до 20 - 25%, а также существенно сжать сроки монтажа и сдачи объекта заказчику», – комментирует Юрий Тимошенко, управляющий департаментом маркетинга  АО  «Металлист - СМК» .

Отметим, что изначально украинский рынок быстромонтируемых зданий развивался в сфере торговой и коммерческой недвижимости. Сейчас наращивает темпы строительство складских и логистических помещений, но постепенное насыщение этих сегментов ожидается уже через три - четыре года, и в будущем все больший удельный вес в общем объеме возведенных сооружений будут занимать объекты промышленного назначения.

К более динамичному развитию сектор промышленных зданий могут подтолкнуть такие факторы, как увеличение инвестиций (отечественных и иностранных), стабилизация политической системы, а также присутствие Украины в ВТО.

Нюансы приобретения и рынок земли промышленный объект

Операции по оформлению собственности на коммерческую, и в том числе, промышленную недвижимость, имеют ряд нюансов и особенностей. Так, при отчуждении основных средств предприятий (а продавцами таких площадей зачастую выступают крупные заводы и фабрики) необходимо проверять полномочия должностных лиц предприятий и организаций по распоряжению имуществом. Как для акционерных обществ, так и для государственных предприятий существует многоступенчатая система принятия решений по отчуждению недвижимости. Очень существенными как для продавца, так и для покупателя объекта промышленной недвижимости могут оказаться претензии третьих лиц, например, кредиторов, инженерных сетей, налоговой администрации, потому следует прояснить все эти вопросы до приобретения. Также нужно уточнить правоотношения с арендаторами, которые могут находиться на продаваемых производственных площадях. Обратить внимание стоит и на вопрос ценообразования. Балансовая стоимость объектов недвижимости нередко завышается и не соответствует реалиям  рынка.

Наконец, важно не сделать ошибки в вопросе оформления земли под объекты. Определение «земля промышленного предназначения» дается в Земельном кодексе Украины, и на таких территориях можно построить не только завод или фабрику, но и логистический центр или складской комплекс, дилерский центр и т. п.

промышленный объект

Стоимость такой земли обычно ниже, чем расположенных в тех же районах земель под частную застройку, причем зачастую – существенно ниже. Связано это в первую очередь с тем, что платить слишком много инвестору не имеет смысла, иначе рентабельность такого бизнеса будет невысокой, а то и вовсе неэффективной. На цену такого вида земли в первую очередь влияют инфраструктурные моменты, а также то, какой масштабности объект можно построить на участке. Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Специалисты также рекомендуют приобретать для строительства производственных объектов именно участки, уже выделенные как земли промышленного назначения, иначе процесс изменения целевого назначения займет много времени и потребует значительных затрат, причем без гарантии успешного  результата.

Дмитрий Падалка

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*