коммерческое строительство

Наступивший 2011 год должен стать решающим в подготовке Украины к ЕВРО-2012. Финал чемпионата Европы по футболу будет иметь существенное влияние на развитие украинского рынка гостиничной индустрии.

Что происходит в этом сегменте недвижимости? На этот и многие другие вопросы мы с помощью экспертов и попробуем найти ответы.

Юридические «тонкости»

Согласно Закону «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно развития и подготовки гостиничной инфраструктуры к проведению в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу», вступившего в силу 11 августа 2010 г., налоговая льгота об отмене НДС будет распространяться на гостиницы категорий «пять звезд», «четыре звезды» и «три звезды».

В настоящий момент классификация гостиниц по категориям в Украине осуществляется в соответствии с национальным стандартом Украины ДСТУ 4269:2003 «Услуги туристические. Классификация гостиниц», который основан на принятой во Франции системе классификации.

Однако в ближайшее время планируется переход Украины на новую систему классификации гостиниц, которая будет разработана на базе утвержденных 14 декабря 2009 года государствами — членами ассоциации HOTREC критериев.

Вполне возможно, что после внедрения новой системы классификации гостиницы, которые сейчас относятся к категории «три звезды», смогут претендовать лишь на «две звезды» или даже «одну звезду». Следовательно, далеко не все предприятия, подпадающие под действие налоговых льгот сейчас, могут быть уверены, что ситуация не изменится в будущем…

Проектирование и стоимость

Эксперты отмечают, что вопрос проектирования гостиничного комплекса необходимо решать только совместно со специалистами, имеющими опыт не только проектирования, но желательно и строительства таких объектов.

Связано это с тем, что только опытная компания способна учесть все необходимые нюансы при проектировании: планировку служебных помещений, помещений служебного сервиса; размер и структуру номеров, их планировку; внутренние инженерные сети, так как проектирование может быть выполнена в нескольких вариантах, а очень важно выбрать наиболее функциональный.

Важную роль играет дизайн комплекса, внутренняя отделка и оформление интерьера, мебельное проектирование, а также специализированное оборудование (система охранной и пожарной сигнализации, система оповещения, система автоматизации комплекса) и вентиляционные системы, кондиционирование.

Что касается стоимости строительства гостиничных комплексов, то она зависит от множества факторов: стоимость земельного участка; себестоимость проектирования и строительства, а также класс объекта, от которого напрямую зависит стоимость оборудования, мебели, отделочных работ и т.д.

Особенности управления

По мнению экспертов, кроме проектирования и строительства, гостиницей необходимо профессионально управлять. Гостиничное дело само по себе сложное и дорогое с точки зрения реализации и управления. Оно требует обширных площадей для размещения вспомогательных помещений — прачечной, химчистки, менеджмента, room-service и др.

Управление гостиницей своими усилиями сохранилось только в старых гостиницах. В современных гостиничных комплексах отдают управление в руки иностранных девелоперов. Несомненно, качество услуг иностранных девелоперских компаний выше, чем у отечественных, сказывается многолетний опыт проведения проектов.

На украинском рынке недвижимости большим доверием пользуются услуги девелоперских компаний, деятельность которых основывается на опыте иностранных коллег, но при этом в ней работают украинские специалисты, которым известны особенности отечественного рынка недвижимости.

Одна из самых высоких себестоимостей строительства, большие сроки окупаемости гостиничной по сравнению с другой коммерческой недвижимостью, являются сдерживающими факторами для украинских инвесторов.

Если говорить о мировой практике, то особенности гостиничного девелопмента там такие же, однако доход более стабильный и прогнозируемый. Многие эксперты убеждены, что вывести украинский гостиничный рынок на более качественный уровень способны лишь иностранные инвесторы…

Рыночная ситуация

Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по вопросам недвижимости «Эрнст энд Янг», рассматривая ситуацию на украинском рынке проектирования и строительства гостиниц отмечает, что на данный момент, практически, все эксперты и аналитики утверждают: «Кризис миновал и можно наблюдать позитивную динамику роста рынка недвижимости в целом и сектора гостиничных услуг в частности.

Одним из основных доводов в пользу развития гостиничного рынка является предстоящий чемпионат по футболу ЕВРО-2012. Нельзя не согласиться, что пик кризиса все-таки миновал (как минимум, можно на это надеяться), однако активного роста пока наблюдать не приходится.

Сейчас, на стагнирующем рыке происходит перестановка сил и акцентов, компании пересматривают концепции проектов, вносятся существенные коррективы с учетом существующего дисбаланса спроса и предложения и краткосрочных прогнозов дальнейшего развития.

Девелоперы по-прежнему испытывают нехватку проектного финансирования, а потенциальные инвесторы несколько приостановили свое некогда активное освоение украинского рыночного пространства.

На фоне немного пессимистичной ситуации нельзя не упомянуть такие положительные сдвиги на рынке, как налоговые каникулы на период 10 лет для объектов гостиничной недвижимости. Однако эти льготы распространяются исключительно на объекты, которые будут сданы в эксплуатацию до 1 сентября 2012 года. Этот факт достаточно сильно осложняет ситуацию. Ведь осталось не так много времени, чтобы с нуля спроектировать и построить гостиницу. Поэтому, в большинстве случаев под эту категорию смогут попасть объекты, которые на момент принятия этого закона уже находились в процессе строительства, либо объекты, которые могут подлежать редевелопменту, например, бывшие административные здания.

Тем не менее, несмотря на еще не оживший рынок гостиничной недвижимости, сегодня на рынке достаточно много проектов гостиниц на стадии предварительной архитектурной концепции, некоторые из них даже имеют подписанные соглашения с будущим международным оператором. Однако, их большая часть скорее всего не сможет быть реализована по объективным причинам — все та же нехватка финансовых ресурсов.

С наибольшей степенью вероятностью в течении ближайших 2 лет будут выведены на рынок Киева менее дорогие проекты класса 3 звезды. Более высокий класс гостиниц (5 звезд и 5+ звезд) пока наименее востребован, поэтому, за исключением тех, которые уже строятся (Hilton, Ibis, Fairmont и др.), нового строительства пока ожидать не приходится.

Несколько другие настроения в регионах Украины, особенно в городах, которые будут принимать ЕВРО-2012. Вследствие катастрофической нехватки качественных гостиничных объектов всех классов, проектов, заявленных к реализации, очень много. Опять же, с небольшой долей вероятности все объекты могут быть построены и введены в эксплуатацию в запланированные сроки.

В большинстве случаев на региональных рыках преобладают проекты реконструкции старых гостиниц времен советской постройки, которые можно с меньшими усилиями и финансовыми затратами переоборудовать в объекты, отвечающие международным стандартам. Новое строительство ведется не очень активно.

Гостиничный фонд Украины

По количественным показателям рынок гостиничной недвижимости Украины, по мнению Элеоноры Мельник, значительно отстает от развитых стран мира.

В Украине на тысячу жителей, в среднем, приходится 2-3 гостиничных номера, в то время, как в Европе, данный показатель составляет порядка 6-15 номеров. На сегодняшний день в Украине действует около 1 тыс. 700 объектов гостиничного типа, рассчитанных на более чем 76 тыс. номеров, жилая площадь, которых составляет порядка 1,7 млн м2.

Наиболее активными темпами развивается рынок гостиничной недвижимости Киева. По итогам прошлого года, количество гостиниц в столице составляет более 140 объектов, с номерным фондом порядка 10 тыс. номеров.

В докризисный период активное развитие рынка гостиничной недвижимости наблюдалось также и в крупных городах страны, таких как, Львов, Донецк, Харьков, Запорожье, Одесса. Однако, с третьего квартала 2008 года развитие сегмента гостиничной недвижимости в регионах практически остановилось.

В целом, гостиничная недвижимость явилась одним из наиболее уязвимых сегментов коммерческой недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса.

Основными последствиями мирового финансового кризиса для рынка гостиничной недвижимости являются пересмотр большинства потенциальных игроков рынка (как национальных, так и иностранных) своих планов относительно выхода на гостиничный рынок Украины, перенос сроков реализации строящихся объектов, приостановка и «замораживание» строительства.

Данные тенденции значительно изменили структуру запланированных к вводу объектов гостиничной недвижимости, а также существенно изменили сроки ввода их в эксплуатацию.

В связи с этим, по итогам 2010 года на украинский рынок гостиничной недвижимости не было выведено ни одного существенного проекта в сегменте гостиничной недвижимости, в том числе и в Киеве.

Среди ранее запланированных к вводу объектов гостиничной недвижимости в столице, наиболее вероятным будет реализация таких объектов, как: Hilton (бул. Т. Шевченко, 28-30); Fairmont Grand Hotel Kyiv (ул. Набережно-Крещатинская, 1-А); Ibis (бул. Т. Шевченко, 25); Holiday Inn (ул. Антоновича, 79).

Рыночная перспектива

Эксперты компании «Эрнст энд Янг» убеждены, что дальнейшее развитие рынка гостиничной недвижимости Украины напрямую связано с подготовкой к ЕВРО-2012. Именно этот праздник европейского футбола, выступает важнейшим фактором появления на украинском рынке новых качественных объектов гостиничной недвижимости.

К этому сегменту растет интерес не только отечественных, но и зарубежных инвесторов. Так, например, в конце прошлого года французский оператор Louvre Hotels & Golden Tulip и украинская девелоперская компания UDC Holding подписали эксклюзивное соглашение на строительство и последующее управление сети из 6 отелей под брендом Campanile в Украине.

Реализация проекта рассчитана на 2 года, до сентября 2012 г., и предполагает инвестиции в размере ?54 млн. Непосредственное строительство отелей запланировано на второй квартал 2011 г. Согласно подписанному соглашению, сеть отелей Campanile будет охватывать такие города как Киев, Львов, Харьков, Донецк, Одесса, Днепропетровск, с номерным фондом от 120 до 220.

Во время встречи Леонид Богданов, генеральный директор UDC Holding сказал: «Это наш первый проект строительства сети трехзвездочных отелей в Украине, и нам очень приятно, что мы сотрудничаем именно с группой Louvre Hotels. Учитывая тот факт, что сектор эконом класса на украинском отельном рынке практически отсутствует, мы уверенны, что бренд Campanile будет успешно воспринят».

Президент группы компаний Louvre Hotels & Golden Tulip Пьер Фредерик Рулот (Pierre-Frederic Roulot) отметил, что «Подписанное нами соглашение с UDC Holding предоставляет широкие возможности выхода и развития на украинском рынке для Louvre Hotels, поскольку сегмент бюджетных отелей в Украине практически не развит, что создает дополнительные прерогативы для нашего бренда. Кроме того, мы надеемся, что полученный опыт работы в Польше, а так же других странах Восточной Европы, позволит нам эффективно и без особых задержек реализовать проект».

Николай Бойко
Автор выражает благодарность компании «Эрнст энд Янг» за помощь в подготовке материала