коммерческое строительство

Обзор украинского рынка торговой недвижимости

Еще не так давно, коммерческая, в том числе и торговая недвижимость в Украине характеризовалась особой привлекательностью как со стороны отечественных, так и зарубежных инвесторов.

При этом увеличение предложения качественных торговых площадей происходило, в основном, за счет ввода новых торговых комплексов. Но это было в годы экономического «процветания», глобальный кризис внес свои коррективы в развитие рынка торговой недвижимости.

Девелоперы, ритейлеры на себе ощутили негативные последствия финансово-экономической нестабильности: многие проекты пришлось заморозить.

Насколько серьезными оказались последствия глобального кризиса для украинского рынка торговой недвижимости? Что ожидает этот рынок в краткосрочной перспективе? На эти и многие другие вопросы с помощью специалистов мы и попытаемся найти ответы…

Рыночная ситуация

Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании «Эрнст энд Янг» в Украине, оценивая ситуацию на украинском рынке торговой недвижимости, отмечает, что в прошлом году последствия мирового финансового кризиса продолжали оказывать значительное влияние на основные отрасли экономики страны, в том числе и на сегмент недвижимости.

При этом рынок торговой недвижимости, в силу своего активного развития в последние годы, значительного дефицита качественных торговых объектов, а также существенного дисбаланса спроса и предложения (спрос значительно превышал предложение), был наименее подвержен негативным проявлениям кризиса.

Значительное замедление темпов развития рынка торговой недвижимости в Украине наблюдалось в первом полугодии 2009 года, что сопровождалось:

• существенным снижением арендных ставок, в среднем, на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года (переход от фиксированных арендных ставок к смешанным);
• увеличением уровня вакантности;
• спадом инвестиционной активности на рынке;
• пересмотром планов относительно выхода на украинский рынок торговой недвижимости новых игроков;
• переносом сроков ввода в эксплуатацию большинства объектов на неопределенный период;
• приостановкой и замораживанием строительства объектов торговой недвижимости и др.

В отличие от регионов Украины, развитие рынка торговой недвижимости в столице продолжалось, хотя и значительно меньшими темпами (по сравнению с докризисным периодом).

В третьем квартале 2009 года, на столичном рынке торговой недвижимости прослеживались рост уровня спроса, некоторая стабилизация арендных ставок, а в наиболее успешных торговых центрах даже их незначительный рост. К концу года уровень вакантности в торговых центрах Киева сократился и составил 5-10% (в региональных городах вакантность на протяжении всего года составляла около 20%).

По итогам 2009 года новое предложение качественных торговых площадей в столице составило порядка

210 тыс. м2, за счет ввода в эксплуатацию новых торговых центров. Одним из важных событий прошлого года стало открытие нового крупноформатного торгово-развлекательного центра «Dream Town», с общей площадью 80 тыс. м2, который на данный момент считается одним из самых успешных торговых центров Киева. Здесь представлены многие известные марки, такие как, например, Zara, Mango, Marks & Spenser, Bull & Bear и др.

В целом, по состоянию на конец 2009 года общее предложение торговых площадей в Киеве составило около 950 тыс. м2, а общая арендная площадь (GLA) – примерно 650 тыс. м2. По итогам 2009 года, на столичном рынке торговой недвижимости появилось пять новых объектов (табл. 1), а также офисный центр «Левобережный» с торговой составляющей.

Роман Козий, генеральный директор ИСК «КАРКАС», убежден, что несмотря на ввод в эксплуатацию ряда крупных объектов торгового назначения, рынок строительства новых объектов торговли сократился не менее чем на 60%.

По мнению Владимира Никитенко, заместителя директора по коммерческим вопросам компании DEPOT Development Group, в прошлом году украинский рынок развивался вяло и скорее, по инерции, даже, несмотря на сниженные арендные ставки. Открытие магазинов ряда операторов в 2009 году связано в большей степени не с развитием, а с прохождением точки возврата, когда значительные инвестиции уже вложены и проще открыться, нежели пытаться вернуть эти затраты.

Однако, по оценке эксперта, есть также и небольшое количество операторов, которые реализуют достаточно агрессивную стратегию развития, считая ситуацию на рынке хорошим конкурентным преимуществом. Это, кстати, дает довольно мощный психологический стимул для ритейлеров, которые заморозили свои планы.

Видя, что их рынки завоевываются, некоторым операторам постепенно приходится «оживать». Поэтому можно говорить об определенной «оттепели», но она, ни в коем случае, не сформирована на основе реальной ситуации в экономике, а имеет скорее психологическую основу и фактор надежды на улучшение. Этот же фактор и был определяющим в развитии рынка в прошлом году.

Спрос на объекты торговли

Продолжая анализ украинского рынка торговой недвижимости, Игорь Цаленчук, генеральный директор компании по управлению строительными проектами «ГЕРЦ» подтверждает мнение экспертов, что из всех сегментов коммерческой недвижимости – объекты торговли, с точки зрения вложения инвестиционных ресурсов, в прошлом году оставались по-прежнему наиболее привлекательными.

Роман Козий в связи с этим отмечает, что в начале 2009 года многие эксперты давали достаточно пессимистические прогнозы в отношении привлекательности торговой недвижимости. Аналитики предрекали резкий спад покупательской активности, а соответственно и интереса к возведению новых объектов торгового назначения. В действительности активность покупателей рынка FMCG (от англ. fast moving consumer goods – товары повседневного спроса – Ред.) не сильно уменьшилась, и те инвесторы, которые, несмотря на негативные прогнозы все же решились продолжать реализацию новых проектов, оказались в выигрыше.

В тоже время, по мнению Элеоноры Мельник, рынок торговой недвижимости в прошлом году характеризовался пересмотром концепций развития торговых объектов, так как в результате мирового финансового кризиса, на рынке произошло изменение структуры спроса: из высокого и среднего ценового сегмента к более дешевому.

С этим утверждением согласны и другие эксперты, отмечая при этом, что если в годы экономической стабильности наибольшим спросом на рынке торговой недвижимости пользовались объекты площадью более 30 тыс. м2, то в условиях кризиса произошла корректировка этой цифры в сторону уменьшения, и прошлый год показал, что небольшие объекты до 5 тыс. м2 интересны инвесторам в первую очередь из-за возможности осилить их строительство без привлечения кредитных средств.

Подобная тенденция сохраняется и в этом году, по оценкам экспертов сегодня наиболее востребованы высококачественные объекты под размещение продуктовых гипер– и супермаркетов, а также DIY (от англ. do it yourself – сделай это сам – Ред.) площадью 5-10 тыс. м2.

По мнению экспертов, в нынешних условиях существует несколько факторов формирующих спрос на торговые объекты: первый – это осторожность инвесторов, которые не рискуют вкладывать свои средства в нестабильный период; второй – отсутствие кредитования бизнеса финансовыми организациями, ведь, как известно большая часть крупных объектов коммерческой недвижимости возводилась за кредитные средства. К третьему фактору, влияющему на рынок торговой недвижимости, необходимо отнести и покупательскую способность населения.

Об аренде

По мнению Владимира Никитенко, говорить о динамике арендных ставок можно будет лишь тогда, когда мы перестанем замечать на улицах многочисленные рекламные баннеры об аренде помещений.

В нынешних условиях многим арендодателям важно сдать пустующие магазины, практически, за любые деньги, чтобы хотя бы покрыть затраты, не говоря уже о прибыли.

Надо понимать, что рост арендных ставок возможен только при отсутствии свободных помещений. Поэтому прежде, чем рассуждать о положительной динамике, нужно четко осознать, что на пустующих площадях ее не может существовать никакой, и только после заполнения этой емкости появится простая альтернатива: получать больше от существующего арендатора (сдать помещение новому, но уже на более выгодных условиях) или с помощью снижения аренды, удерживать существующего арендатора.

Проблемы рынка

Большинство экспертов сходятся во мнении, что главная проблема, которая негативно сказывается на развитии украинского рынка торговой недвижимости – это отсутствие свободных финансовых средств у потенциальных инвесторов и отсутствие реального механизма кредитования.

Учитывая это, инвесторы, которые имеют в своем распоряжении финансовые ресурсы для развития бизнеса, очень ответственно относятся к выбору подрядчика и доверяют лишь надежным компаниям, обеспечивающим строительство в короткие сроки и в рамках первоначально оговоренного бюджета.

Рыночная перспектива

По мнению Элеоноры Мельник, дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости Украины будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране, а также способности национальной экономики преодолеть негативные последствия кризиса.

При этом, учитывая значительную ненасыщенность рынка качественными торговыми объектами, можно сделать вывод, что рынок торговой недвижимости в стране и, особенно, в столице, будет характеризоваться положительными тенденциями развития. Так, например, только в Киеве в 2010 году запланировано к открытию 6 торговых центров.

В текущем году реализация проектов торговой недвижимости планируется и в регионах Украины. Так, например, компания DEPOT Development Group (DDG), входящая в группу компаний «Фокстрот», утвердила план развития на 2010 год, который предусматривает завершение строительства в 2010 году шести торговых центров – пяти в Украине и одного в Тирасполе (Приднестровье).

В первом квартале 2010 года будет открыт торговый центр в Тирасполе в формате «стрип-центр», в составе которого будет супермаркет «Фокстрот. Техника для дома» и ряд магазинов местных розничных сетей.

Во втором квартале планируется открыть торговый центр площадью 5 тыс. м2 в Кривом Роге, на бульваре Вечерний и вторую очередь в торгово-развлекательном центре DEPOt Center по ул. Головна, 265-А в Черновцах.

В 2010 году в Донецке будет закончено строительство торгово-развлекательного центра «Южные склоны» общей площадью более 18 тыс. м2. Открытие ТРЦ планируется в четвертом квартале 2010 года.

Константин Исаев, заместитель исполнительного директора DEPOT Development Group отмечает, что выполнение поставленных целей на 2010 год зависит, прежде всего, от восстановления рынка недвижимости Украины.

Рассматривая оптимистический вариант прогноза, Игорь Цаленчук отмечает, что бизнес постепенно адаптировался к кризисным явлениям и 2010 год вполне может стать годом умеренного выхода строительного рынка из состояния стагнации. Спрос на новые торговые объекты есть, нужно лишь предлагать инвестору лучшее, но честное ценовое предложение и четко выполнять взятые на себя обязательства.

Существует и пессимистический вариант развития событий. По мнению экспертов, многое будет зависеть от курса развития, которого будет придерживаться новый Президент Украины и политической стабильности в стране. Вполне реальная перспектива, что в ближайшие 2-3 года ситуация в строительной отрасли не изменится и тогда на рынке торговой недвижимости будут проблемы с привлечением инвестиций. Развиваться смогут только те торговые сети, которые имеют доступ к инвестиционным ресурсам.

Николай Бойко
Автор выражает благодарность ООО «Компания по управлению строительными проектами «ГЕРЦ», компаниям DEPOT Development Group, «Эрнст энд Янг» в Украине и ИСК «КАРКАС» за помощь в подготовке материала