Недвижимость

Вадим Кириенко, руководитель отдела продаж компании «Сапфир-Траст», оценивает развитие рынка недвижимости в Севастополе и его перспективность довольно оптимистично, что объясняется статусом этого города (прямое подчинение Киеву), финансированием и размещением на его территории Черноморского флота РФ. «Сегодняшняя политическая ситуация и накал страстей вокруг ЧФ, конечно же, не может не беспокоить строителей, поскольку порядка 30% покупателей первичного жилья – граждане Российской Федерации», – говорит специалист.

В то же время Владимир Думчев, один из учредителей компании «Технологии Будущего», придерживается несколько другого мнения. Он уве­ряет, что влияние российских граждан на состояние рынка переоценивается, так как россияне, которые приобретают недвижимость самостоятельно, выбирают, в основном, жилье в непосредственной близости к морю, не рассматривая при этом варианты покупки в отдаленных спальных районах. Большинство живущих в Севастополе россиян обеспечиваются жильем за счет России, прослойка же тех, кто проживает в других городах и желает приобрести здесь жилье самостоятельно, ничтожно мала.

В. Думчев считает, что строительный рынок в Севастополе развивается в направлении, идентичном движению строительной отрасли всей Укра­ины. Локальное отличие заключается в том, что большая часть застройщиков тяготеет к зонам рекреации. По его словам, в стране уже в достаточной степени сформировался средний класс населения, которому присущ определенный стиль жизни. Сегодня никого не удивляет ситуация, когда жители Киева, Харькова, Донецка, Днепропетровска проводят свои выходные на Крымском полуострове.

Кроме того, в настоящее время существует не так уж много механизмов сохранения заработанного, и один из наиболее выгодных – инвестиции в недвижимость. По статистике, распределение потенциальных покупателей жилья в Севастополе выглядит следующим образом: местные жители – 80%, остальные – 20% (основная часть – жители других городов Украины и России).

Оба специалиста обращают внимание на то, что Севастополь не обошла тенденция, характерная в последнее время для большинства регионов, – рост интереса населения к загородному строительству. Каждый более-менее состоятельный человек стремится приобрести загородный дом, осознавая неоспоримые преимущества такого типа недвижимости. Но массовости, если сравнивать с оттоком жителей из Киева, нет. Это связано с тем, что стоимость 1 м2 не достигла киевского уровня, где продажа 2-комнатной квартиры в черте города позволяет приобрести жилье гораздо большей площади за его пределами. Кроме того, процент населения, который может позволить себе покупку загородного дома, до сих пор достаточно мал.

Предпочтения населения

Если оценивать предпочтения местного населения, то в большинстве своем жители города тяготеют к приобретению недвижимости в многоквартирных домах. Становится все более популярной и некапитальная застройка – неметаллоемкое строительство домов малой площади с легким несущим каркасом, без использования в ограждающих конструкциях тяжелых бетонов и т. д. Именно такие технологии, позволяющие построить дом стоимостью от $750 за 1 м2, наиболее актуальны для города. Хотя некоторые специалисты все же считают, что такие дома не пользуются пока спросом по причине недоверия к надежности данной конструкции со стороны местного населения.

«Несмотря на то, что в городе работает большое количество как всеукраинских, так и местных застройщиков, перспективы развития строительной отрасли положительны, и если оценивать севастопольский строительный рынок по пятибалльной шкале, то в этом отношении городу можно поставить твердую четверку», – уверен В. Кириенко.

Целесообразность

В сфере коммерческой недвижимости, по мнению В. Кириенко, наиболее перспективно направление торговых и торгово-развлекательных центров. Значительное увеличение их количества за последнее время обусловлено «входом» на севастопольский рынок всеукраинских торговых сетей. Практически каждая существующая в нашей стране сеть городов-миллионников рассматривает строительство супермаркета в Севастополе. Уже сегодня в городе представлено порядка 70% существующих в Украине торговых сетей. Покупательская способность в Севастополе довольно высокая, и, судя по всему, рынок способен «проглотить» еще 2-3 крупных торговых центра без ущерба для объема продаваемых товаров и без снижения покупательского спроса.

В отличие от представителя компании «Сапфир-Траст», Владимир Думчев не считает сегмент торговой недвижимости в Крыму настолько перспективным. «Уже сегодня, проезжая по городу, можно увидеть большое количество торговых центров, помещения которых сдаются в аренду или продаются. Это говорит о том, что востребованность ТЦ и ТРЦ со стороны населения не столь велика, как того хотели бы владельцы торговой недвижимости. На сегодняшний день доля торговой недвижимости на рынке составляет около 80%. И только некоторые торговые центры полностью заполнены арендаторами. Если говорить о ТЦ, которые возникли 10-12 лет назад, то сегодня некоторые из них пустуют, даже несмотря на выгодное территориальное положение. Кроме того, во всех серьезных риелторских компаниях имеются заявки от сетевиков на земельные участки под ТЦ», – отмечает специалист.

Гораздо менее радужной выглядит ситуация с бизнес-центрами. В большинстве своем они представлены либо реконструированными гостиницами, либо другими объектами с измененным целевым назначением. В Севастополе нет ни одного бизнес-центра уровня класса «Б» и выше, поэтому о спросе на помещения в нем можно только гадать. Кроме того, в городе просто нет компаний, которые занимаются строительством офисов с целью дальнейшего управления ими – все строящиеся офисные помещения продаются. И еще одна причина: строительство современного офисного центра, оборудованного по последнему слову техники (или в соответствии с предпочтениями мировых компаний), повлечет за собой высокую арендную ставку, позволить которую себе смогут лишь немногие компании города.

Строительство же гостиниц станет актуальным только в том случае, если город станет еще более интересным для туристов. Хотя, с другой стороны, все взаимосвязано. Увеличится туристическая привлекательность города – повысится уровень благосостояния населения, а значит, станут более востребованы ТЦ, бизнес-центры, возрастет количество строящихся гостиниц, повысится спрос на жилую недвижимость…

Определенная нестабильность се­годня, политические перипетии – все это уменьшает приток в город не только туристов, но и, соответственно, денежных единиц. Кроме всего прочего, стоит обратить внимание и на то, что благосостояние местного населения оставляет желать лучшего – большая его часть не достигла даже среднего уровня.

Инновационность

Отдельно остановимся на особенностях строительства на территории Севастополя и Автономной Республике Крым в целом. Последние полтора года все строительные компании полуострова работают, исходя из новых норм ГСН. Однако тот факт, что по уровню сейсмической активности город причислен к 8-балльной зоне, внес свои коррективы: в связи с этим были пересчитаны все существующие проекты, даны рекомендации по изменению всех узлов, толщине арматур и т. д.

Тем не менее, говорить о том, что в Севастополе используются какие-то технологии, нехарактерные для других регионов (и отдельно взятого Киева), не приходится. Конечно же, строители предпочитают применять такие, которые облегчают конструкцию и ускоряют процесс возведения зданий.

Возможно, наиболее важный фактор для выбора строительной технологии, независимо от региона, – это время проведения работ. И чем больше она способствует уменьшению сроков ввода объек­та в эксплуатацию, тем большей популярностью пользуется среди строителей.

Примечательно и то, что севастопольские строители выбирают материалы отечественного производства, отмечая их конкурентоспособность. Материалы иностранного производства используются лишь в том случае, если нет украинских аналогов.

Существующие проблемы

Как отмечает Вадим Кириенко, на сегодняшний день в городе есть несколько небольших строительных компаний, которые ничего не строят. Причина этого – определенные сложности, возникающие при отведении земельных участков. Другой фактор, препятствующий быстрому развитию строительной отрасли, – ограничение ипотечного кредитования и увеличение процентных ставок по кредитам, что, разумеется, значительно сни­жает покупательскую способность населения.

Говоря о проблемах отрасли, Владимир Думчев, в первую очередь, упоминает землеотвод. Земля достаточно дорогая, и небольшие компании, соответственно, не могут себе позволить свободное приобретение земельного участка нужного размера. Кроме того, все также остается открытым вопрос получения различного рода разрешений, однако эта проблема касается всей Украины.

Плюс ко всему – повышенное внимание к деятельности строительных организаций. Среди населения бытует мнение, что сверхприбыли – это неоспоримая составляющая процесса возведения здания. Однако в реальности строители находятся в незавидном положении: любая застройка, помимо всего прочего, привлекает достаточно много негативного внимания, даже при наличии всей необходимой документации и всех требуемых разрешений.

Еще одна сложность, характерная впрочем и для других регионов страны, – отсутствие профессионалов. Связано это с тем, что в течение последних несколько лет рекламодатели призывали «собрать 10 крышечек и получить что-то», однако населению никто не потрудился объяснить то, что, став настоящим специалистом в определенной отрасли, можно получить гораздо более ценный приз. Поэтому сегодня в Севастополе и сложилась такая ситуация, когда профессионал – либо в возрасте старше 50 лет, либо очень молод (что случается гораздо реже). В сфере профессиональных кадров наблюдается вакуум. Причем речь идет как о менеджменте, так и о рабочих специальностях. Найти специалиста очень тяжело.

Помимо всего этого, проблематичным, по мнению экспертов, представляется и то, что в процессе строительства, в конечном итоге, зарабатывают все, кроме непосредственного заказчика. Хотя именно на заказчика строительства, который должен довести объект до конца, реализовать его и получить хотя бы минимальную прибыль для капитализации собственного предприятия, ложатся все удорожания подрядчиков, поставщиков, производителей и т. д. При этом стоимость 1 м2 за последние два года выросла незначительно. В результате, многие строительные компании города сегодня не работают.

Насыщенность рынка

Вероятно, каждый строитель желает отдалить наступление сложного этапа. Но это неминуемо. Так и в Севастополе: востребованность жилья площадью более 100 м2 постепенно снижается, тогда как популярность квартир малой площади (порядка 40 м2 для однокомнатных и 60 м2 для двухкомнатных) растет. Кроме того, быстрому насыщению рынка будет способствовать то, что молодое поколение в своем большинстве настроено на приобретение жилья исключительно первичного жилого фонда, отвечающего современным требованиям (парковка, охрана, технологическая составляющая, отопление и т. д.). В настоящее время в городе переживают первый этап насыщения рынка – застройка по всей территории. Севастополь растет. Далее будет следовать замена устаревшего жилого фонда. Сначала – точечная, затем – массовая.

В целом, по объемам строительства среди крымских городов Севастополь, возможно, уступает лишь Ялте. Потребность города в квадратных метрах велика, и насыщение произойдет, когда количество строящихся в год квадратных метров увеличится в 10 раз. Так что сейчас говорить о насыщении рынка еще очень рано, поскольку темпы строительства еще даже не достигли темпов строительства Советского Союза. Строительный бум, быстрый скачок в этой области возможен только в случае упрощения процедуры получения земельного участка и улучшения финансового состояния населения.

Такова ситуация на строительном рынке Севастополя. Регион имеет ряд преимуществ – рекреационная зона, влияние российского капитала, достаточно высокий интерес со стороны украинского населения и т. д. Но есть и свои недостатки.

В завершении материала отметим еще один прогноз местных застройщиков: удорожания стоимости квадратных метров до конца 2008 года не предвидится. В то же время стоимость жилья в новостройках на 2009 год спрогнозировать гораздо сложнее. Однако можно однозначно утверждать: без морского воздуха наши соотечественники не могут долго жить, а это означает, что развитие Севастополя только начинается.

Андрей Кравченко,

г. Севастополь