Недвижимость

Комментариев: 0  (смотреть / добавить) |

« Назад 7 февраля 2008

№1-2_2008

Инвестиции для снайпера

Негативные новости с рынков недвижимости США и Европы – не повод паниковать. Для инвестора важно в условиях спада найти свою «жемчужину» – место, где покупка дома или квартиры принесет значительную  прибыль.

США – купить на спаде

Для недвижимости в США 2007 год был, безусловно, худшим за последнее десятилетие. Согласно индексу S&P/Case­Shiller, который является индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, стоимость жилой недвижимости с января по октябрь 2007 г. упала на 6,1%. Самое значительное снижение цен произошло в Майами – 12,4%, в Тампе они упали на 11,8%, в Детройте – на 11,2%, а в Сан­Диего – на 11,1%. Осенью 2007 г. дом в Штатах можно было купить за $217,1 тыс. – это на 9,7% ниже показателей сентября  2005  г.

Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета, даже заявил, что кризис затянется на годы и велика вероятность падения стоимости: цены на жилье будут снижаться в течение многих лет (такая тенденция наблюдалась в Японии). «В некоторых районах, например во Флориде, Калифорнии и Лас­Вегасе, недвижимость потеряет в цене около 35%», – заявил он.

Аналитики предупреждают: кризис не закончен. «Я бы поостерегся рекомендовать частное инвестирование в недвижимость США до окончательной стабилизации ситуации: события на этом рынке в среднесрочной перс­пективе, скорее всего, будут развиваться негативно», – считает директор департамента развития компании Welhome  Александр  Дьяченко.

Но есть и другая точка зрения: в условиях падающего рынка вполне можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса

начнет расти в цене. «Рынок США перспективен, так как после его провала земля и жилье продаются по грошовым ценам. Всего через три ­пять лет они будут домстоить намного дороже», – уверяет Максим Темников, член совета директоров корпорации

Mirax  Group.

«На рынке США в настоящее время большой выбор объектов по ценам ниже рыночных. Банки продают невыкупленную заемщиками недвижимость. Доллар падает, снижаются и цены на жилье. Если эти факторы рассматривать в совокупности со срочной необходимостью владельцев продать жилье по цене гораздо ниже рыночной, недвижимость в США становится очень привлекательной и с точки зрения прироста капитала в перспективе», – считает Ирина Кислицына, специалист по зарубежной недвижимости компании AVC Real Estate. В Майами стоимость 1 м2 снизилась на 20% и, скорее всего, это падение продолжится в 2008 г. (еще на 10%),  прогнозируют  эксперты.

Зато в Нью­Йорке цены и не думали уменьшаться. «Здесь по­прежнему огромное количество покупателей, особенно европейцев, которые в условиях подешевевшего доллара приобретают квартиры. Порог входа –

от $6 тыс. за 1м2. На Манхэттене и в районе Трайбек подороже – от $8 тыс. и $12 тыс. соответственно. Квартиру с двумя спальнями можно приобрести от $600­$700 тыс.», – рассказывает Алена  Бригаднова.

Болгария – потенциал исчерпан?

В Европе по­прежнему перспективны вложения в курортную недвижимость. Правда, не везде: если в Испании темпы роста стоимости заметно упали, то в Болгарии, наоборот, цены пока не достигли потолка и продолжают движение вверх. Начавшиеся было разговоры о перегреве местного рынка, похоже, преждевременны. «То же самое говорили и в конце 2006 г., после присоединения Болгарии к Евросоюзу, причем об этом заявляли представители ведущих риелторских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007 г. цены в среднем возросли на 20­30%. В Софии в конце 2006 г. средняя стоимость

1 м2 составляла 701 евро, а в конце 2007 г. превысила –1 тыс.евро», – говорит Юрий Абашев, руководитель компании «Контакт­БгРу». По прогнозам экспертов, по итогам 2007 г. рост составит  около  30%.

Спрос падает только на менее перспективное жилье: на новостройки в панельных домах и некачественное жилье на вторичном рынке. Сейчас цена болгарской недвижимости пока еще остается самой низкой по стоимости, а нехватка рабочей силы (из­за открытия границ и возможности выезда болгар на заработки в Европу) может привести к росту заработной платы в строительной отрасли (как было в Прибалтике) и, соответственно, к движению цен на жилье вверх. «Я не думаю, что в ближайшие два года следует ожидать существенных ценовых скачков вниз или вверх, скорее всего, будем наблюдать постепенный рост – 10­20% в год. Причин для падения цен нет, а то, что с октября 2007 г. многие банки стали давать ипотечные кредиты и российским гражданам, только увеличит интерес россиян и стимулирует рост их инвестиций в бол гарскую недвижимость», – считает Юрий  Абашев.

В Болгарии доход от вложений в недвижимость сильно зависит от размера инвестиций. При «оптовой покупке» (например, десятка апартаментов) на этапе строительства мож­но договориться о больших скидках – до 20% плюс рост цен на 10­15% в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25­40% дороже. При покупке одной квартиры такой прибыли ждать не стоит, максимум – 10­15%. Кроме того, она будет сильно зависеть от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов осталось мало, несмотря на более высокую стоимость (иногда в два раза), и там всегда цена будет расти интенсивней. Гораздо больше предложений на расстоянии 500­1000 м от моря и далее – здесь квартиры продают по более низкой цене, да и дорожают они медленнее. Все вышесказанное относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача будет больше.

Если инвестор намерен получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, то рассчитывать на высокую прибыль не придется. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен недвижимости, поэтому максимум, на что можно рассчитывать – 6­7% годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10­13% – если речь идет об офисной недвижимости. «Покупка апартаментов в Болгарии удобна еще и тем, что у клиента есть возможность воспользоваться удобными рассрочками платежа, предлагаемыми застройщиком. Готовые объекты застройщики будут сдавать для клиента, обеспечивая постоянный доход. Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду его можно очень выгодно продать», – советует Юлия Кайнова. Правда, один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с приобретением: расходы при покупке жилья в Болгарии одни  из  самых  высоких  в  Европе.

Далеко, но перспективно

Инвесторы всегда заинтересованы в поиске новых рынков, вложения в которые позволят в короткие сроки получить прибыль. Таким актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости сегодня многие называют страны Карибского бассейна – Панаму и Доминиканскую  Республику.

стройка«Панама переживает настоящий строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, при этом цены более чем умеренные», – уверяет Виолетта Кожерева, менеджер компании Century 21 Prime Time Realty. Новые апартаменты будут стоить от $100 тыс. –

это две­три комнаты (100–120 м2). За $150 тыс. можно купить трехкомнатную квартиру в центре города. «Сделка по приобретению нового жилья оформляется в течение двух недель, если покупаете на вторичном рынке – около месяца. Расходы на нотариуса составят около $100 плюс пошлина и госсборы – в среднем все расходы составят около $2 тыс.», – рассказывает один из риелторов. Если приобретать недвижимость в Панаме, сделки при сумме покупки до $100 тыс. подпадают под льготный 15­летний период, если от $100 до $250 тыс. – то льготный безналоговый период будет десять лет. После его окончания налог на недвижимость составит 1­2% стоимости жилья. Цены за последний год выросли  на  30­40%.

«Хороший инвестиционный вариант – купить квартиру или дом. Сдавать в течение двух­трех лет и потом продать. В этом случае вы получите до 100% дохода от вложенной суммы», – советует один из местных риелторов. Апартаменты около моря можно сдать за $600 в месяц, элитное жилье – дороже. Управление составит около 10% полученного от аренды  дохода.

В Доминиканской Республике аналогичная ситуация, причем цены даже ниже. «Есть объекты дешевле $60 тыс. Но с инвестиционной точки зрения здесь выгоднее приобретать более дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше и цена на них растет быстрее», – уверяет Ирина  Кислицына.

В погоне за Абрамовичем

В прошлом году многие риелторские компании начали заманивать россиян привлекательными предложениями покупки недвижимости на Северном Кипре. Южную часть острова россияне облюбовали давно, но цены на ней за последние годы выросли  очень  заметно.

Северная же часть, на которой расположена Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК), оставалась вне поля зрения инвесторов долгие годы.

Раздел острова произошел в 1974 г. в результате ввода турецких войск (войска вошли после попытки военного переворота, осуществленного греческой подпольной организацией EOKA­B, выступавшей за присоединение Кипра к Греции). В 1975 г. на северной части острова была самопровозглашена ТРСК. План кипрского урегулирования, предложенный ООН в 2003 г., предусматривал создание на острове двухзонального государства, что, по мнению греков, означало бы фактическое признание турецкой оккупации северной части острова. В результате референдума 2003 г. 75,83% греческого населения острова высказались против плана ООН, турки­киприоты большинством голосов (64,91%) проголосовали за. В 2004 г. Греческая Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым  сообществом.

Именно политическая неопределенность статуса Северного Кипра и пугала инвесторов. Многие греки­киприоты по­прежнему рассчитывают вернуть принадлежавшие им до 1974 г. земли. Так, в 2004 г. грек­киприот Мелетис Апостолидес подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием вернуть принадлежащую ему землю, выкупленную семьей Орамса. Однако суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие­либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей. «Доход от сдачи недвижимости в кранаренду составляет в среднем 10% в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра сохранит высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. Цены на недвижимость заметно выросли за последние три года, но ее стоимость все еще на 50% меньше, чем на Южном Кипре, что дает невероятные возможности для роста. Местный рынок недвижимости привлекает внимание крупных иностранных инвесторов» – так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. О крупных инвесторах листовки не врут: в конце прошлого года в СМИ прошла информация о том, что Роман Абрамович вложил средства в строительство курортного комплекса общей стоимостью

$30 млн. в городе Арапкой, в провинции Кирения, которая находится на территории  ТРСК.

Для тех, кто пока не стал олигархом, найдутся более бюджетные предложения. «Мы можем предложить вам элитные трехкомнатные квартиры в местечке Доанкей (78 м2) за $64 тыс., квартиры в Фамагусте (65 м2) –

$49,9 тыс., в 1 км от пляжа», – предложили мне в ответ на запрос в одной из местных риелторских компаний, выслав по электронной почте более дюжины вариантов стоимостью до $100 тыс. По поводу рисков судебного преследования со стороны греков­киприотов посредники просят не волноваться: «Этот вопрос окончательно закрыт – претензии греков незаконны». Но почему­то добавляют: «Чтобы окончательно подстраховаться, можно свою копию контракта о приобретении недвижимости оставить здесь в сейфе, если вы будете лететь через Ларнаку». Действительно, с такими документами по южной части Кипра лучше не разгуливать, можно легко загреметь в местную тюрьму – такие прецеденты  уже  были.

Несмотря на привлекательность цен, к инвестициям на Северном Кипре стоит относиться осторожно. «Я бы не рекомендовал вложения в недвижимость на территории, где присутствует политическая нестабильность. Риски в Северном Кипре не совсем понятны. Стоимость недвижимости расти здесь, возможно, и будет, но гарантий, что ее можно будет затем продать, нет», – оценивает риски Александр Дьяченко. Если власти обеих частей острова договорятся между собой и урегулируют затянувшийся конфликт, крайними действительно могут оказаться иностранные владельцы  недвижимости.

Выбирай на вкус

Интересна с точки зрения вложений в недвижимость Турция. Неслучайно в этот регион потянулись крупные российские застройщики. «В настоящее время Mirax Group принимает участие в проектах тех стран, которые сейчас явно недооценены, как, например, по нашему мнению, Турция и Черногория. Рыночная стоимость объектов в этих странах сейчас невысока по сравнению с Европой», –

рассказывает Максим Темников. «Многие покупают большие участки земли для строительства современных комплексов «город в городе». Турецкий рынок демонстрирует до 20% прироста в год. Недвижимость здесь несколько дороже по сравнению с той же Болгарией, но природные условия, климат, уже устоявшаяся инфраструктура популярных курортов по­прежнему притягивают сюда россиян. Кроме того, местное правительство вводит квоты на строительство вдоль Средиземноморского побережья для сохранения природного наследия, что также будет влиять на рост цен на объекты, разрешение на строительство которых уже успели получить некоторые компании­застройщики»,  –  считает  Юлия  Кайнова.

Правда, другие эксперты осторожничают в оценках перспектив страны. «Турецкая недвижимость весьма привлекательна, строят на побережье интенсивно, но, на мой взгляд, направление уже несколько заезжено туристами и поэтому спрос может снизиться. Я поостерегся бы вкладывать деньги в страны с отличным от российского менталитетом и совершенно другим законодательст­вом, – говорит Александр Дьяченко. – А присмотрелся бы к германскому рынку: сегодня активно развивается север Германии, цены не очень высокие, и кроме того, жилье здесь не повышается довольно долго в цене. Следовательно, высока вероятность роста в самое ближайшее время. При этом в отличие от Англии и Франции элитное жилье немцы не очень любят, поэтому стоит присмотреться к объектам бизнес­ и экономкласса. Точно будет расти стоимость недвижимости в Берлине, где цены, впрочем, уже не уступают лондонским и парижским».

В Греции весьма перспективна покупка не домов, а земли под застройку. Здесь прекрасный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а местный застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Срок строительства дома обычно не превышает десяти месяцев. Построенную недвижимость (виллы и дома) потом не составляет труда продать и получить гарантированную прибыль на вложенный капитал – 20%. Особенно популярны такие регионы, как пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова Родос  и  Крит.

Елена Филимонова,

www.prian.ru

Журнал "Строительство и реконструкция"


« вернуться к списку



Отзывы

Нет отзывов. Ваш может быть первым.

Написать отзыв

Голосовать и оставлять отзывы могут только зарегистрированные пользователи. Войти или зарегистрироваться.



*